Что делать, если управляющая компания плохо работает? - «Дайджест»

У управляющей компании есть определенные обязательства, которые она должна выполнять. Например, организовывать уборку снега перед подъездом, заменять перегоревшие осветительные приборы или заниматься ремонтом крыши.

Жильцы квартир очень часто сталкиваются с проблемой невозможности найти общий язык с управляющей компанией и заставить ее работать. Разбираемся в том, что может входить в обязанности УК и как поступить, если она не выполняет их.

Что должна делать УК

Управляющая компания — это организация, управляющая домом. В рамках выполнения своих обязательств УК проверяет состояние дома, организует работу аварийных служб, распределяет средства жильцов, которые они перечисляют, а также собирает деньги за потребляемые коммунальные услуги.

Управляющая компания может выполнять все свои обязательства самостоятельно, но может и нанимать для этих целей подрядные организации. В зависимости от этого она может быть эксплуатационной, когда проводит работы своими силами, управляющей, когда она привлекает подрядные организации, и гибридной, когда часть работ она делает самостоятельно, а для части нанимает подрядчиков.

УК начинает управлять домом с момента заключения с ней договора. Обычно договор подписывает директор УК, а потом жильцы дома. Максимально возможная продолжительность срока действия договора составляет 5 лет.

Как проконтролировать работу УК

УК обязана формировать и предоставлять в открытый доступ отчеты по деньгам жильцов квартир, которые были потрачены на дом. К примеру, УК отчитывается по средствам, потраченным на ремонт, на заработную плату, на оплату коммунальных услуг.

Проверить работу управляющей компании можно таким образом:

- посмотреть на сайте ГИС ЖКХ. УК можно найти, указав адрес дома и ее название;

- на сайте самой УК. Обычно управляющая компания на своем сайте размещает те же отчеты, что и публикуются на сайте ГИС ЖКХ;

- на информационном стенде. В конце каждого года УК обычно вешает отчет за прошлый год, где подробно расписаны статьи, по которым были потрачены деньги жильцов.

Куда идти, если УК не выполняет обязанности

В первую очередь необходимо связаться с диспетчером УК. Нужно назвать свою ФИО и объяснить, в чем состоит проблема. По звонку с проблемой диспетчер должен создать заявку и присвоить ей номер.

Комментирует Владимир Григорьев, генеральный директор УК «Вира Атмосфера»: «Если жильцы недовольны работой управляющей компании, им следует в первую очередь обратиться непосредственно в УК и связаться с ее руководством. Если это не принесет результата, следующим шагом может быть обращение в Государственную жилищную инспекцию — ГЖИ. Этот орган вправе инициировать проверку и заставить УК выполнять свои обязанности, но надо учитывать, что вопрос о том, что считается плохой работой УК, может быть дискуссионным. Это связано с тем, что жители не всегда правильно разграничивают сферы ответственности между управляющей компанией и другими организациями.

Если на звонок диспетчеру от УК не последовало никаких действий, нужно написать жалобу на имя директора УК. Обратите внимание, что если проблема, с которой вы хотите обратиться, не относится к аварийной, то звонить диспетчеру не стоит – лучше сразу прибегать к другому способу ее решения, например, обратиться к руководству УК. Обычно УК размещает на информационных стендах пример оформления жалобы, по которой можно будет составить свою.

Составленную жалобу можно передать в приемную УК, отправить на ее юридический адрес почтой или написать прямо на сайте компании, если на нем предусмотрена такая функция. В общих случаях срок на устранение проблемы по направленной жалобе составляет 30 дней.

«Если в многоквартирном доме есть незаконные пристройки, не предусмотренные проектной документацией и паспортом фасада, то собственники вправе обратиться в УК с жалобой на факт их наличия. Но требовать демонтажа незаконных пристроек могут только сами владельцы квартир, а не управляющая компания. Любые изменения в доме должны быть согласованы на общем собрании жильцов и внесены в проектную документацию», — обращает внимание Владимир Григорьев.

Жалоба на УК в вышестоящие инстанции

Если на вашу жалобу в УК не отреагировали или ответ, который вы получили, не устраивает, можно обратиться в государственные инстанции. Например, в Госжилинспекцию. Часто жалобу в ГЖИ направляют, когда УК не выполняет условия своей работы, прописанные в договоре. Жалобу можно отправить почтой, оформить ее на сайте ГЖИ или направить письмо электронной почтой. Обычно по результатам рассмотрения жалобы УК направляют предписание с требованием устранить нарушение и указывают сроки, в которые это необходимо сделать.

Комментирует Виктор Тарасенко, основатель и президент федеральной девелоперской компании PROGRESS: «Основная структура, контролирующая деятельность управляющих компаний — служба государственного жилищного надзора. Именно туда житель может обращаться с жалобами или разъяснениями по любому вопросу деятельности управляющей компании. Сотрудники ГЖИ при необходимости могут направить собственников квартир и в другие инстанции, которые отвечают за различные направления. К примеру, в прокуратуру по финансовым и правовым вопросам, в Роспотребнадзор по оказанию услуг, в Росприроднадзор по вопросам экологии».

Жалобу на УК также можно направить в ФАС. Обычно туда обращаются в ситуациях, когда завысили стоимость коммунальных услуг, навязали ненужные платные услуги, а еще когда УК обратилась для выполнения работ к подрядным организациям, которые работают по завышенным ценам. Жалобу можно отправить обычной почтой, оформить на сайте Госуслуг или направить на электронную почту ФАС. Обычно обращение рассматривают не дольше 30 дней, но в некоторых случаях срок может быть продлен до 60 дней. По результатам рассмотрения жалобы также может быть направлено предписание с устранением нарушений. В некоторых случаях дело может быть передано в суд.

В случае невыполнения обязанностей УК или нарушения прав собственников квартир жильцы могут обращаться в Роспотребнадзор. Например, туда можно обратиться, если долго не ремонтируют крышу, которая протекает, если кто-то переплатил за оказанные услуги, а УК отказывается возвращать деньги. По результатам проверки УК могут оштрафовать, а в некоторых случаях даже привлечь к уголовной ответственности. Жалобу обычно отправляют почтой или оформляют онлайн — на сайте Роспотребнадзора или на портале Госуслуг. Заявление должны рассмотреть в течение месяца.

Комментирует Татьяна Хлебалина, заместитель коммерческого директора по управлению объектами жилой недвижимости ASTERUS: «Жалобу на действия УК можно направить в несколько мест. Во-первых, в саму управляющую компанию по вопросам содержания общего имущества МКД. Во-вторых, жалобы на плохую работу УК можно отправить на порталах ГИС ЖКХ и Наш город, которые принимают обращения граждан по вопросам содержания общего имущества МКД и благоустройства территории. Также жалобы от жителей принимает ГЖИ. Туда можно обращаться по всем вопросам, касающимся жилищно-коммунального хозяйства».

Жалобу на УК можно отправить в прокуратуру. Туда можно обратиться, если УК не соблюдает условия договора, незаконно расходует деньги жильцов или нарушает их права. Заявление можно отнести лично в приемную прокуратуры, отправить почтой или оформить онлайн на сайте генпрокуратуры. Его должны рассмотреть в течение 30 дней. Если по результатам рассмотрения заявления решат, что нарушен закон, дело передадут в суд.

«По вопросам нарушения правил пожарной безопасности в МКД можно напрямую писать жалобу в МЧС, по вопросам содержания зеленых насаждений в Мосприроду, а по вопросам содержания общего имущества МКД в Роспотребнадзор. Если жалобы в органы местного самоуправления не дали результата, дальше можно направлять обращение в прокуратуру. Если ни одна инстанция не помогла решить проблему, то остается только идти с иском в суд», — предупреждает Татьяна Хлебалина.

В каких случаях можно обратиться в суд

Причин для обращения в суд может быть несколько. Например, жильцы могут направить заявление, если в обслуживании дома есть какие-то недостатки, если УК не выполняет условия договора, если в результате ее действий жильцам был причинен материальный или даже моральный ущерб. Направить заявление можно лично – передать его в канцелярию, отправить заказным письмом либо направить на электронную почту. Госпошлину придется платить только в том случае, если иск жильца будет составлять более 1 млн рублей. В общих случаях срок рассмотрения жалобы составляет 2 месяца.

Чтобы заявление рассмотрели, важно указать суть проблемы, а также отразить даты и описать обращения к УК, которые направлялись для решения проблемы. Кроме этого, необходимо приложить доказательства того, что нарушение имело место. К примеру, это могут быть чеки, сметы, договора с подрядным организациями, фотографии или видео.

Если будет доказано, что УК не справляется с обязанностями, она может быть лишена лицензии. В таком случае жильцы могут поменять УК либо создать ТСЖ.