Инвестиции в апартаменты: нюансы вложения денег в недвижимость, основные преимущества и недостатки - «Дайджест»

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, которую можно использовать для получения прибыли. Особенность такой недвижимости в том, что в отличие от каких-то торговых или офисных помещений, она может быть использована для сдачи людям в длительную или краткосрочную аренду.

Разбираемся с понятием апартаментов, рассказываем об их основных отличиях от обычных жилых квартир, а также спрашиваем у эксперта об основных достоинствах и недостатках инвестиций в них.

В чем особенность апартаментов

Под понятие апартаментов попадают разные варианты недвижимости. Это могут быть как многоквартирные дома, так и апарт-отели, в которых комнаты сдают посуточно. Основная особенность такой недвижимости в том, что в отношении них еще нет четкой законодательной базы, которая регулировала бы многие вопросы, в том числе непосредственное проживание людей. К примеру, на апартаменты не распространяются ограничения по шуму, нет четко определенных норм к придомовой территории и планировке помещений.

Комментирует Наталия Вяльшина, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «КоридорЪ»: «Основное преимущество апартаментов — это соответствие цены, качества и ликвидность аренды, а это гарантирует высокий инвестиционный потенциал. За относительно небольшой бюджет по нынешним меркам, от 5 млн рублей, можно купить апартаменты в Москве и потом сдать их примерно за 50 тыс. рублей в месяц. Как вы понимаете, за такие деньги сейчас квартиру в Москве уже не купить».

Основное отличие апартаментов от жилых помещений — это назначение земли, на которой строят дом. Такие данные можно увидеть в кадастровом паспорте или в выписке из ЕГРН на участок. Очень часто апартаменты приобретают в качестве инвестиции, и они имеют такие особенности:

1. Поскольку апартаменты не относятся к категории жилых помещений, в них нельзя оформить постоянную регистрацию, но при этом можно зарегистрироваться временно, только если помещение на находится в деловом центре.

2. При покупке жилья нельзя использовать ипотеку с господдержкой, не получится направить туда средства материнского капитала, не будет возможности оформить налоговый вычет, поскольку он также полагается только тем, кто приобретает недвижимость, относящуюся к категории жилой.

3. Из-за отсутствия четких норм и требований к планировке и конфигурации помещений, встречаются довольно необычные решения. К примеру, это могут быть очень высокие потолки, а также очень маленькие площади — до 10 квадратных метров. Не всегда в здании присутствуют лифты и пандусы для удобства входа и выхода из подъезда для маломобильных людей.

4. Владельцам помещения не нужно перечислять взносы на капитальный ремонт, поскольку его проводит непосредственно собственник здания. Но при этом коммунальные платежи будут гораздо выше из-за того, что тарифы для недвижимости, которая относится к категории нежилых помещений, гораздо ниже. Также есть особенности в выборе управляющей компании — не каждая из существующих возьмет на себя обязательства по управлению домом, поскольку здания могут быть выполнены по нестандартным проектам.

5. Присутствие рядом со зданием инфраструктуры не регулируется законодательством, в связи с чем застройщик может самостоятельно принимать решение о том, что будет располагаться возле него. Из-за этого может не быть рядом школы, детского сада, поликлиники.

6. Рядом с домом могут отсутствовать парковочные места — их наличие определяется исключительно желанием застройщика.

Основное преимущество апартаментов в том, что в них можно реализовать массу идей, связанных с коммерческой деятельностью. К примеру, на первом этаже жилого дома не получится установить рентген для частной клиники, а в апартаментах такая возможность есть.

«Что касается недостатков, то, в первую очередь, надо понимать, что в апартаментах нельзя прописаться. Ранее поднимался вопрос о такой возможности на законодательном уровне, но он так и не был решен. Поэтому на сегодняшний день получить московскую регистрацию в апартаментах невозможно. Во-вторых, коммунальные платежи и налог значительно выше, чем на квартиру, так как апартаменты причислены к нежилой коммерческой недвижимости. Помимо этого, есть нюансы и в отделке. Зачастую апартаменты располагаются в реконструированном здании, например, бывшей фабрике, что, конечно же, сказывается на качестве. Ну и атмосфера в апартаментах может быть специфической, если выбирать их для проживания. Это тонкие перегородки, сдача соседних квартир в почасовой найм, под офисы», — отмечает Наталья Вяльшина.

Как правильно инвестировать в апартаменты

Для инвестиций в апартаменты можно приобретать уже готовую недвижимость, но также можно вложить свои деньги еще на этапе строительства дома. Последний вариант может быть более выгоден с точки зрения необходимой суммы — участие в долевом строительстве позволяет сэкономить до 15% от стоимости. Если вы решили приобрести апартаменты на стадии строительства, важно учитывать два момента: это выбор девелопера и то, как будет оформлена сделка.

Желательно запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, а также пакет проектной документации. Если вам позволяет бюджет, лучше всего нанять юриста, который сможет проверить все необходимые документы. Сделка с застройщиком может быть заключена несколькими способами, но максимальную защиту покупателю дает именно договор долевого участия. К примеру, если застройщик обанкротится, будет затягивать сроки сдачи объекта или сдаст помещения с недочетами, закон в таком случае защитит собственника жилья.

Немаловажен тот факт, что средства, перечисленные по договору долевого участия, попадают не сразу к застройщику, а на эскроу-счет. Девелопер может получить их только после того, как введет дом в эксплуатацию и начнет сдавать дольщикам первые готовые квартиры.

Что нужно учитывать при инвестициях в апартаменты

Стоимость объекта может зависеть сразу от нескольких показателей:

- региона;

- класса, к которому принадлежит недвижимость;

- удаленности помещения от центра;

- степени готовности здания к эксплуатации;

- наличия или отсутствию инфраструктуры.

При принятии решения о том, нужно ли вкладывать деньги именно в апартаменты, обратите внимание на размер налога, который придется уплачивать собственнику. Налог на апартаменты значительно выше, чем на недвижимость, которая относится к категории жилой. К примеру, для нежилых объектов он может составлять от 0,5 до 2%, тогда как для квартир он находится на уровне от 0,1 до 0,3% от кадастровой стоимости. Есть возможность платить налог по льготной ставке, но только в том случае, если участок под домом вместе с апартаментами будет входить в специальный реестр. Уточнить о возможности такого варианта можно в местной администрации. Также учтите, что по уплате налогов не будет льготы, предусмотренной для пенсионеров, инвалидов и прочих льготных категорий.

Выгодно ли инвестировать в апартаменты

При определении возможной выгоды от вложения денег в апартаменты обратите внимание на то, что нужно опираться еще и на рыночную стоимость недвижимости в регионе, а также то, какова задача инвестиции. Кроме того, важно понимать, что инвестиции в апартаменты — это в большинстве случаев долгосрочные вложения, которые могут окупиться через 5-10 лет.

К основным преимуществам инвестиций в апартаменты относят следующее:

- апартаменты всегда можно кому-то продать и получить назад сумму даже большую, чем вы заплатили при покупке;

- если сдавать апартаменты в аренду, у вас будет регулярный пассивных доход;

- инфляция не сказывается на стоимости недвижимости — вы сохраните свои средства, вложив их в покупку недвижимости;

- у вас есть несколько вариантов получения дохода — сдать комнату посуточно, сдать на долгий срок или продать.

К недостаткам вложений в апартаменты относят следующее:

- высокие вложения, необходимые для покупки недвижимости такого типа;

- достаточно долгая окупаемость вложений;

- необходимость платить более высокие налоги и большие суммы за коммунальные услуги, чем собственникам жилой недвижимости.

Наталья Вяльшина обращает внимание: «При приобретении апартаментов нужно четко понимать цель покупки. Мы, например, предлагаем своим клиентам покупать такие объекты как для инвестиций, так и для проживания. Важно тщательно анализировать все факторы, подбирать самые выгодные варианты и проверять документы до сделки».