Рынок жилья Турции за полгода до выборов: отказы в ВНЖ и ограничения в программе "Гражданство за инвестиции" - «Зарубежная недвижимость»

В конце декабря 2022 года рынок недвижимости Турции всколыхнули новости: официальная – об изменениях в условиях приобретения квартиры под гражданство и неофициальная, но быстро распространившаяся в чатах телеграмм-каналов, – о массовых отказах в выдаче иностранцам туристического ВНЖ; o том, как эти обстоятельства могут повлиять на спрос на жильё и цены, а также на что сегодня могут рассчитывать те, кто уже купил квартиру в Турции, и кто только собирается, мы поговорили с экспертами по недвижимости, давно и успешно работающими на местном рынке.

Люди и рынки

В мае 2023 года в Турции должны пройти парламентские и президентские выборы. В преддверии этих событий в республике обострилась полемика по разным аспектам социальной повестки. Один из болезненных пунктов для населения – колоссальный рост цен на жильё, как на покупку, так и аренду. За 2022 год квартиры и дома подорожали в лирах в 2-4 раза (по данным Endeksa). С учётом инфляции скромнее – на 57% (по данным Global Property Guide за 3 квартал 2022), но и это максимальный показатель среди всех стран мира. Арендные ставки также поднялись больше, чем где бы то ни было: в Стамбуле (за год с ноября по ноябрь) – на 144%, в Анкаре – на 163%, в Анталии – на 213%.

По данным Турецкого института статистики, доля продаж иностранцам составила всего 4,5% (для сравнения – на Кипре она достигает 20%). Это говорит о том, что рынок разогрет за счёт локального спроса (люди вкладывали в «бетон», спасая сбережения от гигантской инфляции, достигшей официально в ноябре 85%). Тем не менее, в курортных регионах и Стамбуле количество сделок с нерезидентами существенное. Жители провинции Анталия, в которую входит и любимая русскоязычными Алания, даже направляли мэру петицию с просьбой запретить продажу квартир иностранцам. Именно с таким тезисом – ввести запрет на реализацию жилья зарубежным гражданам на 5 лет до нормализации цен– недавно выступил Кемаль Кылычдароглу, председатель оппозиционной партии и вероятный противник Реджепа Тайипа Эрдогана на предстоящих выборах.

Нынешние власти, которые в своё время взрыхлили почву, чтобы привлечь иностранных инвесторов, сегодня вынужденно предпринимают меры, чтобы несколько ограничить зарубежный спрос на турецкую недвижимость и максимально защитить национальные интересы в этом вопросе. В июне прошлого года был поднят порог необходимых вложений по программе «Гражданство за инвестиции» (с $250 000 до $400 000), в июле закрыты для получения первичного ВНЖ более тысячи районов, в том числе в востребованных у приезжающих городах, то есть купить квартиру инвестор из-за границы там может, а оформить резидентство нет.

В конце декабря стало известно о некотором ужесточении требований к приобретаемым объектам под гражданство.

Кроме того, начиная с 26 декабря иностранцам массово отказывают в выдаче (реже – и в продлении) так называемого туристического ВНЖ, причём без официальных оснований на это. Раньше данный вид на жительство, разрешающий проживание в стране, но не предусматривающий трудоустройство, можно было без проблем получить на срок от полугода до 2 лет тем, кто арендует жильё в Турции или купил любую недвижимость в стране. При этом второй тип ВНЖ – ВНЖ по ТАПУ (свидетельство о собственности на недвижимость) – выдавать продолжают. Однако только при условии, что приобретённый вами объект стоит (согласно заключению экспертизы) $75 000 и выше, если расположен в крупных популярных городах или $50 000 и выше – в небольших, мало востребованных населённых пунктах.

Не секрет, что многие россияне и украинцы отправились в 2022 году в Турцию в поисках тихой гавани. Те, кому не повезло оформить ВНЖ до 26 декабря 2022 года, получают достаточно болезненные отказы и вынуждены экстренно менять свои планы.

В контексте изменений и неопределённости продолжает ли всё ещё Турция быть привлекательным местом для покупки недвижимости, как с целью переезда, так и с целью инвестиций? И что делать тем, кто уже купил или планирует купить квартиру? Мы попросили экспертов рынка дать своё видение ситуации.

Отметим, что так как официальной информации по поводу отказов в туристическом ВНЖ нет, сведения из разных источников существенно отличаются. Более того – нет единого подхода во всех провинциях, и даже в одном регионе кому-то одобряют заявку, а кому-то отказывают, и логика в этом зачастую не прослеживается.

Вопросы о ВНЖ

Что происходит с выдачей туристического ВНЖ Турции? Оно приостановлено только для россиян? Во всех городах или только в «горячих» зонах? Ожидается ли какое-то официальное заявление от властей?

Сергей Волченков, директор по развитию Tolerance-Homes: Перед выборами выдача туристического ВНЖ в Турции приобрела характер лотереи. Действительно, многие сейчас сталкиваются с отказами, причем в «открытых» районах для ВНЖ. Эта ситуация началась с 26 декабря и продолжается до сих пор.

Кроме того, у многих, подающих на этот тип ВНЖ сейчас, стали спрашивать документы с места работы в своей стране или документы о финансовой обеспеченности.

К сожалению, никакого официального заявления от властей или документа на настоящее время нет.

Нужно подчеркнуть, что эта ситуация не касается выдачи или продления ВНЖ по ТАПУ, то есть при приобретении недвижимости.

Отмечу также, что украинцам продолжают выдавать ВНЖ, как и раньше.

Ксения Балджи, исполнительный директор Liga Real Estate: Практически приостановлена выдача ВНЖ туристического типа для всех иностранцев, не только для россиян. В некоторых местах более лояльно относятся к украинцам, но не везде. Например, в Алании им тоже идут отказы.

Не было какого-либо официального документа, регламентирующего, кому можно выдавать туристический ВНЖ, а кому нельзя. Мы отправляли несколько запросов в миграционные службы тех городов, где особенно высокая концентрация иностранцев, и пришёл ответ о полной приостановке выдачи туристического ВНЖ для всех.

Ходят слухи, что всё ещё можно оформить данный тип ВНЖ в некоторых нетуристических регионах Турции, таких как Бурса, Конья, Хатай, то есть в городах, мало востребованных у иностранцев. Но это, повторюсь, непроверенная информация.

Анастасия Кезик, директор по маркетингу Alanya Property Sales: Недавно была в миграционной службе в Алании и уточняла – ни о каком официальном приостановлении выдачи ВНЖ речи пока нет (не считаем «закрытые» районы).

Тем не менее, в миграционной службе начали более серьёзно проверять доходы заявителей. Скажем, если человек имеет счёт в турецком банке и прикладывает выписку о движении средств, где видно, что он тратит в месяц около 15 000 лир и больше, то этого должно быть достаточно. В крайнем случае подойдёт и выписка из российского банка, но в ней должны быть отражены траты на территории Турции.

Ещё один момент. Уже в день рандеву теперь необходимо заполнить анкету, в которой указывается в том числе источник дохода.

Отмечу, в практике клиентов нашего агентства отказов пока не было, хотя меня в миграционной службе предупредили, что ВНЖ только по аренде без дополнительных оснований (например, учёба, лечение) больше продлевать не будут.

Что делать тем, кто планирует покупать квартиру в Турции под ВНЖ?

Сергей Волченков: Пока отказов в выдаче или продлении ВНЖ по ТАПУ, то есть на основании покупки недвижимости, не наблюдается. Думаю, что, учитывая важность этого сектора для турецкой экономики, полного отказа ожидать точно не стоит – возможно, могут быть приняты дополнительные ограничивающие меры, не более.

Ксения Балджи: Если ВНЖ является ключевой целью покупки, то я рекомендую смотреть на готовые варианты в открытых под ВНЖ районах, конечно, соответствующие критериям для ВНЖ по ТАПУ.

Отмечу, что вкладываться на стадии котлована в таком случае рискованно, так как существует вероятность, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию через 1,5-2 года район может оказаться уже «закрытым» для оформления первичного ВНЖ иностранцами. По крайней мере, гарантии, что так не произойдёт, сегодня никто не даст.

Что делать тем, кто уже купил квартиру, и её кадастровая стоимость ниже порога для второго типа ВНЖ?

Ксения Балджи: Здесь необходимо сделать уточнение. Требуется не кадастровая, а экспертная стоимость недвижимости, и это две большие разницы. Кадастровая – эта та, которая прописывается в ТАПУ и на которую смотрят, выбирая недвижимость под гражданство. Но для ВНЖ пока нужна не кадастровая, а экспертная стоимость, которая приближена к рыночной.

Скажем, в Алании дешевле 100 000 евро квартир не найти, соответственно, любой объект, который вы здесь покупаете, подойдёт под критерии для ВНЖ по ТАПУ.

В Мерсине стартовые цены сейчас 60 000-65 000 евро. Таким образом, нужно купить квартиру чуть больше по площади и, соответственно, чуть дороже, чтобы достичь необходимый порог в 75 000 евро.

Если вы уже купили раньше квартиру, и у вас есть на руках заключение экспертизы, где указана стоимость ниже порога, вы можете заказать повторную. Раз в год вы имеете право на заказ повторной экспертизы. Вероятно, что цена вашей недвижимости за время с момента покупки выросла и достигла требуемого лимита.

Сергей Волченков: Если вы уже купили квартиру в Турции, и ее экспертная стоимость ниже установленного законом порога, вам следует подавать на туристический ВНЖ, подтвердив свою заявку наличием собственности.

Анастасия Кезик: Если вы покупали квартиру раньше, по кадастру она стоит меньше 75 000 евро, а оценочную стоимость вы предоставить не можете, вам стоит попробовать подать заявку на туристический ВНЖ, предоставив документы о финансовой состоятельности (как минимум, выписку из банка о движении средств).

Могут ли легально остаться в Турции те, кто планировал получить ВНЖ по аренде?

Сергей Волченков: После получения отказа в туристическом ВНЖ по аренде, в течение 6 месяцев вы не можете подаваться на этот же тип ВНЖ. Но, приобретя недвижимость, вы вправе вторично податься на ВНЖ, уже на основании владения недвижимостью. В таком случае дожидаться окончания шестимесячного срока необязательно.

Как ситуация повлияла либо повлияет на спрос? Какие объекты вы сегодня рекомендуете покупать под ВНЖ?

Анастасия Кезик: Уменьшения спроса пока не наблюдается. Перед Новым годом был обычный спад, так как люди заняты праздником в это время, но сейчас снова пошла волна запросов.

Сергей Волченков: Спрос на аренду квартир в Турции с целью проживания и получения ВНЖ может упасть, если власти не внесут ясность в этот вопрос в ближайшее время.

Общую ситуацию на рынке в начале 2023 года могу охарактеризовать как активную. Спрос высокий и, по нашим прогнозам, будет расти. В частности, очередной импульс продажам должна придать новая государственная программа льготного кредитования жилья, которая должна стартовать уже в этом месяце. Она коснётся граждан страны, но отразится на всём рынке.

Вопросы о гражданстве

Что изменилось в программе по инвестиционному гражданству? Можно ли купить 2 объекта по $200 000 под гражданство, как раньше? Если да, то при соблюдении каких условий?

Сергей Волченков: Начиная с конца января 2023 года, в Турции действительно вступят в силу изменения в программе по инвестиционному гражданству. Они скорее технические, чем глобальные. Вот основные моменты, которые будут изменены:

1.Если недвижимость в строящемся доме покупается на основании нотариального договора купли-продажи, договор, фиксирующий это, обязательно должен быть один. Это означает, что две или три квартиры под гражданство (то есть суммарной стоимостью $400 000) у разных застройщиков и в разных проектах нельзя будет приобрести. Пойдут в зачёт только квартиры, купленные у одного застройщика и даже в одном жилом комплексе. Только в этом случае они могут быть указаны в одном договоре.

Важно отметить, что это не касается, объектов, приобретаемых на вторичном рынке у собственника или на первичном рынке у застройщика (на финальной стадии строительства), оформление которых происходит в Управлении Тапу и Кадастра. В этом случае по-прежнему возможна покупка двух или более объектов недвижимости, соответствующих критериям по программе инвестиционного гражданства.

2. Недвижимостью, которая приобретается по этой программе, не должны владеть турецкие граждане, состоящие в прямом родстве с иностранным покупателем

3. Один объект может использоваться для получения гражданства только один раз

4. Нельзя оформлять покупаемую недвижимость в долевую собственность. То есть для участия в программе ТАПУ оформляется на основного заявителя. Члены его семьи (супруг/супруга, несовершеннолетние дети и находящиеся на иждивении родители) вправе также получить паспорта.

5. Под программу не подходят объекты, которые в течение последних трёх лет были проданы турецкому гражданину или фирме иностранцем.

6. Под программу не подходят объекты, которые ранее принадлежали турецкому гражданину, получившему паспорт Турции по инвестиционной программе.

7. Под программу не подходят объекты, принадлежащие фирме, учредителем которой является сам покупатель или его прямые родственники, а также фирме, которая была оформлена согласно пункту 36 закона № 2644. К ним в основном относятся компании, в которых доля иностранного учредителя составляет более 50%, или его права по управлению фирмой являются основными.

Можно ли сдавать квартиру, купленную под гражданство?

Ксения Балджи: Сдавать такую квартиру можно, здесь никаких ограничений нет. Её нельзя только продавать. Продать можно только через 3 года после вступления в собственность. Дальше можно и перепродавать, только не предыдущему владельцу, иначе ваше гражданство аннулируется. Ещё один момент – если вашу недвижимость покупает иностранный гражданин, то он уже не сможет повторно податься по программе «Гражданство за инвестиции» на основании права собственности на этот объект.

Анастасия Кезик: Сдавать купленную под гражданство недвижимость можно. Многие так и делают, приобретая две квартиры, – в одной живут, а вторую сдают. Единственное ограничение – нельзя сдавать квартиру, в которой прописан.

Вероятно ли, что снова поднимут порог инвестирования?

Ксения Балджи: Вполне вероятно, но, по моим прогнозам, это произойдёт уже после выборов, президентских и парламентских, которые пройдут в мае 2023.

Какие объекты вы сегодня рекомендуете приобретать под гражданство?

Ксения Балджи: Рекомендую под гражданство выбирать те объекты, у которых максимальная кадастровая стоимость. Вообще в этом году тенденция говорит о том, что кадастровая стоимость будет подниматься, то есть застройщиков начали прижимать, чтобы они не смогли сильно занижать кадастровую стоимость, как они это делали ранее. Соответственно, пока стоит выбирать из готовых объектов, которые принадлежат турецкому гражданину или турецкому юрлицу три и более лет (необязательно одному лицу или компании, могут быть разные владельцы).

Можно рассматривать и коммерческую недвижимость. По-прежнему это актуально, потому что у таких объектов достаточно высокая кадастровая стоимость в сравнении с жилой, и они приносят неплохой доход, иногда даже гарантированный.

Анастасия Кезик: Новые правила существенно сократили выбор объектов под гражданство. Однако предложения по-прежнему есть, подходящий вариант подобрать можно.

Сергей Волченков: Наши рекомендации сейчас – покупать объекты, экспертная стоимость которых может быть показана больше установленного законом порога: это $50 000 или $75 000 соответственно.

Хочу подчеркнуть, что многие путают и думают, что эта сумма должна быть прописана в ТАПУ. Это не так – закон требует ее фиксации в экспертном оценочном рапорте недвижимости, который должен быть получен ДО оформления ТАПУ.

Как предстоящие выборы могут повлиять на ситуацию на рынке недвижимости?

Ксения Балджи: Если нынешняя власть удержится, то на рынке недвижимости продолжится активность – спрос и цены будут расти. Не исключено, однако, повышение планок инвестирования для получения ВНЖ и гражданства.

Даже если власть сменится, запрет на продажу недвижимости иностранцам маловероятен. Это предложение оппозиционной партии вызвало бурю негодования у их же приверженцев. Много людей в этой партии связаны со строительством, и значительную долю продаж обеспечивают иностранцы. Все понимают, что без иностранного капитала экономика Турции не справится.

Резюме

1.Смягчения миграционной политики в Турции до выборов не предвидится. В 2023 году возможно введение дополнительных ограничений: поднятие пороговых планок инвестирования, закрытие районов. Тем не менее, полный запрет продажи недвижимости иностранцам, даже в случае прихода к власти оппозиционной партии, маловероятен.

2. В самом уязвимом положении те, кто рассчитывал на ВНЖ по аренде. От них требуется подтвердить доход, получаемый за пределами Турции (пенсия или зарплата), не ниже $650 на человека (полутора минимальных размера оплаты труда). Справка от работодателя в РФ (либо другой стране) или из Пенсионного Фонда должна быть нотариально заверена и апостилирована. Однако даже наличие справки о движении средств из банка Турции и справки о доходах не даёт гарантии получения туристического ВНЖ. При этом оспорить свои права в турецком суде практически нереально.

3. Если вы только собираетесь покупать квартиру в Турции под ВНЖ, выбирайте объект дороже $75 000 и по оценке, и по кадастру. Сегодня смотрят только на оценочную стоимость, но вероятно, что в перспективе будет учитываться кадастровая. Кроме того, под ВНЖ по ТАПУ квартира должна быть оформлена на одного собственника (члены его семьи получают туристический ВНЖ. И ещё один момент – если недвижимость приобретается под ВНЖ, то рискованно брать лот на начальной стадии строительства (район могут закрыть под ВНЖ, и правила измениться), лучше предпочесть квартиру в доме, который скоро сдаётся.

4. Тем, кто ищет курортную недвижимость и не рассчитывает на ВНЖ (то есть не планирует проводить в Турции больше 60+30 дней в полугодии), можно рассматривать любые объекты на разной стадии строительства, в том числе в "закрытых" районах.

5. Предложений под гражданство по-прежнему достаточно на рынке, хотя выбор и сузился с введением новых правил. Несколько объектов по-прежнему купить можно:

- от собственника на вторичном рынке, но при этом он должен быть гражданином Турции, который не приобретал эту недвижимость у иностранца в течение последних 3 лет;

- у разных застройщиков, если сделка оформляется сразу через Управление ТАПУ и Кадастра (как правило, на финальной стадии строительства);

- у одного застройщика, если сделка оформляется через нотариат, но в таком случае объекты должны быть в одном проекте в рамках одного договора купли-продажи.

Важный момент – недвижимость под гражданство оформляется на одного собственника, при этом его прямые родственники также могут получить паспорта.

6. Очевидно, что под влиянием изменений спрос на аренду в востребованных иностранцами регионах Турции упадёт. Скорее всего, это повлечёт за собой коррекцию ставок, в том числе на краткосрочную аренду.

Рост цен на недвижимость замедлится, хотя коррекция маловероятна, так как спрос по-прежнему высокий среди самих граждан Турции, среди иностранцев, которые уже имеют ВНЖ или готовы рассматривать объекты, соответствующие критериям под ВНЖ и гражданство. Кроме того, многие ищут курортное жильё.

Источники: Endeksa, TUIK, NTV, Global Property Guide