СнОва здорОво: в Москву вернулась льготная ипотека - «Ипотека»

Не прошло и года, а вернее, прошло всего девять месяцев, как на рынок новостроек вернулась льготная ипотека. Причины такого разворота всем хорошо известны – из-за западных санкций Центробанк был вынужден поднять ключевую ставку до 20% годовых, что сделало покупку жилья в кредит практически невозможной. И даже последовавшее за этим снижение до 17% не слишком улучшило положение заемщиков и, соответственно, строителей. Поэтому решение применить в качестве главной антикризисной меры государственное субсидирование ставок по жилищным кредитам представляется вполне разумным. Оно позволяет активизировать продажи в половине московских новостроек.

Итак, с 1 апреля в Москве и Подмосковье стартовала обновленная льготная ипотека. Пока она рассчитана на три месяца – до 1 июля 2022 года. В основном новая программа предназначена для покупки квартир в городских новостройках, но можно взять кредит и для того, чтобы построить частный дом за городом. На вторичном рынке льготной программы нет, хотя вице-премьер РФ Марат Хуснуллин и не исключил, что спустя какое-то время господдержку можно будет запустить и для «вторички». Но это будет возможно только после анализа результатов действия программы на рынке новостроек.

Согласно новым правилам, изложенным в постановлении правительства РФ (№ 508 от 29 марта 2022 года), максимальная сумма кредита, который может выдать банк, для московского региона была увеличена с 3 до 12 млн руб., ставку по кредиту подняли с 7% до 12% годовых. Первоначальный взнос – не менее 15% от суммы сделки, срок кредита - до 30 лет. Разрешается использовать материнский капитал, например, в качестве первоначального взноса. Банк может поднять ставку до 13%, если заемщик откажется от страхования.

Квартиры можно покупать в строящихся домах, а также и в построенных, но только у застройщика. Апартаменты в программу не попадают, так как юридически не являются жильем.

К заемщику никаких особенных требований ни по семейному положению, ни по возрасту не предъявляется – нужно только быть совершеннолетним (18+) гражданином. А дальше решение будет принимать банк, и он может выдвинуть дополнительные условия. Список банков-участников программы представлен на сайте «Дом.рф», там их около 70, и можно подавать заявки сразу в несколько банков.

На рынке присутствуют и другие льготные ипотечные программы – среди них для Москвы актуальна «семейная» ипотека (ставка 6%, сумма кредита до 12 млн руб.), условия по ней не менялись – в семье должен быть ребенок (дети), родившийся в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. А также до конца апреля должны быть утверждены параметры льгот для IT-отрасли. Ожидается, что ставка будет на уровне 5% годовых (возможно снижение до 2%, если поддержит регион), а максимальная сумма кредита – до 18 млн руб. для городов-миллионников, 9 млн руб. для остальных регионов.

Дополнительное смягчение

На самом деле у многих банков получить льготный кредит по ипотеке с господдержкой можно по еще более низкой ставке - ради привлечения клиентов они компенсируют проценты. Так, минимальные ставки в Сбербанке - 11,7%, в ВБРР - 11,5%, в ВТБ – 11,7%, Россельхозбанке - 11,4%, банке «Дом.рф» - 11,3%, МКБ - 9,99%.

Снижены проценты и по семейной ипотеке: ВТБ выдает кредит по ставке от 4,7%, Россельхозбанк - от 5%, банк «Дом.рф» - от 5,1%, Сбербанк - 5,7%.

Но и это еще не все: застройщики тоже субсидируют ипотечные ставки за свой счет – причем как по государственным программам, так и по «обычной» ипотеке без правительственной поддержки. Пониженная ставка очень привлекательна, поэтому субсидирование ставок – популярный маркетинговый ход, обеспечивающий приток покупателей. Смысл субсидирования заключается в том, что человек экономит на обслуживании кредита, ему обеспечивается комфортный ежемесячный платеж.

Субсидированную ставку часто сравнивают со скидкой. И действительно девелопер компенсирует банку-партнеру за «срезанные» проценты сумму, которую он мог бы «потратить» на скидку для покупателя. Снижение ставки на 1 п.п. эквивалентно скидке примерно в 5%. Только в случае с субсидированием цена квартиры не снижается, а даже может и вырасти (см. статью «Субсидируемая ипотека вытеснила скидки»). Покупателям, кстати, это известно, поэтому компании иногда в рамках акции делают специальное примечание, что не поднимают цены для клиентов, которые воспользуются субсидированной ипотекой в какой-то определенный срок.

Покупателю следует обратить внимание и на сроки субсидирования. Например, сейчас популярны программы, где проценты по кредиту застройщик с банком снижают до 0,1% или даже 0,01% годовых, но эта супернизкая ставка часто действует год-два-три, а потом возвращается к базовой.

Сколько квартир в бюджете до 15 млн рублей

Если немного увеличить сумму взноса - с 15% от стоимости квартиры до 20%, то получится, что условиям льготной ипотеки соответствуют квартиры с ценой до 15 млн рублей. Сколько таких вариантов на рынке новостроек московского региона?

В компании «Миэль» проанализировали новостройки с квартирами, где представлены лоты с такой стоимостью, аналитики агентства рассматривали ЖК со сроком ввода в эксплуатацию с I квартал 2021-го года по IV квартал 2022-го. В итоге оказалось, что «под условия льготной ипотеки подходят квартиры в более чем 50 ЖК в границах «старой» Москвы, более 30 ЖК в Новой Москве и порядка 145 ЖК в Подмосковье. Квартиру можно подобрать преимущественно в сегментах стандарт и комфорт», - комментирует Юлия Ибрагимова, руководитель ипотечного центра ГК «Миэль».

По оценке Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», в целом на первичном рынке «старой» Москвы под программу с господдержкой подпадает 44% предложения (10,2 тыс. квартир), на рынке Новой Москвы этим условиям соответствует 85% лотов (9,3 тыс. квартир).

Сопоставимые данные у Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум»: в новостройках «старой» и Новой Москвы 20,5 тыс. квартир с ценой до 15 млн рублей. Это 10,1 тыс. лотов в старомосковских ЖК массового сегмента, 1,1 тыс. вариантов в проектах бизнес-класса и 9,3 тыс. квартир в новостройках ТиНАО. То есть 52,6% от общего объема предложения нового жилья Большой Москвы.

Что касается более дорогих квартир бизнес-класса, чья стоимость выше 15 млн рублей, то, конечно, никто не запрещает использовать для их покупки льготные кредиты, просто надо увеличить первоначальный взнос. В этом случае компании могут предложить воспользоваться программой трейд-ин. По этой процедуре клиент продает старую квартиру с помощью застройщика через партнерское агентство недвижимости или специальный отдел, который создала компания. Трейд-ин подойдет тем, кто планирует вырученные от продажи деньги вложить в покупку квартиры в новостройке и дополнительно взять ипотеку.

«В проектах бизнес-класса льготная ипотека является хорошим дополнением к программе трейд-ин», - говорит Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group. Компания работает с брокерами, которые проводят экспертную оценку сдаваемого в трейд-ин жилья, заключают с клиентом соответствующий договор и в течение оговоренного срока обязуются реализовать квартиру клиента. Как уточняет эксперт, цена новой, забронированной покупателем квартиры фиксируется за ним на определенный срок.

В «старой» Москве: в основном «однушки»

Если говорить о формате квартир, которые можно приобрести за 15 млн рублей, то, по оценке руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в «старой» Москве указанной суммы хватит только на однокомнатную. Средняя стоимость «однушки» в столичной новостройке составляет 12,5 млн рублей, «двушки» - 19,36 млн рублей, «трешки» - 27,6 млн рублей. Доля однокомнатных квартир в старых границах столицы от всей экспозиции «первички» составляет 30,1%.

«На наш взгляд, максимальную сумму кредита было бы хорошо увеличить до 20 млн рублей специально для «старой» Москвы, поскольку сейчас на 12 млн рублей на данной территории можно приобрести только однокомнатный лот», - считает Дмитрий Таганов. Тут стоит заметить, что вероятная сумма кредита для айтишников до 18 млн рублей, будет больше соответствовать московским ценам.

Впрочем, по данным агентства «Метриум», в массовых новостройках «старой» Москвы все-таки можно найти двухкомнатные и даже трехкомнатные лоты в заданном бюджете. Причем «двушек» не так уж и мало: по итогам I квартала 2022 года доля двухкомнатных квартир стоимостью до 15 млн руб. составляла 18,7% от общего объема предложения, трехкомнатных – 1,8%

Стоит обратить внимание и на квартиры «евроформата». Компактные по площади, но с необходимым набором спален, «евроквартиры» стоят меньше, чем их аналоги с классической планировкой.

Так, по статистике агентства недвижимости «Бон Тон», в «старой» Москве большую часть квартир комфорткласса составляют «евродвушки» средней площадью 38,6 кв. м (3,7 тыс. квартир), студии 25 кв. м (3 тыс. квартир) и «евротрешки» 55,3 кв. м (1,3 тыс. квартир).

Больше трети этих лотов (34%) сосредоточены в ЮВАО – в районах Нижегородский (42%) и Люблино (27,6%), а также в САО (13,3%) – в районах Западное Дегунино (37%) и Молжаниновский (21,42%). Можно поискать подходящие варианты в Очаково-Матвеевском, Митино и Крюково.

Надо сказать, что практически любой жилой комплекс сегодня имеет целый букет ипотечных программ с разными ставками и сроками действия. Выбирая, покупателю стоит внимательно просчитывать и «примерять» предлагаемые условия на себя.

Самым интересным предложением на столичном первичном рынке Надежда Коркка («Метриум») считает ставку по льготной ипотеке от МКБ - 9,99%, этот параметр установлен банком как основной.

По такой ставке можно приобрести квартиру в ЖК «Метрополия» от MR Group в Южнопортовом районе. В бюджет покупки до 15 млн рублей в данном проекте попадают студии площадью от 24,4 кв. м. до 25,5 кв. м и однокомнатные квартиры площадью от 37,8 кв. м до 42 кв. м. По семейной ипотеке ставка – 4,2%.

В другом проекте компании – Hide (метро «Кутузовская») - семьям с детьми доступна ипотека от ВТБ от 3,9%. В рамках ипотеки с господдержкой кредит возможно оформить по ставке от 9,9%. Стоимость квартир – от 18,7 млн рублей.

Покупатели квартир в проектах Tekta Group (Ever, Eniteo, Now) тоже могут приобрести квартиру по ставке 9,99% в рамках партнерской программы с МКБ. Банки ПСБ и «Дом.рф» предлагают клиентам оформить сделку по ставке 11,5%, а ВТБ, «Альфа-банк», банк «Открытие» – по ставке 11,7%.

По ставке от 9,99% годовых можно взять кредит с господдержкой и для покупки квартир с семейном эко-квартале Very у Ботанического сада и ЖК «UNO.Старокоптевский» на севере Москвы от ГК «Основа. Ставка по семейной ипотеке в этих проектах - от 4,2%. Стоимость квартир – от 10,6 млн руб. (Very), от 8,4 млн руб. («UNO.Старокоптевский»).

Разнообразные ипотечные программы – у компании Level Group в проектах «Level Причальный» (р-н Хорошево-Мневники, стоимость квартир от 12,4 млн руб.), «Level Нагатинская» (Нагатино-Садовники, от 10,5 млн), «Level Мичуринский» (метро «Мичуринский проспект», от 10,8 млн). Например, по программе льготной ипотеки от Сбербанка предлагается ставка 0,1% на первый год кредитования. На два года - ставка 5%. По завершении льготного периода в обоих случаях ставка возвращается к 11,7%. Ставка 8,5% рассчитана на весь период кредитования - 20 лет. В рамках программы семейной ипотеки на весь срок кредитования действует ставка 2,5%.

В ЖК «Level Южнопортовая» (метро «Кожуховская») можно взять ипотеку от Московского кредитного банка по ставке 9,99% на срок до 30 лет. Минимальная цена квартиры - 8,1 млн руб.

Новая Москва: можно купить и «трешку»

В ТиНао выбор квартир в бюджете до 15 млн рублей заметно шире – от студий до трехкомнатных, так как жилье здесь дешевле. По статистике «Инкома», средняя стоимость «однушки» в локации составляет 8,1 млн рублей (доля в экспозиции 36%), «двушки» - 11,3 млн рублей (32,9%), «трешки» - 14,97 млн рублей (23,1%). По информации «Метриум», доля студий на рынке составляет 17,9%, однокомнатных квартир – 39,2%, двухкомнатных – 35,8%, трехкомнатных – 7,1%.

Воспользоваться ипотекой со сниженными ставками можно в проектах крупного застройщика ГК «А101». Так, до 30 апреля действуют субсидированные ставки по партнерской программе с РСХБ по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке на весь срок кредитования. Как отмечают в компании, повышения первоначальной стоимости квартиры не происходит. Семейная ипотека предполагает ставку 1,01%, ипотеку с господдержкой можно взять под 6,9%. Эти условия доступны для покупателей квартир в жилых комплексах ГК «А101»: «Прокшино» (стоимость квартир от 6,9 млн руб.), «Испанские кварталы» (от 7 млн), «Скандинавия» (от 7 млн) и «Белые ночи» (от 7,7 млн).

Подмосковье – все четыре комнаты

В Московской области, где новостройки еще дешевле, квартирный «диапазон» шире – по льготной ипотеке можно купить даже четырехкомнатную квартиру. Средняя стоимость подмосковного однокомнатного лота, по данным «Инком-Недвижимости», составляет 5,98 млн рублей (доля в экспозиции 40,2%), двухкомнатного - 8,37 млн рублей (33,6%), трехкомнатного - 10,59 млн рублей (21,2%), квартиры с четырьмя и более комнатами – 12,5 млн рублей (5%).

В ипотеку со сниженными ставками можно купить новостройку у крупных компаний. Например, ГК «Самолет» запустила программу со ставкой 5,99%. Девелопер работает в Люберцах, Мытищах, Ленинском районе, Домодедово, Солнечногорске. Стоимость квартир доступная, от 4 млн рублей.

ПИК предлагает оформить ипотеку со ставкой 6,99% годовых на весь период. По программе для семей с детьми – ставка 2,99%. Проекты ПИК строятся в Красногорском районе, Одинцово, Котельниках, Балашихе, Ленинском районе. Минимальная цена квартир – 4,3 млн руб.