Перемена в лице: в РФ хотят разрешить покупать вторичку с ипотекой продавца - «Ипотека»

В России предложили продавать вторичное жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей. Такую инициативу в правительство и ЦБ направил риелторский бизнес, «Известия» ознакомились с письмом. Сейчас при продаже квартиры, которая была куплена в ипотеку, банк выдает покупателю новый кредит — это невыгодно при действующих более высоких ставках. Поэтому сохранение условий при перезаключении договора позволит обеспечить доступность вторичного жилья. Предполагается, что банки будут проверять покупателя так же, как при выдаче новой ипотеки. Мера особенно актуальна, поскольку число запросов на продажу ипотечных квартир увеличилось, говорят эксперты. Однако реализация предложения может нести риски для банков, не исключили специалисты.

Выгодные условия

В России предложили продавать залоговое вторичное жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей. Такую инициативу в правительство РФ и ЦБ направила федеральная компания «Этажи», «Известия» ознакомились с копией письма. Сейчас при продаже квартиры, которая была куплена в ипотеку, банк выдает покупателю новый кредит — это невыгодно при действующих более высоких ставках.

Сохранение же условий при перезаключении договора позволит обеспечить доступность вторичного жилья и поддержать спрос без дополнительных субсидий со стороны государства, сказал «Известиям» директор компании Ильдар Хусаинов. При этом банки должны проверять покупателя так же, как при выдаче новой ипотеки, подчеркнуто в обращении.

В кабмине «Известиям» сообщили, что письмо поступило в аппарат правительства. В ЦБ отметили, что рассмотрят инициативу. Редакция также направила запрос в Минстрой.

Сейчас средние ставки по кредиту на вторичное жилье составляют порядка 18–24%, напомнил эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота. К июлю они могут опуститься до 17% при условии продолжения тренда на снижение ключевой ставки и при отсутствии новых шоков, считает он.

Льготная ипотека под 12% стимулирует интерес покупателей к новостройкам, сказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Вторичный же рынок начинает проигрывать и по качеству предложения, и по условиям покупки, отметила она.

— В апреле спрос на ипотеку на вторичное жилье снизился более чем на 70% относительно февральских значений. Такой показатель критичен для рынка. Собственники, заинтересованные в срочной продаже своих объектов, в том числе из-за необходимости погашения долгов, не смогут оперативно продать их или будут вынуждены делать большой дисконт, — сказал Ильдар Хусаинов.

Должны быть учтены и интересы людей, которые хотят купить именно вторичку, потому что не могут ждать завершения строительства домов, уверена Яна Глазунова. Для них сохранение ипотеки от собственников-продавцов может быть единственной «открытой дверью» для покупки, добавила риелтор.

— По сути, для банка происходит лишь смена владельца залога и он ничего не теряет, как будто прошлый владелец продолжил платить существующий кредит, — сказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Но сегодня такая манипуляция отражается на показателе качества кредитного портфеля банков, сказал Ильдар Хусаинов. Поэтому следует поступить по аналогии с ипотечными каникулами, которые признали не портящими кредитный портфель банков, пояснил эксперт.

По его словам, технически покупатель будет продолжать выплачивать ипотеку бывшего владельца квартиры по прежним условиям. Если оставшегося долга и собственных средств покупателя не хватит на оплату стоимости квартиры, то недостающая сумма должна выдаваться уже по текущей ипотечной ставке, считает Ильдар Хусаинов.

Рациональная основа

Сегодня увеличилось число запросов на продажу ипотечных квартир, сказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Многие люди теряют доход или боятся этого в будущем, пояснила она. Но нынешние ставки крайне высоки, поэтому инициатива действительно актуальна и своевременна, уверена эксперт.

— Мера в первую очередь поддержит рынок вторичной недвижимости, поможет продавать квартиры ипотечным клиентам, а продавцам — увеличить количество потенциальных покупателей и ускорить реализацию своего объекта, — сказал Алексей Новиков.

Предложение риелторов имеет рациональную основу и подкреплено потребностями граждан, согласен Андрей Бархота. Однако для банков мера несет потенциальные риски. Во-первых, реализация залогового жилья с сохранением действовавших условий ипотеки — это нетипичный процентный риск для кредитора, так как актуальные условия ипотечного предложения значительно отличаются, сказал он. Это значит, что потенциальные покупатели будут искать именно такие квартиры, и не будут брать кредиты по действующим ставкам, полагает эксперт.

Во-вторых, покупка таких квартир может означать, что потенциальные заемщики могут себе позволить кредит только по более низким ставкам, которых сегодня уже нет — вероятность утраты платежеспособности также возрастает, считает Андрей Бархота.

— Основная сложность в реализации этой инициативы заключается в том, что не до конца понятен источник субсидирования разницы между текущей рыночной ставкой по ипотеке и той ставкой, что действовала на момент покупки квартиры, — добавила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Для нивелирования рисков банки могли бы менять фиксированную ставку на плавающую — когда процент выше, но ежемесячный платеж тот же, а срок кредитования больше, считает Андрей Бархота.

Но, по словам начальника управления ипотечных продаж ПСБ Татьяны Чернышевой, механизм будет интересен ипотечным заемщикам. Единственное, стоит учитывать, что новый покупатель ипотечной квартиры должен соответствовать требованиям банка для получения кредита, в том числе возрасту, стажу работы, уровню кредитной нагрузки, подчеркнула она.

Инициатива хорошая, согласен начальник управления розничных операций банка «Центр-инвест» Николай Парамонов. Банк уже совершает подобные сделки с помощью механизма «замена заемщика», добавил он.

По мнению заместителя председателя правления Абсолют Банка Антона Павлова, тренд на снижение ставок сохранится и во второй половине года процент по ипотеке по рыночным программам может снизиться до 14%. Поэтому нет необходимости запускать такой продукт, считает он.