Брать ипотеку сейчас или ждать дальнейшего снижения ставок - «Ипотека»

10 июня ЦБ в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку — с 11% до 9,5%. После резкого повышения в конце февраля до 20% она снова вернулась к докризисным значениям. Вслед за этим стала дешеветь ипотека. Более того, снизилась ставка и по льготным программам — с 9% до 7% годовых.

Насколько сейчас подходящий момент для оформления ипотеки или стоит подождать дальнейшего снижения ставок — разбираемся вместе с аналитиками.

Все зависит от ключевой ставки

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», прогнозируют дальнейшее снижение ключевой ставки. Решение по ней будет принято 22 июля. По мнению руководителя отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольги Беленькой, текущие экономические данные указывают на вероятность продолжения снижения ключевой ставки и на предстоящем заседании.

В течение нескольких недель Росстат фиксирует дефляцию, инфляция в годовом выражении снижается. «В то же время сейчас, когда ключевая ставка вернулась к однозначным уровням, а ЦБ считает проинфляционные риски существенными, можно ожидать более осторожных шагов изменения ставки — от 25 до 50 б.п. Таким образом, ставка может быть снижена до 9%», — прогнозирует Ольга Беленькая.

Аналогичное снижение ключевой ставки на ближайшем заседании ждут в рейтинговом агентстве «Эксперт РА». Там считают, что Банк России «на фоне замедления инфляции в стране может в июле снизить ключевую ставку с текущих 9,5% до 9% годовых, а уже к концу года довести ее до 8–7,5%». В АКРА также прогнозируют дальнейшее уменьшение ключевой. «Однако о размере шага говорить пока преждевременно», — сказала директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Что будет с ипотечными ставками

Вслед за ключевой ставкой снижение продолжат и ставки ипотечные. Обычно банки меняют процентные ставки по своим продуктам после решений ЦБ по ключевой ставке, а иногда и действуют на опережение, говорит Ольга Беленькая. «Скорее всего, и на этот раз банки передвинут вниз ставки по ипотеке. Интересно, что банки уже втягиваются в конкурентную борьбу за заемщиков, предлагая им рефинансирование ипотечных кредитов, взятых в период высоких процентных ставок», — отметила аналитик. По мнению Ирины Носовой, ипотечные ставки продолжат снижение, но уже не такое существенное, как раньше.

В такой ситуации для россиян, планирующих покупку квартиры или дома в кредит, встает вопрос: стоит ли сейчас оформлять ипотеку или ждать дальнейшего снижения.? Попросили аналитиков дать рекомендации в зависимости от того, где планируется покупка жилья — в новостройке или на вторичке.

Новостройка в ипотеку

Сегодня рынок новостроек находится в более выгодном положении с точки зрения действия ипотечных программ. Во-первых, на новое жилье распространяются все государственные льготные программы (ипотека с господдержкой на новостройки, семейная ипотека, дальневосточная). Ставки по ним сегодня находятся на уровне 2–6–7% годовых в зависимости от программы. Во-вторых, застройщики предлагают собственные ипотечные продукты. Ставки по ним во многих случаях ниже льготных, есть даже предложения по ставке 0,1% годовых. Хотя такие субсидированные программы имеют свои подводные камни (например, цена квартиры по заниженной ставке будет выше, чем по стандартной), платеж и переплата для заемщика будут все же ниже. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Ипотека под 0,1%: что не так с субсидиями от застройщиков».

В целом ипотечные ставки на новостройки сегодня сопоставимы с докризисными показателями, а в некоторых случаях даже лучше. Но стоимость жилья существенно возросла, что повышает долговую нагрузку заемщика и, как следствие, ограничивает возможности качественно обслуживать кредит, отметила Ирина Носова. Сейчас темпы роста цен замедлились, но причин для их снижения, несмотря на спад спроса, застройщики не видят.

Согласна с коллегой аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. «На данный момент покупка квартиры в новостройке с использованием ипотечных средств менее выгодна, чем год назад, поскольку цены за год выросли», — сказала аналитик. «Тем не менее повышение максимальной суммы кредита по программе льготной ипотеки для столичных регионов до 12 млн руб. и снижение ставки до 7% открывает покупателям весьма выгодные условия для заключения сделки в текущих непростых экономических обстоятельствах», — добавила она.

Ксения Якушкина, директор по банковским рейтингам «Эксперт РА»:

— Уже сейчас появляются предложения с ипотечными ставками на достаточно комфортном уровне, что позволяет взять ипотеку даже на рыночных условиях без льготной программы. Не исключено и дальнейшее снижение ключевой ставки, что может отразиться на снижении стоимости кредитов. Тем не менее у заемщиков, взявших более дорогую ипотеку, как правило, есть возможность рефинансировать задолженность на более комфортных условиях по мере снижения ставок.

Кредит на вторичку

На вторичном рынке жилья нет льготных программ, и, соответственно, ставки здесь выше. Если на новостройку можно взять ипотеку под 7% и даже ниже, то на вторичке жилищные кредиты выдаются по ставкам от 10,5% годовых. О необходимости снижения ставок на вторичном рынке говорил и вице-премьер Марат Хуснуллин, который курирует стройотрасль России. По его словам, ставки на вторичке сейчас высокие и тормозят рынок, поскольку два сегмента тесно связаны. Часто люди продают свои квартиры на вторичке и покупают более просторное жилье в новостройке. Но сейчас из-за высоких ставок они не находят покупателя. Это привело к падению спроса на вторичное жилье и уменьшению цен. Например, в Москве цены на квартиры от собственников снижаются два месяца подряд.

«Сейчас сложилась неоднозначная ситуация — покупатели рассчитывают на дальнейшее снижение цен. Тогда как продавцы, наоборот, ожидают роста активности к осени, что позволит извлечь большую выгоду из сделки», — описывает текущую ситуацию на вторичке Наталия Пырьева. По ее мнению, есть вероятность, что ставки по ипотеке и дальше будут понижаться, а покупатели продолжат терпеливо ждать большего падения цен. Тогда продавцы будут вынуждены пойти на уступки, в этой связи есть смысл ждать, считает эксперт.

Однако не исключено, что ставки останутся на текущем уровне, а спрос активизируется, поскольку на рынок придут средства с депозитов. Тогда продавцы смогут увеличить цены. «Поэтому с текущим небольшим дисконтом приемлемыми ипотечными ставками покупка вторички имеет смысл», — отметила аналитик ФГ «Финам».

Оценка возможностей и рисков прежде всего

Наталия Пырьева, директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

— Решение об ипотеке аналитики рекомендуют принимать взвешенно, просчитав все возможные риски. Будущему заемщику следует очень тщательно оценить свои финансовые возможности. Это необходимо, чтобы быть уверенным в качественном обслуживании долга в ближайшие семь — десять лет. Высокая долговая нагрузка ипотечника и нестабильная экономическая ситуация могут привести к потере заемщиком приобретенной недвижимости и ухудшению кредитной истории.

При покупке квартиры в новостройке необходимо оценивать объект, в том числе как инвестиционный, чтобы он был ликвидным и в случае необходимости его можно было без труда продать.

При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо также тщательно оценить сам дом и квартиру — год постройки дома, этажность, степень износа, наличие перепланировок. Но еще более важным аспектом являются документы прежнего собственника: не стоит проявлять излишнюю доверчивость, поскольку мошенников в стране много.