Льготная ипотека на дачу: есть или все-таки нет? - «Ипотека»

В июле по ряду информагентств прошла новость: «заработала ипотечная госпрограмма под 3% годовых на покупку дачи». Правда, все оказалось не так, как в заголовках: «дачной» ипотеки на самом деле нет. Но купить дом или участок в кредит под низкий процент все-таки можно, хотя это и не так просто.

Ипотека для загородного рынка всегда была продуктом более редким и дорогим, чем для городского. Однако в последние годы линейка предложений расширилась, а условия стали мягче.

Этому способствовали резкий рост спроса на загородную недвижимость во время пандемии и появление и дальнейшее расширение программ господдержки ипотеки.

Например, с июня 2022 года льготную ипотеку под 7% (или даже меньше) годовых стали выдавать на строительство домов хозспособом, то есть самостоятельное их возведение без привлечения профильной организации.

На этом фоне новость о появлении в России специальной ипотеки на покупку или строительство дачи со ставкой 3% годовых выглядела вполне правдоподобно. Однако на деле все оказалось немного не так, как написали СМИ.

Отдельной «дачной» программы в России не было и нет. За нее журналисты, вероятно, приняли частный случай сельской ипотеки, в рамках которой действительно можно купить недвижимость в СНТ.

Ипотеку на дачу в некоторых банках можно было взять и раньше, но только рыночную, под совсем не льготные проценты. Например, в Сбере подобный кредит дают под 9,9–10,2% годовых, в ВТБ — под 10,3% (на строительство), а в Росбанке ставки начинаются от 8,2%.

Что предлагает «дачникам» сельская ипотека

Сельская ипотека под 3%, предназначенная для покупки или строительства жилья на сельских территориях, работает в России с 2020 года.

В регулирующем ее постановлении правительства указано, что объекты могут находиться на территориях сельского населенного пункта (село, деревня, хутор, станица, аул, кишлак), рабочего поселка, поселка городского типа и даже в малых городах с населением до 30 тыс. человек.

Списки подходящих локаций утверждаются на местном уровне в каждом субъекте РФ. И если приглянувшийся вам участок находится в СНТ или коттеджном поселке, расположенном на входящей в программу территории, то на него распространяется сельская ипотека.

При этом к сельской местности априори не относятся земли в Москве, Санкт-Петербурге и населенных пунктах Московской области.

ПРИМЕР

Семья Ивановых живет в Екатеринбурге и хочет купить дачный участок в СНТ около озера Балтым. От центра города до него 25 километров, доехать можно за 30–45 минут. Земли СНТ относятся к одноименному селу, входящему в список территорий, на которые распространяется сельская ипотека. Поэтому банк может одобрить Ивановым заем под 3% при условии соблюдения других требований программы.

Единственный, но крайне важный нюанс, — по условиям сельской ипотеки нужно будет купить или построить полноценный дом, подходящий для круглогодичного проживания. То есть возвести на занятые у банка деньги легкий каркасно-щитовой домик без утепления и коммуникаций не получится. Также объект должен соответствовать региональным учетным нормам жилой площади.

Ставки по программе «Сельская ипотека»

Программа льготной ипотеки работает, пока не исчерпаны финансовые лимиты, которые на нее выделяет государство. Этим и объясняется очень низкая ставка — недополученную прибыль банку компенсирует бюджет.

В начале 2022 года большинство банков приостановило выдачу «сельских» кредитов как раз из-за отсутствия новых госдотаций и колебания ключевой ставки. Но в июне правительство дополнительно выделило на сельскую ипотеку 7 млрд рублей.

До февраля 2022 года ставка сельской ипотеки колебалась в коридоре от 0,1 до 3% годовых. Кредит под 0,1% можно было получить не во всех регионах — минимальная ставка действовала только там, где местные власти выделяли на это дополнительные субсидии. Сейчас сельскую ипотеку выдают в среднем под 2,5–3%.

Иногда дополнительно снизить ставку может сам банк — например, если заемщик — его зарплатный клиент или оформил страхование жизни.

Право работать по этой программе банкам предоставляет Минсельхоз России. Актуальный список кредитных организаций есть на сайте оператора программы — «Дом.РФ». Интенсивнее других с сельской ипотекой работает Россельхозбанк.

ВАЖНО

Сельская ипотека — часть госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий», которую курирует Минсельхоз. Поэтому финальное решение, выдавать кредит или нет, принимают именно сотрудники министерства, а не банк. По этой причине согласование занимает довольно много времени.

Что можно купить по этой программе

В 2022 году в программу внесли ряд изменений. Теперь в ее рамках можно приобрести:

1. Готовый дом, пригодный для постоянного проживания и оснащенный всеми необходимыми коммуникациями: электро-, водоснабжением, канализацией, отоплением.

Объект должен соответствовать требованиям региона к минимальной учетной норме площади жилья. Как правило, это 33 кв. м на одного человека, 42–45 кв. м на двоих и 15–18 на человека для семьи из трех и более человек.

Прежнее требование о газификации дома (там, где проведен газ) теперь отменено, и это существенно увеличило количество подходящих объектов.

Банки также могут предъявлять дополнительные требования к покупаемому дому. Например о том, что процент износа постройки не должен превышать 50%; что дом должен находиться в населенном пункте рядом с другими жилыми объектами и к нему должна быть подъездная дорога; что строение должно передаваться в залог вместе с земельным участком, на котором оно находится, и так далее.

ВАЖНО

В этом году также появилось ограничение по возрасту дома: объект не должен быть старше пяти лет при покупке у физического лица и трех лет — у юридического. А еще банки прекратили кредитование покупки квартир в сельских населенных пунктах и агломерациях. В прошлом году ограничения касались только высоты многоквартирного дома — не выше пяти этажей.

2. Земельный участок для возведения частного дома (помним про утвержденный перечень сельских территорий!). Строительство должна вести аккредитованная в банке подрядная организация (юрлицо или ИП). На возведение дома дается два года, и если заемщик не уложится в этот срок, банк может поднять ставку по кредиту.

Подходящий земельный участок:

- зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости;

- стоит на кадастровом учете;
- не имеет ограничений на обращение;

- имеет определенные границы (проведено межевание);
- к нему подведено электричество и можно подъехать (асфальтированная дорога не обязательна);

- категория земель допускает строительство жилого дома;

- должен иметь виды расширенного использования — для ведения садоводства или дачного строительства, — если находится в СНТ.

Каждый уполномоченный банк может выдвигать и другие требования к земле.

До 2021 года воспользоваться льготной ипотекой можно было, только если земельный участок находился в собственности заемщика. Теперь можно строить дом и на арендованной у государства или муниципалитета земле. При этом договор аренды должен быть заключен на срок не менее 20 лет.

Кто может взять сельскую ипотеку

Заемщиком по программе может быть любой гражданин РФ. Никаких требований к возрасту, семейному положению, социальному статусу или месту жительства в программе нет.

Однако банки могут устанавливать свои требования к претендентам.

Чаще всего ограничения касаются:

- возраста заемщика (от 21 до 75 лет; или дополнительно оговаривается, что большая часть кредита должна быть выплачена до достижения 65 лет и т. п.);

- стажа на последнем месте работы (от полугода).

Сколько денег дадут, на какой срок и нужен ли первоначальный взнос

В Ленинградской области, Дальневосточном федеральном округе и Ямало-Ненецком автономном округе максимальный размер сельской ипотеки — 5 млн рублей, в других регионах — 3 млн (напоминаем, что на территории обеих столиц и Московской области программа не работает).

Первоначальный взнос по программе — от 10%. В качестве него можно использовать материнский капитал.

Максимальный срок сельской ипотеки — 25 лет.

Какие документы нужны для оформления

Перечень необходимых документов лучше уточнять в выбранном банке, но в общем случае вам нужно будет предоставить:

- паспорт;

- СНИЛС;

- сведения об источнике постоянно дохода (для работающих по найму — справку 2-НДФЛ);

- документы на недвижимость/земельный участок и оценку их стоимости.

Когда банк может поднять ставку

Одна из классических причин, по которой банк может повысить процентную ставку по уже выданному кредиту, — отсутствие у заемщика страховки недвижимости. Если по программе сельский ипотеки куплен участок под ИЖС, то страховать объект не нужно вплоть до завершения строительства. Однако вместо этого банк может предложить застраховать жизнь и здоровье. Если заемщик откажется, ставку могут повысить.

Другие причины для повышения ставки:

1. Нецелевое использование кредита: то есть если заемщик, например, построил теплицы и баню, а не дом.

2. Просрочка платежей по кредиту более чем на 90 дней за последние полгода (180 дней).

3. Нарушение условий регистрации в приобретенном жилье. С 2022 года заемщик должен зарегистрироваться (оформить постоянную прописку) в доме в течение 180 дней после регистрации права собственности на объект. При этом постоянно жить там не обязательно. Покупка дачи не нарушает этого требования: с 2019 года в СНТ разрешена прописка — главное, чтобы дом подходил для круглогодичного проживания.

4. Дом не построили в срок. Если с момента выдачи сельской ипотеки на строительство дома прошло 24 месяца, а подрядная организация не сдала объект, — это нарушение условий договора, и банк, скорее всего, повысит ставку.

5. Прекращение финансирования программы со стороны государства. Сельская ипотека — единственная программа, в которой есть условие, что, если государство прекращает выделять на нее деньги, то банк имеет право поднять ставку.

Размер нового платежа рассчитывается по формуле: «ставка по программе + ключевая ставка на момент заключения договора».

ПРИМЕР

Клиент подписал договор с банком в июле 2020 года и получил кредит со ставкой 2,5% (КС на тот момент была 4,25%). Однако он не успел достроить дом в установленный срок. Новая ставка по договору составит: 2,5% + 4,25% = 6,75%.

Прочие нюансы

- Программа действует до 2025 года.

- Получить «сельский» заем можно только один раз.

- С 2022 года сельской ипотекой больше нельзя рефинансировать кредиты, выданные на те же цели ранее.

- Ряд банков позволяет супругам оформлять две сельские ипотеки на один и тот же объект, поднимая таким образом верхнюю границу стоимости дома.

ПРИМЕР

Семья Петровых хочет купить дом в Самарской области за 6 млн рублей. Но лимит сельской ипотеки в этом регионе — 3 млн. Однако если ипотеку возьмут оба супруга, полученных денег как раз хватит на покупку желаемого объекта.

- Не важно, где человек прописан на момент оформления кредита. Будучи зарегистрированным в Башкортостане, он может купить дачу в Челябинской области. Главное для сохранения низкой процентной ставки — в течение полугода зарегистрироваться в доме.

- По данным Минсельхоза, в 2021 году с помощью сельской ипотеки свои жилищные условия улучшили 50 тыс. российских семей. 42% заемщиков потратили ее на приобретение дома с участком. Средний возраст пользователей программы — 38 лет.

- Наибольший спрос на сельскую ипотеку в 2021 году был в Приволжском федеральном округе (31%). На втором месте — Центральный (21%), а на третьем — Сибирский федеральный округ (18%).

- В июне 2022-го правительство выделило на поддержку программы дополнительные 7 млрд рублей. Предполагается, что половина этой суммы пойдет на выдачу новых кредитов под 3%. Благодаря этому программа охватит еще до 17 тыс. семей. Остальные средства направят на субсидирование 97 тыс. кредитов, оформленных за два предыдущих года.