Что сделает банк, если вам нечем платить ипотеку, или Как не попасть в неприятности - «Ипотека»

Циан.Журнал продолжает серию статей для новичков в вопросах ипотеки. Сегодня поговорим о самом неприятном — просрочке платежей и ее последствиях. Примером нам послужит история нашего читателя, рассказанная им самим.

Хроники пикирующего ипотечника: пролог

Здравствуйте! Меня зовут Сергей, я живу в крупном городе-миллионнике и я злостный неплательщик ипотеки.

Начиналось все очень хорошо. На дворе стояла поздняя осень 2018 года, но погода не портила настроения: казалось, мои дела идут в гору. Мой бизнес, связанный с туризмом и междугородними перевозками, после трех лет работы вышел на стабильную прибыль, я закрыл сразу два кредита (автомобильный и на дело) и задумался о собственном жилье.

Квартиру, которую я арендовал последние несколько лет, хозяева неожиданно решили продать. Район мне нравился, а на соседней улице как раз продавали двушку за 4 млн рублей.

Деньги на первоначальный взнос у меня были, а кредитная история не оставляла банкам шанса отказать: мой ежемесячный доход почти в три раза превышал предполагаемый платеж, а иждивенцы отсутствовали. С точки зрения банков я выглядел надежным заемщиком, несмотря даже на то, что был индивидуальным предпринимателем.

Ипотеку мне одобрили на 25 лет под 9% с ежемесячным платежом в 28,5 тыс. рублей. Конечно же, я планировал расплатиться намного быстрее, чтобы не отдавать банку лишних денег в виде процентов.

Первый ипотечный год прошел гладко: я ни на день не задерживал платежи, и они действительно составляли не более 25–30% моего дохода, хотя в реальности оказалось, что это не так уж мало. При этом планы досрочного погашения все как-то не сбывались: свободным деньгам быстро находилось лучшее применение.

«Не беда, — решил я, — надо просто увеличить доход»! Для этого пришлось взять еще один кредит на бизнес. Впрочем, прибыль ожидалась быстрая и существенная, так что заем казался мелочью.

Меж тем наступил конец 2019 года, и в нашей жизни появилось слово «ковид». На этом предыстория заканчивается и начинается собственно история.

Первые просрочки и их последствия

В апреле 2020-го туристическую отрасль накрыл невиданный кризис. Тут-то я и пожалел о двойной кредитной нагрузке. В первый раз просрочка по ипотеке произошла, можно сказать, случайно. У меня был настроен автоплатеж, а денег на карте не оказалось.

После звонка робота из банка дня через три, я сначала было подумал, что это ошибка, но потом вспомнил: средств-то на счете нет. Долг закрыл через 15 дней. За это время мне дважды позвонили из банка и напомнили про появившиеся пени. Но наступил следующий месяц, а денег больше не стало.

РЕМАРКА

Меры, которые примет банк в случае первой-второй просрочки, и сроки, в которые он это сделает, зависят от конкретной кредитной организации. Некоторые уже на вторые-третьи сутки начинают обрывать телефон, другие шлют СМС с напоминанием о платеже, третьи вспомнят о вас через пару недель и заодно насчитают пени. Сроки начисления и размер штрафных платежей могут быть разными — в пределах 0,01–1% суммы ежемесячного платежа в день. Если пени не оплатить, то их размер продолжит расти.

Как правило, к активным действиям банки переходят в период от одной до четырех недель просрочки. В это время они могут обратиться за разъяснениями не только к заемщику, но и к созаемщику или поручителю, если они есть.

Практика показывает: если в этот период заемщик сам позвонит в банк и объяснит, что попал в сложную ситуацию и временно не может платить, ему, вероятнее всего, пойдут навстречу. Банк предложит варианты решения проблемы: реструктуризацию долга, изменение графика платежей, кредитные каникулы. В некоторых случаях просрочка может быть покрыта за счет договора страхования залога, если его заключали при выдаче ипотеки.

И кстати, напоминание о платеже — право банка, а не обязанность. Клиент сам должен придерживаться графика, о чем обычно прямо сказано в договоре.

К осени у меня накопилось уже несколько нарушений графика, и я хотел реструктурировать кредит, уменьшив ежемесячный платеж. Но тут в действие вступили поправки к закону «О потребительском кредите», которые позволяли оформить ипотечные каникулы в том числе тем, кто не может предоставить справки о доходах 2-НДФЛ (некоторые ИП и самозанятые граждане. — Прим. ред.). Я взял максимально возможный срок — полгода.

Хорошо, что не успел внести изменения в кредитный договор, — для оформления каникул нужно было соответствовать некоторым требованиям:

- проблемное жилье — единственное;

- сумма кредита до 15 млн рублей;

- падение доходов более чем на 30%;

- условия кредита ранее не менялись.

А КАК СЕЙЧАС?

Весной 2022 года вступили в силу поправки к закону 106-ФЗ, возобновляющие практику кредитных каникул. В течение них заемщик может не платить банку или сократить выплаты без штрафов и других последствий.

Кредитные каникулы можно оформить на разные займы: ипотеку, потребительский и автокредиты, задолженность по кредитной карте. Отсрочка до полугода дается один раз по каждому из договоров займа. Получить ее могут и те, кто уже оформлял кредитные каникулы в пандемию.

В случае ипотеки для оформления каникул нужно соответствовать следующим требованиям:

1. Доходы заемщика в месяц перед подачей заявки снизились минимум на 30% по отношению к среднему уровню 2021 года.

2. Кредитный договор оформлен до 1 марта 2022 года.

3. На момент подачи заявки заемщик не находится на ипотечных каникулах.

4. Полная сумма кредита на момент выдачи не превышает установленного лимита: для Москвы — 6 млн рублей, для Санкт-Петербурга и Дальневосточного федерального округа — 4 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей.

Легко ли продать ипотечную квартиру с долгами

По истечении полугода мои дела не стали лучше: доходы упали более чем в два раза и обслуживать ипотеку по факту было нечем. Я решил, что тянуть эту лямку дальше бессмысленно. По типовому ипотечному договору (а у меня был именно такой) первые годы ты платишь почти одни проценты, а основной долг практически не уменьшается.

Первоначального взноса было, конечно, жаль, но недвижимость в моем районе за два года подорожала на треть, и мне казалось, что это позволит закрыть долг перед банком и «отбить» хотя бы часть вложений.

Чтобы все получилось, нужно было продавать квартиру самому: если бы залоговое жилье продавал банк, он бы делал это с 20–30% дисконтом.

Как мне объяснили, если заемщик сам находит покупателя, то сумма сделки зависит только от того, как они договорятся. Разумеется, продажу должен одобрить банк-кредитор, с точки зрения которого происходит смена заемщика.

Однако найти покупателя по хорошей цене мне так не удалось. Услышав про ипотеку, люди либо сразу отказывались, либо снижали цену так, что мне это становилось неинтересно.

Тем временем мой долг превысил 200 тыс. рублей, и банк решил обратиться в суд, о чем я получил уведомление. Дату рассмотрения назначили через два месяца, обычный срок — месяц, но тут вмешались ковидные ограничения.

РЕМАРКА

Обычно условия, при которых кредитор вправе требовать досрочного возврата займа и обратить взыскание на заложенное имущество, прописаны в кредитном договоре.

В среднем банки начинают считать клиента ненадежным, если:

1. Он допускал просрочки свыше 60 дней за последние полгода (ипотечные каникулы просрочкой не считаются).

2. Если сумма долга более 100 тыс. рублей (этого уровня при большом ежемесячном платеже можно достичь за 2–3 месяца).

Кстати, не стоит думать, что если ипотечная квартира — единственное жилье, то банк не сможет ее забрать. Как раз на ипотечные объекты это правило не распространяется, даже если в них проживают дети.

Есть и кое-какие нюансы в пользу должников. Если размер долга по ипотеке менее 5% стоимости залога, то суд, скорее всего, откажет банку в продаже квартиры. Но это был явно не мой случай, так как ипотеку я, можно сказать, только начал платить.

Суд, выселение и финансовая свобода

Суд у меня прошел буднично. На нем со мной расторгли кредитный договор, зафиксировали всю сумму задолженности (основной долг, проценты, набежавшие штрафы) и определили начальную продажную стоимость квартиры.

Затем приставы открыли исполнительное производство, и квартиру выставили на торги. Продали ее довольно быстро — меньше чем за два месяца, — но на 25% ниже рыночной стоимости, так что вся вырученная сумма ушла банку, и мои надежды вернуть первоначальный взнос не оправдались.

Честно говоря, денег едва хватило, чтобы полностью покрыть долг. Однако мне удалось договориться об отсрочке выселения — еще месяц я смог прожить в квартире и решить вопрос с переездом.

ПОЧЕМУ БАНКИ СТРЕМЯТСЯ БЫСТРЕЕ ПРОДАТЬ ИМУЩЕСТВО ДОЛЖНИКОВ
Залоговые объекты как таковые банкам не нужны, их интересует возврат неполученных от заемщика денег. К тому же, кредитные организации обязаны резервировать часть собственных средств в размере просроченной задолженности на спецсчетах, то есть деньги выводятся из оборота и не приносят доход.

Кроме того, долги заемщиков портят показатели банка, а работа с проблемными займами — это дополнительные издержки в виде оплаты госпошлины и гонораров специалистов.

Таким образом, история моего крутого ипотечного пике, начиная от первой просрочки и заканчивая выездом из квартиры, длилась почти полтора года. Дополнительные шесть месяцев дали ипотечные каникулы — без них процесс занял бы год.

Вывод, который я сделал из этой ситуации, банален, но от этого он не становится менее верным: нужно грамотно рассчитывать кредитную нагрузку и иметь финансовую подушку безопасности на случай непредвиденных ситуаций. А если платить вы больше не можете — стараться самостоятельно продать квартиру. Небольшой плюс состоит в том, что, пока идут разбирательства, в ней можно продолжать жить.

НЕМНОГО ЦИФР

Исходя из статистики Центробанка, Минстроя и Росстата на 01.01.2022 года, просрочки по платежам имеют около 25 тыс. приобретателей ипотечных квартир. Это примерно 0,5% общего числа кредитуемых.

Для сравнения: на 01.01.2021 года доля неплательщиков составляла 0,8%, а на 01.01.2020-го — 1%. Сокращение количества просрочек связывают с тем, что банки и заемщики стали чаще находить компромисс.