Шесть историй о том, как юристы и проверка документов уберегли покупателей от проблем - «Риэлторские технологии»

Обычно сделки купли-продажи недвижимости сопровождают риелторы. Но даже самые опытные агенты рискуют упустить что-то важное. Поэтому, чтобы не сомневаться в безопасности сделки, документы стоит показать юристам. Циан.Журнал собрал несколько историй: все они немножко детективные и все — с хеппи-эндом.

КОРОТКО

— Все документы надо проверить 10 раз (а потом еще столько же).

— Любое сомнение нужно развеивать до полной ясности — в противном случае оно способно стать фатальным, а риски сделок с недвижимостью всегда огромные.

— Любой договор можно переписать — на то он и договор (то есть нужно договариваться).

— Юридическую проверку лучше доверить профессионалам.

История 1-я. Не квартира, а «подарок»

Рассказывает эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, руководитель агентства «Вишня» Сергей Вишняков.

— Наш клиент самостоятельно нашел подходящий ему вариант — это была довольно дорогая квартира в одном из новых жилых комплексов. Стоила эта квартира около 60 млн рублей и собственник просил оставить в качестве задатка около 1 млн рублей. Обычно мы не рекомендуем оставлять такую крупную предоплату даже в случае дорогих покупок. Мы отговорили клиента, а продавец, услышав наш четкий отказ оставлять задаток, неожиданно заявил, что можно обойтись и без него.

По просьбе клиента мы продолжили подготовку к сделке. Проверяя квартиру, мы выяснили, что она не перешла в собственность продававшего ее человека: он так и не зарегистрировал договор долевого участия. При этом он утверждал, что является собственником около трех лет и даже сделал очень хороший ремонт. Трудно сказать наверняка, был ли это злой умысел или просто безалаберность…

Тем не менее нашему клиенту квартира нравилась настолько, что он решил дать продавцу шанс. Мы попросили его привести документы в порядок и отвели на это полтора месяца. За это время он получил выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности. Помимо выписки мы запросили документы основания (сам ДДУ) и документы, которые подтверждают оплату квартиры.

В любом случае следует понимать: точно ли продавец всё оплатил, нет ли у застройщика претензий? Обычно в передаточном акте указывается отсутствие финансовых претензий. Но в случае с нашей квартирой документ был составлен очень странно: в нем говорилось, что квартира передается и принимается, но о передаче денег не было ни слова, хотя из самого ДДУ следовало, что подтверждение оплаты обязательно для передачи квартиры.

Тогда мы попросили у продавца другие документы (платежки), подтверждающие оплату. Их не оказалось — продавец заявил, что они утеряны и вообще он не обязан их хранить. Учитывая масштаб вложений, такое объяснение показалось еще более подозрительным. Собственник квартиры так и не предоставил ни одного документа, который подтвердил бы, что у застройщика нет претензий к собственнику. Мы рекомендовали клиенту не связываться с этим объектом: при отсутствии оплаты застройщик вправе подать в суд на расторжение договора и вернуть квартиру себе.

Вывод: всегда проверяйте полный пакет документов, а если чего-то не хватает (особенно если это связано с финансовой стороной вопроса), требуйте восстановить/предоставить. Иногда подобные истории имеют коррупционную составляющую — предположим, квартира могла бы быть передана в качестве взятки — отсюда и проблемы с документами.

История 2-я. Забывчивая наследница

Рассказывает адвокат Ирина Фоменко.

— Москвичка А. собралась продавать часть сгоревшего дома в подмосковной Салтыковке. Земельный участок при доме был небольшим, а отношения с соседями — натянутыми, так что восстанавливать дом не хотелось. Но продажа застопорилась: документов не было.

Когда-то давно дом был поделен на четыре хозяйства, принадлежавших разным собственникам: в свое время они приватизировали доли, дом оказался разделен на четыре квартиры с разными входами и небольшими наделами земли. Одной из долей вместе с клочком участка владела мать А. Когда женщина умерла, дочь так и не оформила наследство: не было сил, да и казалось, что это необязательно.

А через год умер и отец А., оставив ей свою квартиру. Но и тут никакими документами А. не занималась: не знала, что в наследство нужно вступать, а перешедшую в ее собственность недвижимость — оформлять.

Из-за отсутствия документов и с учетом изрядного срока с момента смерти родителей (прошло несколько лет) единственным вариантом продать недвижимость виделось обращение в суд с требованием восстановить права и признать А. законной владелицей и квартиры, и части дома. Затем, по истечении срока судебного производства в первой инстанции, надо было бы подавать апелляцию на обжалование и регистрировать право А. на наследство.

Тут пришли на помощь мы, юристы: оказалось, что когда-то горе-наследница все же дошла до нотариуса и подала заявление о вступлении в наследство — к счастью, процедуру провели по правилам. Это позволило обойтись без долгих судов: оставалось просто закончить начатый процесс вступления в наследство. Так мы и поступили. Документы оформили, А. смогла быстро продать и свою часть дома с земельным участком, и ненужную квартиру.

Вывод: иногда даже в самой безнадежной ситуации, чреватой многолетними судебными разбирательствами, хороший юрист найдет вариант, который сэкономит клиенту время и деньги. Благодаря своему опыту он найдет оптимальные варианты решения проблемы.

История 3-я. «Физик» или «юрик»? Оба!

Рассказывает юрист Циан Инга.

— Однажды, проверяя объект, мы выяснили, что продавец — не только физлицо и индивидуальный предприниматель, но и генеральный директор в 40 юрлицах, многие из которых к моменту нашей проверки были ликвидированы.

С одной стороны, этот факт не является прямым свидетельством проблем: компании часто нанимают «специальных» гендиректоров для запуска процесса ликвидации. С другой стороны, мы насторожились, и не зря: проверив судебную практику по всем юрлицам, мы выяснили, что минимум в двух из них нашего гендиректора пытались привлечь к субсидиарной ответственности. При этом ответственность была очень ощутимой: в одном случае она превышала 100 млн, в другом приближалась к 30 млн рублей.

Если бы мы не искали нашего продавца среди практики по юридическим лицам, то наш клиент так и не узнал бы, что рискует связаться с очень ненадежным продавцом: подобную информацию сложно найти в открытых базах из-за несовершенства поиска в них.

В дальнейшем продавца могли привлечь к ответственности: если бы тот стал банкротом, а сделка купли-продажи попала под риск оспаривания, недавно купленная квартира пошла бы на удовлетворение требований кредитора продавца.

Нашему клиенту мы отсоветовали соглашаться на сделку, а позже узнали, что тот самый продавец-гендиректор снова угодил в судебный процесс. На этот раз ему вменяли ответственность на 85 млн рублей, дело дошло до суда первой инстанции с неблагоприятным решением для директора.

Вывод: продавец квартиры может быть чист как физическое лицо, но иметь проблемы в качестве участника/генерального директора юридического лица. Проверить это без специальных баз, к которым есть доступ у юристов, затруднительно.

История 4-я. Квартира с секретом

Рассказывает эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, руководитель агентства «Вишня» Сергей Вишняков.

— Как-то мы пришли вносить аванс за квартиру, которую клиент нашел самостоятельно. Продавец представил документы лишь на часть (две трети) квартиры, а еще на одну треть документов не было.

Насторожила и сумма аванса: если обычно его размер в Москве составляет 30–50 тыс. рублей, то у нашего клиента просили сразу 300 тыс. рублей. Продавец обещал, что покажет вторую часть документов только после внесения этого огромного аванса, что тоже настораживало.

Клиенту квартира очень нравилась, поэтому так просто от подозрительного предложения он отказаться не мог и попросил провести дополнительную проверку до внесения аванса. Обычно мы так не делаем, но в этот раз уступили.

Оказалось, что те самые две трети квартиры были получены в наследство, а оставшаяся треть была под обременением по договору ренты. Продавец утверждал, что рента исполнена — обычно это означает смерть рентополучателя. Но глубокая проверка документов выявила, что на самом деле рентополучатель вполне жив, хотя и находится в подмосковном пансионате для престарелых, куда его выписали.

Историю квартиры попытались зачистить, будто в ней никто и не проживал, а затем продать. Для сделки понадобилось бы свидетельство о смерти — вероятно, продавец собирался его подделать, а наш клиент потом расхлебывал бы возникшие проблемы. К счастью, мы вовремя посоветовали ему не связываться с этим предложением, так что такого финала не случилось.

Вывод: даже если предложение привлекательное (например по цене), не спешите вносить нестандартные авансы на нестандартных условиях. Чем больше запрашиваемая сумма аванса, тем труднее потом отказаться от сделки — на это недобросовестные продавцы и рассчитывают.

История 5-я. Сериал «Бывшие», новый сезон

Рассказывает юрист Циан Инга.

— Мы проверяли для нашего клиента квартиру, которую тот присмотрел для покупки. Неожиданно оказалось, что у нее два собственника, причем о втором продавец даже не упоминал. Выяснилось это после того, как мы нашли довольно старое дело по иску бывшей жены собственника о разделе этой квартиры.

Примечательно, что этот иск мы нашли далеко не сразу, а только после того, как проверили все ранние адреса регистрации продавца. Если бы мы искали судебную практику только по новому месту прописки, то так и не узнали бы, что над квартирой висит дамоклов меч.

Получается, бывший муж выступал в роли единственного собственника, хотя на деле таковым не являлся. В справке ЕГРН не было указано, что к квартире имеет отношение еще и жена: судебное решение нужно было отнести в Росреестр, но, видимо, она этого не сделала. Согласно решению суда, квартира принадлежала супругам пополам, при этом в ЕГРН были сведения только о муже, а на все уточняющие вопросы о роли бывшей супруги муж-продавец отмалчивался.

Не исключено, на словах они договорились, что бывшая жена на квартиру не претендует, а муж как-то компенсировал ей долю. Но документы говорили об обратном. Кто знает, как бы повернулся этот вопрос для покупателя после сделки — возможно, суд признал бы, что покупатель недобросовестно проверил документы и историю квартиры и встал бы на сторону истца.

Вывод: часто решения суда найти только по имени и фамилии нереально: такие решения могут быть обезличенными, а сами имя и фамилия — слишком распространенными. Таким образом, гораздо эффективнее искать по нескольким реквизитам, в том числе по неактуальным на сегодняшний день.

История 6-я. Договор — на переделку

Рассказывает эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, руководитель агентства «Вишня» Сергей Вишняков.

— Вот история из регионов. Покупатель решил приобрести нежилое помещение в новостройке. Продавцом был субподрядчик, строивший этот дом. Он потребовал внести в качестве задатка 90% стоимости объекта, а это около 1,5 млн рублей. Оставшиеся 10% предполагалось внести после подписания договора. Такая схема выглядела крайне нестандартно (это огромная предоплата, особенно для регионов), поэтому мы тут же рекомендовали клиенту притормозить.

Изучая документы и договор, предоставленные продавцом, наши юристы увидели, что продавец пока не является собственником объекта, а значит, не имеет права его продавать. На вопрос, а если вы не сможете нам продать квартиру, прозвучал популярный в региональных сделках ответ: верьте нам, у нас все именно так всегда и покупают. Естественно, для надежной сделки это не аргумент.

Было еще одно странное обстоятельство. Предварительный договор купли-продажи совершенно не внушал доверия — казалось, что он был компиляцией из других договоров, совершенно не подходящих к этой ситуации. При этом в договоре не было ни слова о порядке внесения нашим покупателем огромной предоплаты. Также не было ни единого упоминания о порядке отмены сделки и возврата предоплаты.

В результате мы полностью переделали этот договор и поменяли местами очередность выплат: сначала наш покупатель должен был выплатить 10% в качестве задатка, а уже после сделки — оставшуюся сумму. Кроме того, в договоре мы прописали: если объект нам не продадут, задаток придется возвращать в двойном размере. А еще мы указали обязательство продавца представить перед сделкой все документы, которые подтверждают право собственности и урегулирование финансовых вопросов.

Теперь такой вариант не устроил продавца — после очередных переговоров стороны остановились на варианте, когда предоплата была снижена до 300 тыс. рублей и передавалась абсолютно прозрачно: на расчетный счет продавца, а не наличными.

В итоге сделка состоялась, но на более выгодных условиях для нашего клиента.

Вывод: даже самый кривой договор реально привести в приличный вид — и это обязательно надо сделать, ведь на кону безопасность сделки и права покупателя!