«На рынке ипотеки уже видны признаки пузыря» - «Ипотека»

Гендиректор НРА Алина Розенцвет — о прогнозах по курсу рубля, инфляции на 2023 год, ситуации в сфере недвижимости и трудовой миграции

На протяжении 2023 года нацвалюта будет стремиться к балансовому для российской экономики курсу 75 руб./$, спрогнозировала в интервью «Известиям» глава Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет. По ее оценкам, российская нефть будет торговаться с дисконтом $20–30 за баррель, но уже к концу года ее цена войдет в диапазон $95–110. ВВП же страны может вернуться к уровню 2021 года — до начала спецоперации — не ранее 2025-го. Кроме того, эксперт предупредила о риске появления пузыря на рынке недвижимости из-за продления льготной ипотеки, а также — о дефиците кадров в рабочих специальностях и IT в связи с трудовой миграцией.

«Дисконт может достигать $20–30»

— Что будет влиять на курс рубля в 2023 году?

— Основные причины, по которым рубль может продолжить ослабевать в наступившем году, — снижение цен на экспортируемые из России ресурсы, потенциальное сокращение добычи нефти и газа в связи с санкционными ограничениями и невозможность эти объемы реализовать. Это приведет к сокращению экспортной выручки и, как следствие, уменьшит предложение иностранной валюты.

Вторым фактором, способствующим ослаблению рубля, является дефицит федерального бюджета, который планируется в объеме около 2%. Он вызовет рост денежного предложения в экономике. Кроме того, дефицит бюджета, как правило, приводит к росту совокупного спроса, что спровоцирует увеличение импорта.

Другими риск-факторами остаются санкции и торможение мировой экономики. Глобальная нестабильность тоже влияет на курс доллара к остальным валютам и вносит свой вклад в девальвацию рубля.

Косвенное влияние может оказать и повышенный спрос в отношении юаня. Чем больше компании закупают альтернативной валюты, тем больше предложение рубля в экономике, что приводит к его постепенной, более мягкой девальвации.

— Какой курс доллара вы считаете балансовым для российской экономики?

— Мы полагаем, что курс доллара, который, с одной стороны, не вызовет существенной потребительской инфляции, с другой стороны, поможет нарастить экспортную выручку и покрыть расходы федерального бюджета, составляет около 75 рублей за $1. Скорее всего, в течение следующего года рубль будет стремиться именно к этой оценке.

— Курс рубля плотно коррелирует со стоимостью нефти. По вашим оценкам, на каких уровнях она зафиксируется в 2023 году, если не учитывать введенный Евросоюзом потолок цен?

— Мы считаем, что баланс мирового рынка нефти будет достаточно стабильным сам по себе, чему способствует и снижение ковидных ограничений в Китае, и восстановление спроса в Азии. А также — синхронное дисциплинированное поведение членов ОПЕК+, приводящее к удалению с рынка излишков черного золота и препятствующее падению цены.

Мы прогнозируем среднюю цену на марку Brent в диапазоне $80–100 за баррель. В свою очередь, если в начале следующего года цены еще будут находиться близко к уровню $80, то к середине года они вырастут примерно до $120, особенно летом в период пика автомобильного сезона, когда увеличивается спрос на нефтепродукты.

Прогнозировать цену российской нефти сложно из-за введенных ценовых потолков и санкций. Наш базовый прогноз заключается в том, что в первые месяцы 2023 года будет наблюдаться шоковая ситуация. Дисконт к Brent может достигать $20–30. Поэтому средняя цена российской нефти Urals в первом полугодии будет в районе $60–65 за баррель, но в отдельные моменты может падать и ниже. К концу года можно будет ожидать, что дисконты снизятся до $10–15 и российская нефть будет торговаться в районе $95–110 за баррель.

«Мы ждем уровня ставок по потребкредитам — 21–22%»

— Льготную ипотеку продлили на 2023 год, хотя были довольно крупные разногласия между ЦБ, Минфином, правительством по этому поводу. По вашим оценкам, есть ли риски в продлении льготной ипотеки?

— Повышение ставки до 8% по льготной ипотеке видится как небольшой, но компромисс между позицией Банка России и лоббистов, стимулирующих рынок строительства. Если бы программа была закрыта, это существенным образом сказалось бы на и так падающих ценах на жилье.

Само появление льготной программы мы оцениваем как фактор, искажающий реальную стоимость недвижимости. Но без этого фактора было бы сложно поддерживать строительную отрасль, и это бы отразилось на экономике в целом. Льготная ипотека пользуется довольно большим спросом среди населения. Главное, чтобы этот спрос был платежеспособным.

В целом текущая ситуация не способствует реализации разного рода льготных программ и послаблений, потому что реальные располагаемые доходы населения не увеличиваются, инфляция находится на достаточно высоких значениях, что неминуемо сказывается на стоимости строительства и на цене квадратного метра. На рынке ипотеки уже видны признаки пузыря.

— Какие признаки об этом говорят?

— В тех секторах, где происходит падение цен, любые программы, стимулирующие покупку жилья, могут приводить к дальнейшему отказу заемщиков платить по кредитам. Особенно это касается таких программ, когда допускается низкий первоначальный взнос. При сохранении этого требования на достаточно высоком уровне — 20–30% — риски пузыря снижаются. Если используются более низкие пороги или применяются схемы по искусственному снижению этого размера, в том числе через потребительский кредит, это может вызвать дефолт, неплатежеспособность со стороны покупателей жилья.

— Есть ли такие риски уже в перспективе 2023 года?

— Переживать пока рано, потому что большинство банков довольно качественно относятся к оценке кредитоспособности заемщиков. И цена на недвижимость упала еще не настолько критично, чтобы было невыгодно продолжать платить ипотеку.

— По вашим оценкам, какая может быть динамика цен на недвижимость в следующем году?

— Динамика цен на недвижимость существенно менялась в течение 2022-го. В целом за прошедший год, если брать во внимание всю Россию, 1 кв. м в новостройках подорожал на 17%, до среднего значения 109,7 тыс. рублей. Несмотря на то что к концу 2022 года цены на квартиры упали в 50% российских городов, резкого обвала всё же не произошло. Более того, в некоторых городах жилье продолжает дорожать.

В 2023 году мы ожидаем, что будет снижение цен на 1 кв. м в размере 3–5%. Льготная ипотечная программа поддержит этот рынок. Затем ситуация стабилизируется. В большой степени всё зависит от того, как будет проходить миграция трудовых кадров, каковы будут эффекты от частичной мобилизации, как это повлияет на спрос. Ситуация с ценами остается крайне неопределенной, так как параметры рынка ипотеки на среднесрочный период пока еще неизвестны.

— Если говорить об ипотечном рынке без учета льготных программ, какая ставка по жилищным кредитам установится в крупнейших банках в 2023 году?

— Предполагаю, что банки будут очень сдержанно предоставлять ипотеку не по льготным ставкам, а проценты установят на уровнях, близких к запретительным. Таким образом объемы выдачи нельготной ипотеки будут сокращаться.

— Каких изменений от рынка потребительских кредитов вы ожидаете?

— Спрос на потребительские кредиты с высокой вероятностью сохранится, однако темпы роста необеспеченного кредитования и, как следствие, количество новых выдач будут уменьшаться. Связано это с ростом долговой нагрузки населения и регуляторными действиями Банка России, следствием которых является ужесточение кредитных политик банков. Свое влияние оказывает и снижение покупательной способности населения при довольно высоком уровне инфляции.

— По вашим ожиданиям, как изменятся ставки по потребкредитам в банках?

— Мы ждем прироста текущего уровня ставок по потребкредитам на 1–2% — до 21–22%.

«Нехватка персонала может оказать давление на уровни заработных плат»

— Ставки на банковском рынке непосредственно зависят от уровня ключевой. На каком уровне, как вы ожидаете, она будет в наступившем году?

— Ключевая ставка, по прогнозам НРА, в 2023 году будет находиться в диапазоне 6,5–8,5%. И, соответственно, годовые ставки по вкладам составят около 6,5–10% в зависимости от политики банка по привлечению средств и их размещению. Мы предполагаем, что в следующем году банки продолжат запускать акционные предложения, чтобы удержать клиентов, привлекать деньги и покрывать возникающие разрывы ликвидности. Эти прогнозы релевантны при условии отсутствия каких-то шоковых ситуаций.

Мы полагаем, что в ближайшие месяцы ЦБ примет выжидательную позицию по ставке, оценивая эффекты от событий прошедшего года и принятых антикризисных мер. Основные решения мы ждем после I квартала 2023 года.

— Принимая решение по ключевой ставке, ЦБ в первую очередь ориентируется на динамику инфляции. В 2022 году она била антирекорды, достигнув порядка 12% годовых. Каким будет рост цен в 2023 году?

— На динамику будет оказывать влияние процесс структурной перестройки экономики. Несмотря на то что она уже адаптировалась к изменившимся условиям, после исчерпания эффектов инерции возможны все-таки шок предложения — недостаток производства — и последующее повышение темпа роста цен.

Второй фактор — отложенные эффекты оттока и эмиграции населения, возможное усиление перетоков рабочей силы между различными отраслями, регионами. Возможно, нехватка персонала в отдельных специальностях окажет давление на уровни заработных плат для этих категорий, что простимулирует рост инфляции. Свой вклад внесут рост госрасходов и льготная ипотека.

Мы прогнозируем, что на 2023 год инфляция составит в среднем порядка 6,57%, но будет постепенно снижаться. При отсутствии внешнего серьезного шока рост цен может оказаться и ниже 6,5% к зиме 2024 года. Однако важно, что эти цифры высчитываются от высокой базы 2022 года.

— В каких специальностях вы ожидаете гонку зарплат, которая может внести свой вклад в инфляцию?

— В первую очередь это рабочие специальности, работники низкого квалификационного уровня. Очевидно, что в этой сфере может быть приличный отток трудовых ресурсов. Если будут введены дополнительные ограничения или налоги, подобные действия могут привести и к оттоку высококвалифицированных кадров, в том числе в сфере IT, программирования.

Кроме того, эмиграция кадров ведет к сокращению производительности труда. В частности, таким образом может произойти глобальное снижение качества управленческого персонала. Однако надо отметить, что первичный шок от событий прошедшего года проходит и многие уже возвращаются в страну. Так что в наступившем году рынок труда будет зависеть в большей степени от понимания людьми политической ситуации.

— Каковы ваши прогнозы по ВВП в 2023 году?

— Мы ожидаем, что в 2023 году ВВП продолжит снижаться. В первом полугодии его спад составит 4–6%. К середине года, на наш взгляд, будет достигнута конечная точка этого снижения, затем возможно начало восстановления экономики. Но всё это возможно при большом количестве условий, ключевое из которых — преодоление шока, связанного с возможным падением добычи нефти. По итогам 2023 года мы ожидаем спад ВВП на уровне 2,5–3%.

— По вашим оценкам, когда показатель ВВП может вернуться к уровню 2021 года — до начала спецоперации?

— По грубым оценкам, показатель ВВП с учетом инфляции сможет вернуться к уровням 2021 года не раньше 2025 года. Перестройка экономики и нахождение новых поставщиков и покупателей потребуют значительного времени. Существенно скажутся на объеме ВВП и потеря ключевых рынков энергетического экспорта — США и Евросоюза, а также ценовые потолки и прочие ограничительные меры. Однако, на наш взгляд, цифры здесь не главное. Главное — обеспечить устойчивую работу экономики на ближайшие 2–3 года и задать долгосрочный, стратегический вектор ее развития для преодоления технологической отсталости и обеспечения устойчивого развития в интересах будущих поколений.

— В заключение хотелось бы поговорить про отрасль рейтингов — вашу профессиональную область. Как отрасль может меняться в следующем году в ситуации, когда компании закрывают свою отчетность?

— Закрытие отчетности существенно осложняет нашу работу, и мы надеемся, что в будущем году удастся вернуться к практике публичной отчетности. Ключевое, что произошло в 2022 году, — это развитие конкуренции на рынке предоставления услуг рейтинговыми агентствами.

Увеличение круга присваиваемых рейтингов мы ожидаем в части компаний нефинансового сектора. Также надеемся на то, что будет развиваться рынок размещения облигаций компаний среднего и малого бизнеса, а это расширит спрос на наши услуги со стороны такого рода эмитентов. Определенные надежды нам внушает и сегмент ESG: здесь рейтингование в России делает первые шаги, которые, однако, уже вызвали внимание регулятора. Надеемся и на начало процесса активного обсуждения использования этого рода рейтингов в регулировании.

— Вы действительно ожидаете, что компании МСП будут выходить на рынок заимствований через облигации?

— Да. Мне кажется, что этот процесс уже был запущен. Если бы не произошедшие события, мы бы увидели довольно большое количество размещений клиентов этого сегмента уже по итогам 2022 года. Хотя, с одной стороны, он требует дополнительных затрат и предъявляет дополнительные требования к качеству отчетности, к качеству управления рисками, корпоративного управления. Но, с другой стороны, дает определенную свободу, поскольку не требует ни залогового обеспечения, ни исполнения жестких ковенант, которые устанавливают банки при предоставлении кредита.

Таким образом, мы ожидаем, что не менее 30–40 новых эмитентов попробует свои силы на рынке облигаций, не говоря уже о рефинансировании задолженности существующих клиентов.