Ипотека на коммерческую недвижимость для физлиц: программные плюсы и системные минусы - «Ипотека»

Сбербанк запустил программу, в рамках которой физлица теперь могут получить ипотечный кредит для покупки коммерческой недвижимости. Но большинство игроков рынка заняли позицию критиков не столько самой идеи, сколько параметров ее воплощения

Новая программа «Сбера», о которой BFM.ru подробно рассказывал в предыдущем материале, открывает физлицам доступ к ипотеке на коммерческую недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынке (имеются в виду коммерческие помещения, расположенные на первых этажах строящихся многоквартирных домов в проектах, аккредитованных «Сбером»). Однако игроки рынка нашли в этом ипотечном предложении немало «дырок», серьезно снижающих его привлекательность. И хотя саму идею многие (кроме самых ярых критиков) признают как минимум здравой, профессионалы различных сегментов коммерческой недвижимости советуют банку прислушаться не только к хвалебным отзывам, но в первую очередь к замечаниям по существу.

Алексей Мацкевич, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp:

«Во-первых, я считаю, что, конечно же, это нововведение будет пользоваться спросом. Есть достаточно много людей, которые хотели бы проинвестировать в бизнес. Для многих квартиры являются сегментом, который успел самортизироваться, поэтому они не видят большой возможности системно заработать на них. Но вместе с тем у них есть бизнес-жилка, и они понимают, как можно больше заработать на коммерческой недвижимости. С точки зрения государства предоставить возможность направить деньги населения на покупку коммерческой недвижимости — это правильно. В первую очередь потому, что это возможность вложить деньги в реально работающий бизнес, которым отнюдь не является покупка квартир. Последние во многом представляют собой инертный инструмент в настоящий момент: они простаивают, в них никто не живет, а их покупка делается для того, чтобы затем перепродать. Конечно же, предложение Сбербанка усилит тех, кто уже занимается этим бизнесом. Они получат возможность взять более дешевые деньги для ведения бизнеса. Видя такие возможности, конечно же, в бизнес придут и новые люди, которые пока раздумывали, а теперь новая инициатива «Сбера» станет определенным триггером, который поможет им начать. Это приведет к повышению конкуренции в сегменте и к его развитию. Я уверен, что для многих городов это судьбоносное решение, которое поможет улучшить ситуацию с коммерческой недвижимостью в них. Возможно, стоит ввести разные ставки для разных городов в зависимости от степени развития рыночной ситуации в них или дифференцировать в зависимости от объекта или заемщика. Инициатива затронет в первую очередь стрит-ретейл в силу того, что там гораздо выше потенциал: это и небольшие магазинчики, и различные бары — то, что сейчас пользуется популярностью и может получить дополнительный импульс для развития. Также небольшие помещения могут сдаваться в аренду и в субаренду. Другие типы коммерческой недвижимости от этой инициативы также получит импульс, но уже меньший. Думаю, что большая часть пойдет в стрит-ретейл, в развитие первых этажей и их переустройство».

Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров:

«Проект коммерческой ипотеки, запущенной «Сбером», имеет как плюсы, так и минусы. Во-первых, это ограничения заемщиков. По сути, «Сбер» предлагает кредит гражданам с относительно высоким доходом, позволяющим обеспечивать ежемесячные платежи, которые устроены официально, могут подтвердить свои доходы, но не являются при этом индивидуальными предпринимателями, владельцами бизнеса или генеральными директорами. В комментарии представителей «Сбера» такой заемщик видится как репетитор, мастер маникюра или фитнес-тренер, но при этом для получения в коммерческую ипотеку помещения на первом этаже нового ЖК в среднем необходимо выложить от 2 млн до 5 млн рублей первоначального взноса и иметь доход около 200 тысяч рублей в месяц, чтобы обслуживать кредит. При этом большая часть зарплаты будет уходить именно на погашение ипотеки. Кроме того, заявленная стартовая процентная ставка в 12,7% годовых легко вырастает до 14,2%, стоит только отказаться от страхования жизни и если заемщик не получает зарплату в самом «Сбере». Это достаточно высокая ставка, а с учетом ограничений для заемщиков целевая аудитория для такой ипотеки сужается еще больше. С другой стороны, у этого продукта есть и очевидные плюсы. Сама возможность брать большие суммы кредита под залог покупаемой коммерческой недвижимости уже ценна. Но важно правильно воспользоваться этой возможностью. Например, сейчас в продажу выходят не только коммерческие помещения в первых этажах ЖК, но и целые торговые центры, «нарезанные» по помещениям и продающиеся по отдельности. Это снижает порог входа для непрофессиональных инвесторов, а при наличии коммерческой ипотеки дает и финансовый инструмент для приобретения таких объектов».

Ирек Аллаяров, управляющий партнер сети смарт-офисов SOK:

«Идея продукта хорошая. Такая ипотека может создать движение среди предпринимателей, ведь у многих из них появится возможность выкупать помещения, в которых бизнес уже существует, или те, в которых новые предприятия будут создаваться: кто-то сможет открыть пекарню, салон красоты или офис. Вот только проценты, под которые выдается ипотека, — это грабеж! 12,7% — это дорого. В моем видении такая ипотека скорее похожа на еще один способ заработать банку, нежели на разработанное для поддержки предпринимателей предложение. Создать активное движение можно будет ставкой в 5%. Ну, или приблизив ее к предложениям жилой недвижимости: от 4% в новостройках, от 10% во вторичке. 12,7% скорее создадут больше проблем и приблизят к разорению».

Захар Вальков, заместитель генерального директора компании «Венталл-Девелопмент»:

«Программа может применяться для инвестирования в небольшие помещения, исходя из размеров кредита, это не более тысячи квадратных метров. Собственники и девелоперы классических складов класса А не заинтересованы в дроблении своих проектов на такие малые блоки. Однако программа может стать дополнительным стимулом для развития формата light industrial, где предлагаются помещения площадью от 80 квадратных метров под легкие производства, шоурумы, хранение товара и размещение офиса. Сейчас этот рынок находится в начале своего пути, общая емкость его составляет порядка 145 тысяч квадратных метров, и все эти площади уже проданы. Но на ближайшие годы заявлено к строительству несколько проектов, которые можно отнести к формату light industrial: в частности, компания «Строительный альянс» планирует построить около 180 тысяч «квадратов» в своем новом проекте в Жуковском, а группа ПИК уже в этом году вводит первую очередь своего дебютного проекта «Бутово-1», в котором ожидается примерно 30 тысяч квадратных метров площадей формата light industrial. С учетом реорганизации промзон под жилую (преимущественно) функцию формат будет востребован арендаторами, а разница в цене на разных этапах строительства позволит инвестору быстро выйти на окупаемость. Так, в уже реализованных проектах на ранних этапах помещения предлагались по 100-140 тысяч рублей, а на поздних — уже по 200-230 тысяч рублей за квадратный метр. Ипотека даст потенциальному частному инвестору возможность поучаствовать в распределении прибыли на самом стабильном и одном из самых прибыльных на текущий момент рынков — складском».

Катерина Соболева, вице-президент компании Becar Asset Management:

«Предложение Сбербанка — это хорошая возможность для покупателя приобрести коммерческое помещение, если у его ИП нет хорошей истории и возможности показать необходимые обороты денежных средств. При этом для физических лиц покупка объекта по этой ипотечной программе будет актуальна в первую очередь для собственных нужд, так как доход от аренды не сможет покрывать ежемесячные ипотечные платежи. Это предложение было бы очень актуально несколько лет назад, когда в строящихся объектах приобретали коммерческие помещения на первых этажах физические лица с целью спекуляции: тогда при продаже по переуступке инвестор платил бы лишь 13% от чистой прибыли. Сейчас же подобные спекулятивные сделки на рынке практически сошли на нет. Если говорить о рынке апарт-отелей или коливингов, которые являются коммерческой недвижимостью и где наиболее распространены сделки с участием физических лиц, то для этого сегмента у того же Сбербанка есть предложения по ставке от 10,9%, но можно найти и более выгодные ставки у других банков».

Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate:

«Сбербанк далеко не первый, кто пытается запустить в массы ипотеку на коммерческую недвижимость формата стрит-ретейл или офисов. Но, вопреки всем попыткам, данный продукт так и не стал популярным в силу ряда причин. Всего 10% покупателей рассматривают покупку коммерческой недвижимости формата стрит-ретейл для ведения своего бизнеса. Остальные 90% покупателей — это инвесторы, которые приобретают объекты для получения пассивного дохода или для спекулятивных целей, в то время как программы банков направлены именно на предпринимателей, собирающихся использовать недвижимость под ведение собственного бизнеса. Более того, банк вряд ли одобрит ипотеку просто под залог приобретаемой недвижимости, а потребует залог других объектов, приносящих доход (тут новая программа «Сбера» действительно выглядит интереснее конкурентов, так как не требует стороннего залога). Или как минимум банк потребует наличие действующего прибыльного бизнеса и выдаст ипотеку под его денежный поток. То есть данный продукт подойдет только предпринимателям, кто уже имеет сеть магазинов, ресторанов, салонов красоты и планирует расширение действующего бизнеса. Но такие предприниматели составляют 10% покупателей коммерческой недвижимости, а вообще предпочитают арендовать помещения, а не покупают их в собственность. Аренда не требует больших первоначальных вложений, а если локация не оправдает ожидания, точку всегда можно будет закрыть. При покупке так сделать не получится. Кроме того, условия ипотечных программ невыгодны для инвесторов. Коммерческая недвижимость приносит доходность 6-10% годовых от сдачи в аренду, в то время как ставка по ипотеке Сбербанка начинается от 12,7%. Таким образом, использование кредита только уменьшает доходность инвестора, и намного выгоднее купить объект за собственные средства. Так, если покупать небольшое помещение 70 «квадратов» за 24 млн рублей (340 тысяч рублей за квадратный метр — норма для Москвы), то даже с минимальной ставкой в 12,7%, максимальным сроком в 25 лет и первоначальным взносом 30% (а это 7,2 млн рублей собственных денег), платеж по ипотеке составит 178 тысяч рублей. А арендная плата за помещение будет 140-160 тысяч, то есть не будет покрывать ипотечный платеж даже без учета расходов (налог на имущество, эксплуатация и так далее). Поэтому инвестору придется рассчитывать на доход только в связи с ростом стоимости объекта. Чтобы ипотека на коммерческую недвижимость стала действительно массовой, ставка должна быть ниже, чем арендная доходность объекта (ставка капитализации), то есть на уровне 5-6% годовых. Без субсидирования со стороны государства подобные ставки вряд ли стоит ожидать. Однако в случае введения субсидий цены на коммерческую недвижимость взлетят аналогично жилью в 2020-2022 годах, что сведет на нет всякую выгоду».

В продолжение эксперт отмечает: программа Сбербанка для физических лиц выглядит странно еще и потому, что как ведение собственного бизнеса, так и сдача коммерческой недвижимости в аренду по закону требует наличия статуса индивидуального предпринимателя. «Конечно же, далеко не все владельцы стрит-ретейла оформляют ИП, а ведут свою деятельность просто как физические лица. Но такое поведение может привести к вопросам со стороны налоговой и серьезным рискам», — подчеркивает Никита Корниенко.

Но самое интересное, по его мнению, — это комментарии самого Сбербанка. Например, такой: «Все больше помещений на первых этажах многоквартирных домов переводится из статуса жилых в нежилые». Подобная практика была популярна лет десять назад и уже давно не ведется (особенно в крупных городах), так как застройщики сейчас практически всегда отдают первые этажи полностью под коммерческую недвижимость, напоминает Никита Корниенко.

«Самозанятый репетитор, мастер маникюра или фитнес-тренер сможет найти удобное помещение и выгодно приобрести его в ипотеку на «Домклик», что поможет ему успешно развивать свое дело» — еще один комментарий «Сбера», который, по оценкам эксперта, «наглядно показывает тотальное непонимание банками своей целевой аудитории. В реальной жизни подобные специалисты никогда не покупают коммерческую недвижимость, а в большинстве случаев просто работают на дому или в редких случаях арендуют небольшую часть помещения на 10-20 квадратных метров, в то время как торговая недвижимость обычно начинается от 50-60 «квадратов».

Даже если забыть, что 90% покупателей коммерческой недвижимости — это инвесторы, то среди 10% покупателей для собственного бизнеса стрит-ретейл и офисы покупают не мастера маникюра, а сетевые салоны красоты, не фитнес-тренеры, а сетевые фитнес-студии, не самозанятые репетиторы, а сетевые школы. И то в 90% случаях даже сетевой бизнес предпочитает арендовать помещения, а не покупает их в собственность, подводит черту Никита Корниенко.