Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость? - «Ипотека»

Очень часто при покупке жилья на рынке вторичной недвижимости требуется оформление ипотечного кредита. Рассказываем, каковы особенности приобретения «вторички», какие могут быть риски и как проходит сделка с использованием ипотеки.

Вторичное жилье — что это такое?

Вторичным жильем называют объекты недвижимости, на которые уже зарегистрировано право собственности. При этом квартиры могут считаться объектами вторичного рынка как в домах старого жилого фонда, так и в тех, которые были построены недавно.

Основное отличие объекта вторичной недвижимости заключается в том, что продает его не застройщик. В большинстве случае это физические лица. Это может быть один человек, которому принадлежит жилье, или несколько людей, каждому из которых принадлежит часть квартиры. Если же продается объект первичного рынка, то ее продавцом выступает застройщик.

Преимущества покупки недвижимости на вторичном рынке

В квартиру можно сразу въехать и жить

Иногда на рынке вторичной недвижимости продаются такие квартиры, в которых сначала нужно сделать серьезный ремонт и только после его окончания въезжать. Но в других случаях сразу после сделки с «вторичкой» можно перебираться в жилье.

В новостройку редко можно въехать сразу. Даже если квартира приобретается с чистовой отделкой, придется ее обустраивать, ввозить мебель, технику. А если жилье в новостройке приобретено с черновой отделкой, можно потратить много времени на приведение ее в состояние, в котором можно будет жить.

При покупке квартиры на вторичном рынке есть возможность поторговаться

Это получится сделать в разных ситуациях, например, когда:

- продавцу нужно срочно продать квартиру и он не хочет упустить покупателя;

- квартиру долго не получается продать и собственник готов уступить для проведения сделки;

- в квартире обнаружились какие-то недостатки;

- есть особые обстоятельства. Например, собственник квартиры просит пожить в квартире какое-то время после сделки и готов снизить цену, чтобы покупатель согласился.

Вторичная недвижимость находится в районах со сложившейся инфраструктурой

При покупке «вторички», поскольку она находится в уже обжитом районе, скорее всего, рядом с домом будут магазины, будет легче добраться до дома на общественном транспорте, а неподалеку будут расположены торговые центры, школы и детские сады.

Недостатки приобретения вторичной недвижимости

В сегменте «старой вторички» вероятнее всего будет приобретена квартира стандартной планировки в доме типовой постройки

Для многих это не проблема, но при желании купить квартиру нестандартной планировки придется искать варианты с уже готовыми перепланировками или делать ее самостоятельно. Также можно найти вариант среди предложений от собственников квартир в домах более новой постройки, но такая недвижимость может обойтись гораздо дороже.

Тяжело найти просторную квартиру с большими комнатами

На вторичном рынке больше предложений с домами, в которых комнаты небольшие, потолки невысокие, а кухни маленькие. Но можно попробовать найти вариант среди домов новой постройки или среди сталинок, которые отличаются просторными помещениями и высокими потолками.

Жилой фонд может быть в плачевном состоянии

Например, может оказаться, что периодически в доме прорывает канализационную трубу или что есть проблемы с отоплением. Еще в доме может протекать крыша, но это не всегда можно заметить из-за косметического ремонта, который сделали предыдущие собственники квартиры.

Риски сделки со вторичной недвижимостью

Риски сделок со «вторичкой» можно вынести в отдельные недостатки приобретения квартиры.

В квартире есть скрытые дефекты

После проведения сделки может оказаться, что в квартире много серьезных недостатков. Например, что в стенах есть трещины, которые не было заметно из-за свежих обоев. Или обнаружится, что проводка не в состоянии выдерживать даже обычную нагрузку, и нужно все менять.

Продавец квартиры признан недееспособным

После сделки может оказаться, что продавец был не в состоянии отвечать за свои действия. Например, из-за того, что у него была наркотическая зависимость или развилась психическая болезнь в силу преклонного возраста. Сделку с недееспособным человеком, даже если он был собственником квартиры, можно оспорить. Если сделку признают недействительной, недвижимость нужно будет вернуть продавцу, а продавец должен вернуть деньги покупателю. Но с возвратом денег может возникнуть проблема, поскольку требовать их придется с недееспособного человека.

Продавец квартиры не выделил доли детям

Проблема возникает после покупки квартиры, приобретенной бывшим собственником с использованием материнского капитала. По закону при покупке квартиры таким способом нужно выделять долю детям. Если собственники этого не сделали и продали квартиру, сделка может быть оспорена. В такой ситуации также покупатель возвращает недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть деньги покупателю.

Дополнительный риск сделки может быть в том, что доли детям выделили, но не получили разрешения на сделку. По закону для продажи недвижимости, среди собственников которой есть несовершеннолетние, нужно обращаться в органы опеки и получать разрешение. Если этого не сделать, сделку также оспорят. Причем это касается любой недвижимости, в которой право собственности принадлежит детям — полностью или частично.

Недвижимость находится под обременением

Обременение на квартиру может быть наложено по нескольким причинам, например:

- жилье куплено в ипотеку. До того, как будет выплачен кредит, обременение с квартиры не будет снято. Поэтому чтобы провести сделку, кредит гасят за счет средств продавца или покупателя. Есть и другой вариант покупки квартиры с обременением — покупатель с согласия банка принимает кредитное обязательство на себя;

- у собственника квартиры есть долги. Это могут быть долги по алиментам, каким-то кредитам, налогам. Если по причине долгов накладывают обременение, то снять его получится только после того, как все будет погашено.

В квартире незаконно сделали перепланировку

Это могут быть разные действия, которые запрещены строительными и другими нормами. Например, владелец квартиры может объединить лоджию с комнатой и затронуть несущую стену или перенести мокрую точку из кухни в жилую комнату. Если факт незаконной перепланировки будет определен после того, как сделка пройдет, с проблемой придется разбираться уже новому владельцу. Например, собственника могут оштрафовать или заставить вернуть все в первоначальное состояние. Можно будет доказать, что в этом вина предыдущего собственника, но на это нужно будет тратить время.

После заключения договора купли-продажи и передачи денег может объявиться наследник

После приобретения квартиры, которая досталась продавцу по наследству, может объявиться наследник, права которого не учли. Если будет подтверждено, что это на самом деле так, сделку тоже могут признать недействительной.

В квартире зарегистрированы другие люди

Самой сделке то, что в квартире зарегистрированы какие-то другие люди, не мешает. Но это может оказаться проблемой для новых собственников. По закону люди, которые зарегистрированы в квартире, имеют право в ней проживать. На возможность проживания не будет влиять смена собственника — у нового владельца не будет оснований не пускать в квартиру прописанных в ней людей. Если зарегистрированные в квартире не захотят выписываться добровольно, их можно снять с регистрации через суд. Но если прописанный в квартире — несовершеннолетний, то его практически невозможно выписать даже через суд.

Кто может купить вторичную недвижимость в ипотеку

Точный перечень требований, которым должен соответствовать заемщик, лучше узнавать в банке, где хочется взять кредит. Но при рассмотрении заявок банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода заемщика и его семьи. При определении уровня дохода учитывается заработная плата, доход от ведения предпринимательской деятельности, доход от сдачи в аренду жилья и другие.

При определении возможности выдать кредит и того, в какой сумме его предоставить, расчеты ведут так, чтобы у клиента банка уходило на оплату кредита не больше определенной части дохода. В зависимости от вида банка это может быть 40-60% от дохода, но при определении максимального размера ежемесячного платежа от суммы дохода отнимают обязательные платежи человека, например, алименты или выплаты по другим кредитам.

При желании еще перед обращением в банк можно воспользоваться ипотечным калькулятором, которые есть на сайтах многих финансовых организаций. С помощью такого калькулятора можно рассчитать сумму кредита, при которой ежемесячный платеж не будет превышать максимальной нагрузки на заемщика.

Кроме размера дохода при рассмотрении заявки банк может обращать внимание на следующие факторы:

- размер трудового стажа;

- кредитная история;

- сумма, которую потенциальный заемщик может использовать в качестве первого взноса по кредиту;

- возраст;

- семейное положение.

Каким требованиям должна отвечать квартира

Банки самостоятельно могут определять разные условия, которым должна отвечать квартира для возможности выдачи ипотеки. Общие требования в большинстве случае такие:

- помещение пригодно для проживания;

- дом, в котором находится квартира, не признан аварийным и не подлежит сносу;

- оценочная стоимость объекта не ниже суммы ипотечного кредита.

Что нужно сделать, чтобы взять ипотеку на покупку вторичной недвижимости

Подать заявку

Для подачи заявки не обязательно предварительно определяться с квартирой, для покупки которой нужно взять кредит. Обычно потенциальные заемщики сначала направляют заявку для того, чтобы понимать, могут ли они рассчитывать на кредит в определенном банке и какую сумму финансовая организация им готова предоставить.

Заявку в банк можно подать при личном визите в отделение или онлайн — на сайте финансовой организации. Для предварительного рассмотрения заявки нужно предоставить паспорт и дополнительные документы, среди которых могут быть:

- справка о доходах;

- копия трудовой книжки;

- выписка с пенсионного счета.

Если банк предварительно одобряет предоставление кредита, у заемщика обычно еще есть два-три месяца для того, чтобы определиться с квартирой и подать заявку уже по конкретному объекту.

Выбрать объект для приобретения

При выборе объекта стоит учесть и предупредить возможные риски приобретения «вторички», чтобы не столкнуться с проблемами уже после покупки квартиры. Например, можно сделать следующее:

- тщательно проверить квартиру на предмет наличия скрытых недостатков;

- убедиться в дееспособности продавца, например, затребовать справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую, что собственник способен отвечать за свои действия;

- при наличии долей в праве собственности у детей позаботиться о том, чтобы продавец взял в органах опеки разрешение на сделку;

- сверить технический план квартиры с ее фактическими параметрами — убедиться в том, что продавец не сделал незаконную перепланировку;

- запросить справку об отсутствии зарегистрированных жильцов. При наличии жильцов, зарегистрированных в квартире, лучше договориться с продавцом, что до момента заключения сделки все будут выписаны.

Обратиться в банк для одобрения ипотеки на покупку квартиры

При повторном обращении после предодобрения кредита банк уже будет рассматривать конкретную заявку и оценивать возможность выдачи ипотеки для того объекта, который клиент хочет приобрести. Перед тем, как обращаться в банк, понадобится собрать пакет документов. Что именно нужно, лучше уточнить в банке, куда будет подаваться заявка.

При необходимости составить предварительный договор купли-продажи

Такой документ составлять не обязательно. Но будет лучше, если стороны сделки зафиксируют свою договоренность документально. Если стороны договорились о передаче задатка, этот факт и сумма задатка также указывается в предварительном договоре.

Прийти в банк для подписания договора

Клиент банка подписывает ипотечный договор, в котором указаны условия предоставления ипотеки и возврата средств. Также к договору прилагается график погашения платежей и указываются сроки, в которые заемщик должен возвращать долг.

Подписать основной договор купли-продажи

Покупатель и продавец подписывают основной договор, в котором прописаны условия сделки, охарактеризован объект продажи, указаны права и обязанности сторон. После подписания покупатель передает продавцу личные средства, которые будут использоваться в качестве первоначального взноса.

Зарегистрировать право собственности

Право собственности регистрируется с обременением. Это означает, что заемщик не сможет продать квартиру, подарить ее или использовать в качестве залога для оформления другого кредита. Обременение снимут только после того, как будет погашен весь кредит.

Дождаться перевода денег продавцу

После того, как деньги будут переведены продавцу, заемщик начинает выплачивать банку кредит. При наличии возможности можно будет погасить долг раньше, например, за счет средств материнского капитала или за счет помощи многодетным семьям в размере 450 тыс. рублей. Если часть кредита выплачивается раньше срока, график ежемесячных платежей пересматривается.