Как продать квартиру в ипотеке: способы, риски, нюансы - «Ипотека»

Ипотека — зачастую единственный для многих россиян способ приобретения жилья. Согласно данным Центробанка, с января по июль 2023 года россияне оформили более 995 тыс. ипотечных кредитов. Это на 36% больше, чем в 2022 году, когда банки выдали 636,4 тыс. ссуд. Ипотека в России выдается максимум на 30 лет. Россияне стремятся досрочно закрыть свои обязательства, но бывают случаи, когда они хотят попрощаться со своей квартирой еще до погашения долга. ДОМОСТРОЙРФ.РУ выяснил, можно ли продать квартиру с непогашенным ипотечным кредитом и как это сделать.

Продать ипотечную квартиру можно, никаких ограничений здесь нет. Но сначала следует уведомить об этом банк, в котором оформлялся кредит. И лучше это сделать до подачи объявления о продаже. Если банк не будет возражать, можно приступать к задуманному. И вот несколько рабочих схем, как продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку

Это самый очевидный вариант. Ипотеку можно погасить досрочно своими деньгами, оформив другой кредит или взяв в долг у родственников или друзей. А можно найти покупателя, который готов дать авансом недостающую для погашения займа сумму. Важно понимать, что банк в этой схеме не участвует.

После того, как собственник нашел покупателя, получил от него деньги и погасил ипотеку, банк снимает с квартиры обременение в свою пользу. Это означает, что он сообщает в Росреестр, что долга нет, и запись о том, что жилье в ипотеке, удаляется.

Стоит признать, что это рискованный вариант для потенциального покупателя. Ему придется поверить в честность продавца.

«В противном случае покупатель может остаться и без денег, и без недвижимости. Придется обращаться в правоохранительные органы для возврата или возмещения средств. Поэтому подобные сделки лучше проводить с участием банка, это намного безопаснее», — считает исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров.

Использовать безотзывной аккредитив

Это один из самых надежных банковских инструментов, который используют при заключении контрактов. Он выгоден и продавцу, и покупателю.

Простыми словами, аккредитив — это безналичный расчет между участниками сделки. В банке открывается специальный счет, покупатель вносит на него деньги, которые хранятся там до выполнения всех условий сделки. После того, как банк получил и проверил документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру, он раскрывает аккредитивный счет. Это значит, что часть суммы идет на погашение ипотечного долга продавца, а разница перечисляется на его расчетный счет.

Несложно догадаться, в чем отличие безотзывного от отзывного аккредитива. Первый не отзывается, не изменяется и не аннулируется без согласия заинтересованных сторон.

Исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров предупредил, что не все финансовые организации поддерживают этот способ продажи квартиры.

«Не во всех банках возможен этот способ продажи квартиры. Банки, которые проводят такие операции, минимизируют риски и помогают в проведении сделки купли-продажи квартиры с ипотечным обременением. В случаях, когда банки отказывают в таком способе, высока вероятность, что потенциальный покупатель откажется от покупки», — сказал Сергей Петров.

Переоформить ипотеку на покупателя

В этой схеме ипотечный договор продавца переносится на покупателя. Участие банка здесь обязательно: именно он одобряет кандидатуру покупателя. Человек, который желает приобрести квартиру с открытием ипотечного договора, должен соответствовать определенным требованиям: иметь хорошую кредитную историю, достаточный и стабильный доход.

«При таком способе банк проводит „перевод долга“. Технически происходит следующее: одобренный покупатель подает заявку на требуемую сумму, ее формируют. Эти денежные средства переводятся для погашения ипотеки продавца, и открывается кредит новому владельцу», — объяснил Сергей Петров.

Ипотечную квартиру продает банк

В этом случае за сделку полностью отвечает банк, а собственник практически не фигурирует в процессе. Такой способ применим тогда, когда продавец вынужден расторгнуть ипотечный договор, например, из-за того, что его финансовое положение нестабильно, и он не может больше выплачивать долг.

Собственнику невыгоден этот вариант, поскольку он может ничего не получить с продажи квартиры. Банк не учитывает его интересы и сам ищет покупателя. Ведь ему важнее возместить средства, потерянные от расторжения ипотечного договора. Для покупателя же риски здесь минимальны, потому что весь процесс «от» и «до» проводит банк.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Квартиры с ипотечным обременением, как правило, стоят дешевле. Насколько дешевле — зависит от конкретной ситуации. Все дело в том, что продажа такой недвижимости сопряжена с определенными рисками и неудобствами, поэтому, по мнению Сергея Петрова, торг и уступка всегда будут повышаться, чтобы покупатель не отказался от сделки. А заработок продавца, наоборот, — снижаться.

Кроме того, в некоторых случаях продавцу придется заплатить налог. Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, а стоимость ее увеличилась, то с разницы необходимо заплатить налог в размере 13%. Если недвижимость была в собственности более 5 лет, выплаты не требуются.

О чем еще предупреждают эксперты

Эксперты утверждают, что необязательно продавать ипотечную квартиру именно в том банке, где был оформлен жилищный кредит. По словам директора департамента региональной сети «Росбанк Дом» Александры Оболенской, в банке есть два вида программ для покупки ипотечного жилья.

«Первый позволяет приобрести квартиру из-под залога стороннего банка. Сделка проходит полностью в безналичном порядке путем перечисления денежных средств, достаточных для погашения долга продавца в стороннем банке, в день сделки. При этом на стороне банка и под его контролем проводится электронная регистрация. Второй вид дает возможность купить квартиру из-под залога нашего банка. В этом случае погашение задолженности продавца осуществляется сразу в день подписания кредитной документации. Погашение залога осуществляется банком самостоятельно», — пояснила Александра Оболенская.

Начальник управления «Росбанк Дом» отметила, что второй способ проще, ведь вся сделка проходит в одном месте. Но и первый лишен значительных рисков, так как документы на регистрацию подаются до снятия обременения продавца. При этом он не может без согласия банка самостоятельно отозвать заявление на регистрацию.

Президент Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов Мария Воронцова обратила внимание на случаи, когда ипотечная квартира приобреталась с использованием материнского капитала. По ее словам, базовый порядок сделки не меняется, однако следует учитывать имущественные права детей. В известность нужно поставить не только банк, но и органы опеки.

«Часто продавец такой квартиры гасит часть кредита средствами материнского капитала, и возникает обязательство выделить доли детям после погашения ипотеки. Соответственно приобретение такой квартиры будет длительным и рискованным процессом», — прокомментировала Мария Воронцова.

В этом и заключается основная сложность: для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки, поскольку доли несовершеннолетним выделяются только после погашения ипотеки.

Продажа квартиры, которая еще в ипотеке, — это долгий и сложный процесс, но реальный. И здесь главная рекомендация от экспертов — обратиться за помощью в банк или к профессиональному юристу, риэлтору. В зависимости от ситуации специалисты подберут оптимальный способ проведения сделки, который максимально снизит риски и для продавца, и для покупателя.