Исламский банкинг: что это такое и как работает - «Ипотека»

После принятия закона об исламском банкинге в четырех преимущественно мусульманских регионах России стали доступны кредиты и ипотека по нормам шариата. Рассказываем, в чем их специфика, выгоднее ли исламский заем, чем классический, и доступен ли он немусульманам.

Банкинг по шариату: основные правила

С 1 сентября 2023 года вступил в силу закон, запускающий в четырех регионах страны — Башкортостане, Дагестане, Татарстане и Чечне — «экспериментальный правовой режим осуществления деятельности по партнерскому финансированию», более известный как исламский банкинг.

Исламский банкинг — это организация банковского дела таким образом, чтобы работа кредитной организации не противоречила нормам шариата.

Его ключевые правила строятся на разрешенных в рамках ислама действиях («халяль») и запретах («харам»).

К примеру, любые сделки, приносящие процентный доход, даже приобретение облигаций и привилегированных акций, для мусульман — харам. А ведь ссудный процент — это основополагающий момент для классической модели кредитных отношений.

ДЛЯ СПРАВКИ

Привилегированные акции — отдельный вид ценных бумаг, которые не дают владельцу права голоса на собраниях акционеров, но гарантируют ему дивиденды всегда, когда компания получает прибыль.

Также мусульманам нельзя:

- работать со спекулятивными инструментами;

- участвовать в рискованных сделках;

- торговать «несуществующим товаром» (тем, что нельзя потрогать руками).

Итого — минус опционы, шорты (короткие позиции на бирже), форварды и вложения в криптовалюту. Хотя по поводу крипты мнения улемов (толкователей Корана) разных стран исламского мира пока расходятся.

А еще любой исповедующий ислам инвестор, который вкладывает деньги в фонды или даже просто в бизнес, не может получать доход от запретных сфер: алкогольного и табачного бизнеса, свиноводства, азартных игр и порнографии.

Получается, что обычный банк постоянно совершает харамные действия и взять в нем потребительский кредит или ипотеку правоверный мусульманин не может. Он даже не может стать просто вкладчиком, потому что получение процентов по депозиту будет грехом ростовщичества.

А еще в исламском банкинге запрещен так называемый мисселинг, то есть сознательный обман клиента, когда сотрудники банка дают ему искаженную информацию об услугах, выдают один продукт за другой или навязывают дополнительные услуги.

А что же тогда можно?

Для клиентов, которые хотят строго соблюдать нормы ислама, под контролем Организации бухгалтерского учета и аудита исламских финансовых учреждений (AAOIFI) созданы специальные банковские и инвестиционные продукты.

Основное их отличие от традиционных состоит во внедрении схемы партнерского финансирования: клиент банка формально становится не вкладчиком, а бизнес-партнером организации. Банк отдает ему часть прибыли и разделяет риски.

К примеру, так работает мудараба — исламский инвестиционный депозит. Банк вкладывает деньги клиента в халяльные (разрешенные) активы, а прибыль от сделки распределяется в заранее оговоренных пропорциях. При этом сам банк тоже не инвестирует деньги под проценты, а покупает долю в финансируемом бизнесе, то есть тоже становится партнером.

Благодаря подобным продуктам в исламском банкинге представлена большая часть классических финансовых инструментов, доработанных так, чтобы они не были харамом.

Вместо обычного кредита можно взять кард аль-хасан — беспроцентную ссуду. Проценты заменяет хиба — добровольная надбавка, которую клиент в знак благодарности платит банку за понесенные расходы.

Аналог традиционной рассрочки платежа — бей-би-силаа, возврат денег за товар или услугу частями.

Вместо ипотеки в исламском банкинге есть мурабаха — торговое соглашение, по которому банк покупает недвижимость для дальнейшей перепродажи клиенту. При этом в договоре прописывается фиксированное, заранее оговоренное вознаграждение за организацию и сопровождение сделки.

Как и при обычной ипотеке, платежи клиент осуществляет по заранее согласованному графику, а недвижимость до полного погашения ипотеки остается в залоге у банка. На существующих видах исламской ипотеки мы еще остановимся подробнее.

Есть в исламском банкинге и ценные бумаги (сукук), и инвестиционная деятельность при участии банка (мушарака), и ряд других направлений.

ВАЖНО

Если рассмотреть исламские банковские продукты пристально, то для клиентов итог тот же, что и в традиционном банкинге. Например, возможность использования заемных средств или получение прибыли от вкладов. Вся разница в том, что при ведении бизнеса соблюдаются конфессионально-этические принципы, построенные на избегании основных запретов.

Подробнее об исламской ипотеке

Итак, классическая ипотека недоступна правоверным мусульманам как разновидность сделки с использованием ссудного процента.

Однако нормам шариата соответствуют три похожие на нее услуги:

1. Иджара — аренда с правом выкупа (то есть лизинг). Кредитор ежегодно пересматривает арендную плату, ориентируясь на среднерыночные цены. Клиент же имеет право выкупа объекта в любое время по балансовой стоимости.

2. Мурабаха — собственно ипотека. Кредитор приобретает недвижимость, а затем продает ее покупателю с надбавкой (стоимость организации, ведения сделки и другие расходы). Выплата осуществляется долями по согласованному графику. Изменить условия сделки можно только по соглашению сторон. До полной выплаты долга объект остается в залоге у банка.

3. Мушарака (совместное предприятие) — банк и клиент совместно покупают недвижимость. При этом кредитор обычно отдает свою часть объекта в аренду заемщику, а тот постепенно выкупает ее, с каждой выплатой уменьшая арендные платежи.

Пока в России халяльную ипотеку по схеме мурабаха для покупки жилья (квартиры или дома с земельным участком на вторичном рынке) предлагает только банк «Ак Барс».

КСТАТИ

До принятия закона программа работала так: объект выкупался организацией — аффилированным посредником банка (ранее банки не имели права купить жилье напрямую) и с определенной наценкой отдавался клиенту в рассрочку с условием ежемесячного частичного погашения.

Банк в этом случае кредитовал организацию-посредника, что, с одной стороны, позволяло ему избегать претензий со стороны регулятора, а с другой не заставляло клиента совершать харамные действия — получать кредит.

Доход банка при такой схеме скрыт в наценке. Поэтому исламская ипотека — не благотворительная и не бесплатная, никто себе в убыток не работает, несмотря ни на какие религиозные убеждения.

Наоборот, такой продукт может стоить дороже и выдаваться сложнее, чем классическая ипотека.

Во-первых, оценка платежеспособности клиента проводится более тщательно. Обычное страхование жизни и здоровья в исламской ипотеке не применимо — нужны другие, халяльные продукты, которых пока нет.

Во-вторых, планируемый доход банка должен покрыть дополнительные телодвижения, а значит, жилье может обойтись дороже, чем при обычной ипотеке.

Сейчас возможность выдавать исламскую ипотеку изучают Сбербанк, Совкомбанк и другие кредитные организации.

Существующая в банке «Ак Барс» практика работает только на вторичном рынке. В каком виде исламскую ипотеку распространят на новостройки, пока не совсем ясно. Как вариант, банк сможет купить квартиру у застройщика и затем продать ее клиенту в рассрочку, указав размер своей прибыли, или просто стать партнером застройщика и самостоятельно (либо через девелопера) реализовывать недвижимость.

КСТАТИ

Пункт 8 статьи 2 Федерального закона № 417-ФЗ предусматривает возможность использования материнского капитала (или его части) для оплаты жилья, купленного с отсрочкой (рассрочкой) платежа.

Зачем нужен новый закон?

До принятия нового закона исламский банкинг вступал в противоречие с уже действующими в России нормами. Например, исламская ипотека (мурабаха) ранее противоречила закону «О банках и банковской деятельности», потому что перепродажа квартир и домов — это коммерческая деятельность, на которую банки не имеют права.

Благодаря принятому закону на территории Башкортостана, Дагестана, Татарстана и Чечни финансовые структуры нового типа будут легитимны.

Эксперимент рассчитан на два года. В зависимости от его результатов правительство по согласованию с ЦБ сможет расширить географию исламского банкинга, а также продлить экспериментальный режим.

За время эксперимента должны быть созданы практические решения, проверен механизм работы партнерского финансирования, и станет понятно, какие еще законы и нормы нужны для успешного функционирования исламского банкинга.

Для чего России исламский банкинг

Помимо очевидной причины — около 20 млн граждан-мусульман — к принятию закона российские власти подтолкнула геополитическая ситуация. Тренд последних полутора лет — уход России с европейского рынка и ее переориентация на государства Азии, Африки, Ближнего Востока, существенная доля населения которых — мусульмане. Да и некоторые из наших ближайших соседей и традиционных партнеров тоже исповедуют ислам.

Новый закон поможет преодолеть различия в финансовых системах России, глобального Юга и Востока. Российские организации, предоставляющие исламский банкинг, смогут, например, финансировать отечественный экспорт в мусульманские страны, а исламские инвесторы — свободно инвестировать в экономику РФ.

Исламский банкинг — только для мусульман?

Новый закон не предусматривает каких-то ограничений по религиозному признаку при обращении за партнерским финансированием. В нем даже не употребляется словосочетание «исламский банкинг». За регулирование и надзор в новом секторе отвечает Центробанк.

Кроме того, по словам представителей ГУ Банка России по ЦФО, закон подразумевает, что потребителями услуг партнерского финансирования могут быть не только граждане, но и организации.

Будет ли халяльная ипотека популярной?

Перспективы распространения исламской ипотеки вне круга религиозных мусульман эксперты оценивают скептически. Но отмечают, что информации для выводов пока недостаточно, в том числе по условиям и механизму выдачи такой ипотеки.

Максим Марамыгин,

доктор экономических наук, профессор УрГЭУ:

«Каких-либо преимуществ перед классической ипотекой я пока не вижу, скорее наоборот. Например, дисконт, который определяется ценой квартиры и нивелирует возможные риски банка, — неизменен. В стандартном варианте по ипотечному кредиту установлена процентная ставка, и там понятно: когда при досрочном погашении срок ипотеки сокращается, тогда и переплата по кредиту, соответственно, уменьшается. Но при этом сокращения дисконта банка не происходит.

Как будет решаться вопрос с дисконтом в случае исламской ипотеки, пока непонятно. Исходя из экономических особенностей дисконта, его сокращения быть не должно даже при досрочном закрытии ипотеки».

ДЛЯ СПРАВКИ

На кредитном рынке дисконт — это разница между реальной стоимостью недвижимости и суммой, в которую она оценивается банком (последняя всегда ниже рыночной цены объекта). Такой дисконт еще называется «залоговым коэффициентом».

Банк рассчитывает его при оценке и использует для определения максимальной суммы кредита — чтобы денег в случае возможной продажи квартиры с аукциона хватило на покрытие всех убытков кредитора.

Размер дисконта по факту устанавливает сам банк. В итоге залоговая стоимость объекта может сильно отличаться от рыночной, чем, конечно, недовольны заемщики.

Вопрос дисконта выходит здесь на первый план потому, что в случае продажи квартиры должника по цене выше, чем установленная при кредитовании сумма залога, возникает сомнительная ситуация: данная сделка выглядит как ростовщическая, позволяющая получить прибыль от выданных взаймы денег, что можно истолковать как харам.

По мнению Максима Марамыгина, исламская ипотека не будет массово востребована вне мусульманских регионов. «Она может быть интересна разве что когда первоначальный взнос достаточно большой и срок ипотеки не очень существенен, но таких случаев немного», — говорит эксперт.

Максим Ельцов,

генеральный директор ПИА «Недвижимость»:

«Банки вряд ли пойдут на существенное изменение условий при смене формы финансового продукта. У капитала есть определенная цена, поэтому не стоит ожидать, что, например, Сбербанк будет кредитовать обычных граждан под условные 12%, а в рамках халяльной ипотеки по этому же продукту будет давать более низкую ставку.

Это будут те же самые цифры, те же самые ставки, только называться они будут по-другому, чтобы ими могли воспользоваться клиенты, для которых использование харамных финансовых инструментов неприемлемо.

Предполагаю, что сильного роста объема кредитования после внедрения исламской ипотеки не произойдет. Она скорее интересна как опция, которая адаптирует финансовую систему под религиозные требования определенных граждан».