Ипотечный перегрев и дисбаланс: о каких рисках сказал ЦБ и чем они опасны - «Ипотека»

В этом году выдача ипотеки растет высокими темпами, одновременно с этим увеличивается разрыв цен между строящимся и готовым жильем и доля слишком закредитованных заемщиков

На рынке ипотеки наблюдаются признаки перегрева и дисбалансы, заявила в конце сентября глава ЦБ Эльвира Набилиуллина. Регулятор обеспокоен высокими темпами выдачи ипотеки, увеличением закредитованных ипотечных заемщиков и большим разрывом между ценами на вторичное и первичное жилье. В случае возникновения системных рисков на рынке Банк России готов к жестким мерам, предупредила Набиуллина.

О каких рисках говорит регулятор и чем они опасны для рынка жилья — разбираемся вместе с экспертами.

Ипотека растет высокими темпами

Ипотека в 2023 году после прошлогоднего снижения показывает высокий рост. По итогам девяти месяцев 2023 года россияне оформили жилищные кредиты на 5,4 трлн руб. Этот результат более чем на 10% превышает итог за весь прошлый год. Среди причин такого роста эксперты называют, с одной стороны, действие льготных программ, ставки по которым ниже рынка, с другой стороны, ужесточения требований к первому взносу и подорожание рыночной ипотеки.

В ЦБ обеспокоены высокими темпами роста ипотеки и видят признаки перегрева. С начала 2023 года наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования, опережающее рост доходов населения, рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Банка России. По данным регулятора, начиная с марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, а в августе задолженность по ипотечным кредитам выросла на рекордные 3,7%. «В результате на 1 сентября 2023 года прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 30%. На этом фоне рост номинальных среднедушевых доходов был гораздо скромнее: +8,2% во втором квартале 2023 года (в годовом выражени)», — пояснили в пресс-службе.

При годовом росте в 30% наблюдается «нездоровый» аппетит населения к риску, сбалансированным и органическим считается рост примерно 10-15% в год, отметила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Люди боятся не успеть взять кредит по более низкой ставке. В такой ситуации цены на жилье продолжают стремительный рост, который, как ни странно, не останавливает заемщиков», — сказала Ирина Носова.

Кроме того, высокие темпы прироста задолженности размывают проблемы (например, просрочку), позволяют покрывать потери за счет масштабируемого процентного потока. Для кредиторов по умолчанию это удобно и выгодно, добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Но когда платежеспособный спрос снижается и рынок тормозит, негативные эффекты проявляются более резко и значимо, чем при сбалансированном росте и умеренной динамике активов», — пояснил эксперт.

Согласно прогнозам экспертов, спрос на ипотеку осенью может сократиться на 20-30% на фоне ужесточения требований регулятора и роста ипотечных ставок. По мнению Юрия Беликова, банки переживут замедление рынка без критических последствий, поскольку сформировали капитал на покрытие стрессов. «Негативные эффекты будут концентрироваться в социальной сфере», — считает эксперт.

В условиях повышенного роста ипотечных выдач растет закредитованность населения, что может стать дополнительным риском в случае ухудшения качества жизни россиян, продолжила аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. «Это может привести к ипотечному пузырю. Он в свою очередь повлечет за собой финансовый кризис, который затронет не только банковскую систему, застройщиков и заемщиков, но и в целом окажет негативное воздействие на экономику страны», — пояснила аналитик.

Рост доли закредитованных ипотечников

Беспокойство у регулятора вызывает рост доли слишком закредитованных ипотечных заемщиков. «Ускорение ипотеки происходит за счет вовлечения более рискованных групп клиентов, это ведет к последовательному ухудшению стандартов кредитования», — отметили в пресс-службе регулятора. По данным ЦБ, за два года доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки, показывает какая часть доходов уходит на обслуживание кредита) более 80% в кредитах на строящееся жилье выросла на 18 п. п. до 39% во втором квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43%.

Кроме того, за это время существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%), отмечают в ЦБ. Так, в кредитах на строящееся жилье этот показатель вырос на 15 п. п. до 63%, а в кредитах на готовое жилье — на 10 п. п. до 44%. «Размер первоначального взноса — важнейший фактор в ипотеке, он характеризует возможность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит в будущем», — пояснили в Банке России.

Сейчас доля просроченной задолженности по ипотеке находится на низком уровне. По данным ЦБ, она не превышает 0,4%, однако рост выдачи ипотечных кредитов с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом несет в себе риски в будущем. Например, в случае ухудшения экономических условий платежная дисциплина ипотечных заемщиков может ухудшиться, отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. «В таком случае банки будут досоздавать резервы, а заемщики лишаться жилья», — предупредила она.

Доля просроченной ипотеки сейчас действительно низкая и ее роста не наблюдается. Но этот показатель слабо коррелирует со степенью перегрева рынка и не отражает потенциал еще не реализованных рисков, добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА». По его словам, по мере роста закредитованности у крупнейших банков в этом году заметно снижалась оборачиваемость ипотечных портфелей — сокращались частота и относительная величина частичных досрочных погашений. «Это и есть более ранний и более значимый сигнал по сравнению с динамикой просрочки. Для населения это означает переплату процентов относительно среднего исторического уровня. Для банков — увеличение периода вызревания кредитов, иммобилизацию портфелей», — пояснил эксперт.

Рост ценового разрыва между вторичкой и первичкой

Еще одно негативное явление, которое наблюдается на рынке жилья и ипотеки, о котором ни раз говорил регулятор, — это увеличение ценового разрыва на новостройки и вторичку. Весной 2023 года ЦБ заявил, что новостройки в среднем по России стоят на 40% дороже вторичного жилья. По данным регулятора, если в первом квартале 2023 года цена «квадрата» строящего жилья составляла 127,2 тыс. руб., то вторичного — 90,9 тыс. руб. Для сравнения, в 2018 году разница составляла 13%, в 2019-м — 9%. Далее показатель стал расти, по итогам 2022 года превысил 30%, а в этом году уже достиг 40-50%. В ЦБ связывают это с развитием льготных программ от застройщиков, когда стоимость на новостройки искусственно завышалась.

Сильный разрыв между строящимся и готовым жильем несет в себе определенные риски. «Если заемщик, купивший квартиру у застройщика, решит ее поменять, он может столкнуться с потерями при продаже жилья. В случае дефолта заемщика по ипотечному кредиту банк-залогодержатель также может не покрыть свои потери за счет реализации залога на вторичном рынке», — пояснили в пресс-службе Банка России.

Разрыв в ценах также может создать трудности и для рынка строящегося жилья: часть покупателей приобретают его, продавая имеющуюся квартиру. «Таким образом, эти дисбалансы создают дополнительные риски для банков, заемщиков и рынка жилья в случае возможных шоков», — добавили там.

Сильное различие в стоимости между первичкой и вторичкой свидетельствует о том, что на рынке первичной недвижимости сформирован ценовой пузырь, считает Ирина Носова. По ее словам, это было достигнуто за счет ажиотажного спроса, спровоцированного льготными ставками и «акциями» застройщиков. «Льготные программы стали распространяться на всех желающих, включая спекулянтов на рынке недвижимости, что в конечном итоге привело к снижению доступности жилья для населения», — пояснила она.

По мнению Наталии Пырьевой, дальнейшее усугубление такой ситуации может привести к обвалу спроса на первичном рынке. «Люди не захотят покупать новостройки из-за завышенных цен, что отрицательно скажется на продажах застройщиков и объемах нового строительства», — добавила аналитик «Финама».

Снижение доступности жилья

Высокие темпы ипотечного кредитования приводят к увеличению цен на жилье, чем также обеспокоен регулятор. В ЦБ уже отмечали, что льготные ипотечные программы не привели к повышению доступности жилья, поскольку цены на недвижимость выросли сильнее, чем доходы населения.

В таких условиях людям приходится дольше копить на новостройку: если в 2019 году при максимальной экономии этот срок составлял шесть лет, то сейчас — восемь лет, указывал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. В то же время он усомнился, что качество строящейся недвижимости улучшилось. «Стали как-то кардинально лучше, качественнее строить жилье, чем два года назад? Вряд ли», — говорил Данилов, связав это в том числе с длительностью программы льготной ипотеки.

Вопреки тому, что льготные программы были направлены на повышение доступности жилья, на практике она повысилась на ограниченном отрезке, добавил Юрий Беликов. «На длинном горизонте доступность будет ограничиваться сильно возросшими ценами на недвижимость и возросшей долговой нагрузкой (не только в ипотечном сегменте). В совокупности эти факторы осложняют накопление того же первоначального взноса», — добавил эксперт.

Меры по снижению рисков

Банк России постоянно анализирует ситуацию на рынке ипотеки и вводит специальные меры в случае повышения рисков. Ранее он уже ввел меры, которые ограничивают выдачу околонулевой ипотеки. С 1 октября банки обязаны применять более высокие надбавки при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. Это должно ограничить выдачу таких жилищных кредитов.

По мнению экспертов, эти меры кажутся оправданными и должны стабилизировать рынок. «Это не радикальное одномоментное сворачивание всех программ, но планомерное ужесточение, которое должно способствовать повышению качества ипотечного портфеля и нивелировать риски ипотечного пузыря, что сегодня является ключевым риском», — подытожила аналитик «Финама».