Закладная на квартиру: что это, зачем нужна и как оформить - «Ипотека»

Закладная — хорошая гарантия для банка на случай неплатежеспособности ипотечного заемщика. Если тот по какой-либо причине перестанет вносить платежи, то банк может забрать квартиру себе. Вместе с экспертами разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.

Эксперты в статье:

- Руслан Катана, юрист практики разрешения экономических споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»;

- Дарья Хорошавцева, юрист по вопросам недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов».

Что такое закладная

Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет сразу два права ее законного владельца:

- залог (ипотеку) квартиры в пользу банка (кредитора);

- право банка получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Фактически, закладная подтверждает, что у должника одновременно существуют денежные обязательства перед кредитором и ипотека (залог недвижимого имущества). Такая ценная бумага позволяет владельцу закладной оперативно подтвердить, что у должника есть денежные обязательства перед ним и что этот долг в случае неуплаты, будет компенсирован через реализацию недвижимости, которую заложили, объясняет Руслан Катана.

В соответствии с п. 1-2 ст. 13 ФЗ-102, закладная оформляется только при залоге недвижимости (ипотеке) и только в случаях, когда обеспечивается денежное обязательство. Закладная не является обязательным документом и оформляется по соглашению сторон. Несмотря на то, что закладная необходима в первую очередь кредитору, тем не менее для заемщика этот документ также важен, так как служит свидетельством условий залога квартиры, добавляет Дарья Хорошавцева.

Кому нужна закладная

Как правило закладную используют банки при оформлении кредитных договоров и ипотеки, но ее также может использовать любое лицо, которое выдает заем и просит гарантии уплаты долга через залог недвижимости. По умолчанию, залог недвижимости (ипотека) может быть осуществлен без закладной, только на основании договора ипотеки. Однако большинство кредитных организаций предлагают закладную, чтобы снизить свои риски и максимально упростить процедуру взыскания долга, если заемщик откажется платить, говорит Руслан Катана. По словам эксперта, если финансово-кредитная организация имеет в своем распоряжении закладную, то необходимость в сборе значительного пакета документов отпадает, поскольку закладная подтверждает сразу наличие денежных обязательств и факт залога недвижимости.

Какой формы бывают закладные

Дарья Хорошавцева поясняет, что закладная оформляется как в бумажном, так и в электронном виде. Ее подписывают залогодатель и должник.

Форма бумажной закладной

Не утверждена и может быть произвольной, но обязательно должна содержать следующие обязательные условия:

- название документа «Закладная»;

- указаны стороны обязательства;

- приведены сведения об обязательстве, обеспеченном ипотекой. Например, сумма обязательства, дата и место заключения обеспеченного ипотекой договора, срок уплаты, право взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и т.д.;

- приведены сведения о предмете ипотеки. Например, описание объекта недвижимости, его рыночная и кадастровая стоимость, сведения об иных обременениях (аренда, сервитут и т.д.).

Форма электронной закладной

Утверждена приказом Росреестра №П/0203. Им же определены требования к заполнению формы. Заполнить электронную форму можно на сайте Госуслуг или на сайте Росреестра. Для оформления электронной закладной заемщику необходимо получить электронную подпись, которая выдается в специальных учреждениях (например, СКБ «Контур») и стоит для физлиц примерно 2 тыс. руб. за 12 месяцев.

Документы для оформления закладной

Основной пакет документов для оформления закладной выглядит следующим образом:

- паспорта всех, кто берет ипотеку

- справка 2-НДФЛ или иной документ, который подтверждает платежеспособность заемщика;

- подтверждение права собственности на квартиру;

- акт независимой оценки недвижимости;

- техпаспорт и поэтажный план дома.

Эксперты предупреждают, что каждый банк может потребовать какие-либо дополнительные документы. Поэтому их полный список необходимо уточнить в финансово-кредитной организации.

Как оформить закладную

Эксперты объясняют, что если кредитный договор заключен с банком, оформить закладную на недвижимость, возможно в отделении банка или дистанционно через соответствующие сайты банков, где, как правило есть подробная инструкция, как это сделать. Если оформлять закладную в отделении банка, то сотрудники кредитной организации обычно сами все оформляют также, как и иные документы (договор залога недвижимости, кредитный договор и другое).

Чтобы оформить дистанционно электронную закладную, необходимо иметь оформленную усиленную электронную цифровую подпись (ЭЦП), иначе такой документ не будет иметь юридической силы. Все правила, которые предъявляются к бумажной закладной, также предъявляются и к электронной.

После подписания закладной ее отправляют на регистрацию в Росреестр, где документу присваивают номер. После этого заемщику выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях, поясняет Дарья Хорошавцева.

Если договор ипотеки удостоверен нотариально, то обратиться может любая из сторон в МФЦ (п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса). Зарегистрировать залог также можно сразу через нотариуса, который удостоверил договор об ипотеке. В этом случае нотариус сам направит все документы в Росреестр), добавляет Руслан Катана.

Как банк использует закладную

Закладная является документом, который подтверждает право банка на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту. По словам экспертов, банки обычно используют закладную следующим образом:

1. Как обеспечение кредита. То есть закладная служит гарантией для банка, что в случае просрочки платежей, он сможет реализовать заложенное имущество и вернуть свои деньги. Это дает банку уверенность, что долг в любом случае будет оплачен.

2. Регистрация прав. Закладная регистрируется в соответствующих государственных органах, что обеспечивает законность прав банка на имущество.

3. Для упрощения процесса взыскания долга. Если заемщик не выполняет условия договора, банк может инициировать процесс взыскания, используя закладную как основание для обращения в суд или для реализации имущества. Закладная нивелирует обязанность кредитора собирать огромный пакет документов для обоснования своих прав на взыскание долга и заложенное имущество.

4. Перепродажа прав. В некоторых случаях банк может передать права по закладной другому кредитору. Банк, к примеру может переуступить свое право путем продажи другой организации права на закладную. В таком случае для заемщика меняются реквизиты, куда необходимо перечислять долг. Банк также может обменять закладную на что-либо еще, выпустить эмиссионные бумаги или частично продать часть прав по кредитному договору, обязательства по которому обеспечены закладной.

Что происходит с закладной после выплаты ипотеки

После полного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, залогодержатель обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, поясняет Дарья Хорошавцева. В случаях, когда обязательство исполняется по частям, залогодержатель должен удостоверить его частичное исполнение, с помощью соответствующих финансовых документов или путем совершения на закладной записи о частичном исполнении обязательства, добавляет эксперт.

Как проверить аннулирование залога

Для проверки информации об аннулировании залога, можно на сайте Росреестра указать адрес недвижимости, его кадастровый номер, после чего система выдаст необходимую информацию. При оформлении закладной в электронном виде Росреестр самостоятельно ее аннулирует. Также можно проверить информацию на портале госуслуг, резюмирует Руслан Катана.