Эксперты взвесили реальность льготной ипотеки на вторичку - «Ипотека»

Спикер СФ Валентина Матвиенко предложила распространить льготную ипотеку под 6,5% годовых на вторичное жилье. Правда, выступавшие с ней на одном заседании Совета по развитию финансовых рынков глава ЦБ Набиуллина, ее зам Швецов и замминистра финансов Моисеев о такой возможности даже не упомянули. Насколько реальна реализация предложения Матвиенко, мы обсудили с экспертами.

Совет Федерации, Центробанк и Минфин единодушно признали программу льготной ипотеки на первичное жилье эффективной «и с социальной, и с экономической точки зрения». Тысячи семей улучшили жилищные условия, а строительная и смежные с ней отрасли смогли пережить пандемию. Однако двух зайцев не удалось убить безболезненно: ажиотажный спрос на дешевые кредиты спровоцировал резкий скачок цен на недвижимость, в том числе и вторичную. В итоге покупатели вторички оказались в самом невыгодном положении: на ипотеке они сэкономить не могут, а жилье приобретают уже по завышенным ценам.

Проблему признают и Матвиенко с Набиуллиной, и премьер Мишустин, и даже сам президент Путин. Но вмешиваться в ценообразование чиновники не могут. Оно проходит по законам рынка: спрос растет – повышаются цены.

Однако распространение льготной ипотеки на вторичное жилье проблему роста цен не решит, а наоборот, может только усугубить, считают эксперты. «Рынок вторички сдерживает рост цен на первичное жилье, при этом на нем не формируются условия для перепродажи недавно приобретенного, в том числе в инвестиционных целях, жилья.

Кроме того, у поддержки новостроек льготным кредитованием была еще и цель - обновить жилой фонд и повысить качество жилья, добиться формирования комфортной городской среды. Поэтому распространение льготных ипотечных программ на вторичное жилье на сегодня не вполне оправдано.

Все-таки задача льготного ипотечного кредитования — поддержать желание граждан улучшить жилищные условия, строительную и смежные отрасли, но не финансовый рынок», - отмечает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.

Любопытно, что в Минфине и вовсе нашли позитив в небывалом подорожании квадратного метра. Как заявил замминистра Моисеев, «рост цен – не всегда плохо». По его словам, есть регионы, где вообще никто не строит. Выросшая рентабельность застройки простимулирует застройщиков, убеждены в Минфине.

С другой стороны, в городах и территориях, где кипит жизнь и есть работа, новое строительство активизируется и без льготной ипотеки. «В регионах, где нет или мало нового строительства, как раз помогло бы льготное кредитования для вторички. Так у жителей появилась бы возможность воспользоваться государственной помощью», - добавляет Александр Цыганов.

Вторичку для покупки рассматривают те, кто хочет заехать сразу в готовое жилье в обжитом районе, не тратиться на ремонт или ждать сдачи дома в эксплуатацию. Но с точки зрения влияния на экономику льготная ставка кредита на квартиры в старых домах не принесет того мультипликационного эффекта, как поддержка застройщиков, констатирует главный аналитик «ТелеТрейд» Марк Гойхман. «Льготная ипотека важна именно на первичном рынке. Она поддерживает продажи и доходы не только у застройщиков, но и в смежных отраслях экономики – производстве стройматериалов, металла, перевозках.

На программу государство тратит бюджетные средства, часть которых возвращается в виде налогов с указанных отраслей. Льготная ипотека на вторичке таких выгод лишена, поэтому вводить ее для государства нет резона. Если только власти не готовят популистский шаг перед выборами в Госдуму», - рассуждает эксперт. По его словам, справедливости для «вторичников» введение льготной ставки не восстановит. «Строители могут увеличивать предложение нового жилья, отвечая на рост цен, а на вторичном рынке предложение ограничено. Увеличение спроса на нем из-за льготных ставок приведет к еще более резкому росту цен. В условиях снижения доходов населения это не увеличит, а уменьшит доступность жилья», - считает наш собеседник.