«А крышу взяли в долг». Что творится на рынке стройматериалов? - «Недвижимость»

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 5. Роли, сыгранные Леонидом Куравлёвым, актуальны и в наши дни 02/02/2022


Shutterstock.com

Согласно опросу, проведённому ВЦИОМ и «Дом.рф», 68% наших сограждан хотели бы жить в собственном доме. Вот только реализовать это желание может далеко не каждый – у 73% опрошенных элементарно не хватит средств на это. Президент поручил ФАС периодически контролировать обоснованность повышения цен на строительные ресурсы, использующиеся в госконтрактах. А тем, кто затеял индивидуальное жилищное строительство, к чему готовиться?

«А крышу взяли в долг»

Стройматериалы дорожали весь прошлый год даже там, где лес растёт чуть ли не за стеной дома.

За ценами не угнаться

В Якутии решить «квартирный вопрос», построив частный дом, мечтают многие. Однако пандемия и дальневосточная ипотека сыграли с людьми злую шутку.

«Мы решили строиться сразу, как узнали о программе льготной ипотеки под 2%, – рассказывает жительница Якутска Ольга Яковлева. – Ставка минимальная, срок комфорт­ный, ежемесячный платёж чуть меньше 20 тыс. руб. С ходу вступить в программу не получилось – немного не хватало на первоначальный взнос. А потом грянула пандемия, и процесс затянулся: собрать все документы – это как пройти семь кругов ада. Всё это время мы мониторили цены, и волосы вставали дыбом – за несколько месяцев они подскочили почти вдвое. Если в 2019 г. 2-этажный дом 8×8 м в Якутске можно было построить за 2 млн руб., то к осени 2020 г. за него просили 4 млн, сейчас дошли уже до 6 млн. Стоимость услуг взлетела и у строителей. Мы ждём третьего ребёнка и планируем вернуться к этому вопросу после прибавления, использовав на постройку дома все положенные нам выплаты».

Вопрос ИЖС актуален в Якутии ещё и потому, что регион входит в число самых «многодетных» в России. Бесплатный земельный участок полагается при рождении или усыновлении третьего ребёнка. По данным на апрель 2021 г., в столице республики в очереди на получение земли стоят 6550 многодетных семей. Каждый год в список добавляется по 600–800 человек. Очередь движется медленно – свободной земли в черте города нет, а обеспечение участков инженерной инфраструктурой в условиях Крайнего Севера обходится недёшево.

Вопрос-ответ

Что за ипотека на строительство частных домов появится в России?

Ещё и дефицит добавился

Иркутская обл. считается одним из крупнейших лесных регионов России: тайгой здесь покрыто 92% всей территории, общий запас древесины составляет 8,8 млрд кубов. Однако цены на лесоматериалы в регионе растут гораздо быстрее деревьев. Так, брус, который ещё пару лет назад стоил 7–9 тыс. руб. за кубометр, теперь отпускают по 17–18 тыс. Доску можно было купить за 7 тыс. руб. за куб, сейчас просят 12–15 тыс. Покупатели к такому взлёту оказались не готовы – у них просто нет столько денег. 

Семья Сафоновых из Нижнеудинска планировала новый, 2022-й встречать уже в своём доме. Но новоселье пришлось отложить, потому что взятой прошлой весной ипотеки (2,7 млн руб.) и 1,5 млн личных накоплений хватило только на то, чтобы поставить забор, «коробку» дома (на 100 «квадратов») из профилированного бруса, установить окна, входную дверь и покрыть крышу черепицей. На «начинку» (полы, лестница, межкомнатные двери, электрика, сантехника и пр.), по самым скромным подсчётам, нужен ещё миллион рублей, взять который пока просто негде.

Предприниматель Валерий Заречный, один из крупных лесозаготовителей в регионе, объясняет происходящее так: «Всё дорожает: железнодорожные перевозки, металл, ГСМ. Дизельное топливо, например, отпускают сейчас по 60 тыс. руб. за тонну – такого ещё никогда прежде не было. Да и сами деревья «на корню» уже обходятся в 2 тыс. руб. за кубометр. Прибавьте к этому стоимость лесозаготовительных работ, доставку, амортизацию техники. Себестоимость древесины выросла – это тут же отразилось на ценах».

Рост связан и с дефицитом продукции, отмечает Заречный. Раньше, по его словам, в лесной сфере Приангарья работало много предприятий. Солидная часть из них – не самым честным образом. Как только в лесу стали наводить порядок, недобросовестные заготовители отсеялись. «Ещё несколько лет назад за границу уходил огромный объём «левого» товара. Сейчас это пресекли, вот многие и позакрывались. Свою роль сыграла и электронная система учёта заготовленной древесины и сделок с ней, которая заработала в России с 1 июля», – добавляет он.

«Руководство так решило!»

Татьяна Геннадьевна с мужем год назад купили 2-этажный дом в посёлке городского типа в 5 минутах езды от Ом­ска. Большой, добротный, 200 кв. м. Но радость от нового жилья была недолгой – по весне потекла крыша.

– Было очень обидно: в дом вложили большую сумму, а он оказался с недоделками, – говорит Татьяна. – Подали в суд на бывшего владельца жилья, заказали экспертизу. Выяснилось, что кровля сделана с огромными нарушениями: не было гидроизоляции, утеплитель накидан кусками и не закреплён. Как написали в заключении эксперты, кровлю нужно делать заново. По подсчётам специалистов, ремонт крыши нам должен был обойтись в 100 тыс. руб. Мы успели закупить часть строительных материалов в июне, другую часть купили в июле. Оказалось, что стоимость материалов за месяц возросла на 30% и больше! В итоге пришлось залезать в долги, так как нужно было успеть сделать ремонт до осенних дождей. Крышу нам бригада отремонтировала быстро, дали гарантию 10 лет. Сейчас новая головная боль – надо ставить забор по периметру участка. Решили сделать забор из профнастила, это дешевле. Но даже из такого материала ограждение нам обойдётся в 300 тыс. руб. 

В сложной ситуации оказался и ульяновский предприниматель Иван Коркин, решивший построить соб­ственный дом:

– Мне повезло заложить фундамент незадолго до взрывного роста цен. Но когда очередь дошла до стен, начались проблемы. Ульяновский завод «ТЕПЛОН», крупнейшее предприятие Поволжья, производящее газобетонные блоки, ещё в прошлом ходу выставляло ценник – 3500 руб. за куб. К осени 2021 г. они подняли цену почти вдвое – до 6300 руб., поэтому заказчики решили подождать традиционного зимнего снижения цен. И цена действительно снизилась до 5500 руб., да ещё и с предупреждением, что это только до 1 февраля. 26 января попытался разместить у них заказ, а мне объявили, что цены уже подняты, причём выше прежнего – до 6500 руб. за куб. На вопрос, почему они решили сделать это раньше обещанного срока, ответили просто: «Руководство так решило». Все – и дилеры, и строители – в шоке! «Попали» кто на десятки, а кто и на сотни тысяч рублей. Но покупать всё равно придётся, ведь доставка из другого региона «съест» всю возможную экономию.

Вопрос-ответ

Как превратить сезонную дачу в жилую? Инфографика

С дыркой вместо стены

Жители частных домов в Калуге с опасением ждут сезона активных строительных и отделочных работ. Дорожает всё. Кровельный профлист в 2020 г. стоил от 350 руб. за погонный метр, а сейчас уже от 600. Хорошо, успели крышу перекрыть, радуется владелица дома в черте города Евгения Цатурян. «Планировали сделать ещё и пристройку к дому, но газо­бетонные блоки тоже сильно выросли в цене. Если год назад необходимый объём нам обошёлся бы в 1 млн руб., то сейчас уже нужно готовить 1,5. Такими темпами строиться придётся несколько лет», – приводит она расчёты.

Заморозить планы по реставрации дома были вынуждены и её соседи. Снесли разрушающуюся стену, начали выкладывать новую. Но финансов закончить стройку не хватает. Приходится жить с недостроенной стеной.

«Затянули проём плёнкой и теперь больше тратим на отопление. А что ещё делать? Зарплаты с такой скоростью не поднимают. Накоплений должно было хватить, но подорожание не предусмотрели», – поясняет хозяин недостроя Василий Колодцев.

В министерстве строитель­ства и ЖКХ Калужской обл. отметили, что стоимость металла выросла за год на 41,7%, пластиковых изделий – на 41,1%, а дерево и столярные изделия и вовсе подорожали на 65,65%.

Нажмите для увеличения

Под знаком долгостроя

Почему, получив землю, многие стройку даже не начинают, а у остальных она длится годами? «АиФ» узнал мнение экс­пертов в области жилищного строительства.

Сам себе прораб

«В развитых странах районы с малоэтажной застройкой, включающие индивидуальные жилые дома, развивают профессиональные девелоперы. Они выкупают землю, подводят к ней дорогу, воду, свет, застраивают и затем дома продают, – рассказывает генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. – В России так создаются только некоторые элитные загородные посёлки. Нашим профессиональным застройщикам и банкам, с которыми они сотрудничают, такой формат пока неинтересен: это более рискованный бизнес, чем серийные многоэтажки. Поэтому, чтобы поставить дом, чаще всего никакого другого варианта не остаётся, кроме как заниматься индивидуальным жилищным строительством (ИЖС): нанимать бригаду и двигать весь проект самому».

Рекордный взлёт цен на стройматериалы, случившийся в пандемию, прелести самостроя показал в полный рост. Дома из бруса подорожали за год в среднем на 17%, а каркасные, которые раньше были самыми дешёвыми, – на 83% (см. инфографику). Теперь многим, кто мечтает о доме, придётся или отказаться от своей мечты, или искать средства. А где их взять? Ипотека, с помощью которой обычно решается финансовая проблема при покупке квартиры, на рынке ИЖС пока в зачаточном состоянии. По оценке корпорации «ДОМ.РФ», среди всех жилищных кредитов, взятых в России в 2021 г., доля ИЖС не дотянула даже до 1%.

«Банки неохотно работают в этом сегменте, так как не могут просчитать свои риски в случае невозврата кредита. Они не видят у частных застройщиков, обращающихся к непрофессиональным подрядчикам, внятных проектов, не могут адекватно оценить качество строительства и стоимость дома, выступающего в качестве залога, – комментирует ситуацию руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. – В попытке компенсировать дополнительные риски кредиторы устанавливают повышенные ставки по ипотеке на ИЖС. И сейчас они составляют 11%, в то время как квартиру в многоэтажке можно взять под 9,8% годовых».

Чтобы повысить доступность кредитов на ИЖС, в 2021 г. правительство распространило на них господдержку. В рамках льготной ипотеки можно занять день­ги под 7%, а семьи с детьми могут взять кредит под 6%. Но так как банки не хотят брать в залог самострой, воспользоваться льготами трудно.

Статья по теме

Земля за городом. Чем отличаются СНТ, ДНП, ИЖС и ЛПХ

В чистом поле не построишь

Мало способствует новосельям и бесплатная раздача земли под строительство, введённая для многодетных семей. Участ­ки, как правило, нарезаются в местах, лишённых всех благ цивилизации. Пока родители находят деньги, чтобы подтянуть все необходимые инженерные коммуникации, дети уже успевают вырасти. А многие так стройку и не начинают. В декабре 2021 г. эту проблему озвучили на пресс-конференции Владимира Путина, и президент поручил правительству к 1 июля 2022 г. предложить пути её решения. Как это можно сделать? 

«Вариантов может быть три, – рассуждает Пузанов. – Либо власти должны давать землю с инфраструктурой и создавать последнюю за бюджетный счёт, либо осваивать участки должны товарищества индивидуальных застройщиков с бюджетной поддержкой. Но финансовые возможности региональных властей ограничены, и в России нет закона, регулирующего использование товариществом застройщиков общей собственности на территории таких посёлков. Либо надо вообще менять политику и стимулировать бизнес строить посёлки, где многодетная семья сможет получить дом в аренду. Однако, чтобы заинтересовать в таких проектах строителей, опять-таки нужно содействие государства – налоговые и финансовые льготы девелоперам».

Деревянные планы

Из всех малоэтажных домов треть возводится из дерева, и в основном как раз самостроем. Готовые сборочные комплекты выпускают в промышленных масштабах 65 комбинатов, но на их долю приходится лишь 3% новых деревянных домов. В 2018–2021 гг. для заказчиков таких проектов правительство установило льготу – потребительский кредит со ставкой на 5% ниже обычной. Однако очереди за домокомплектами не появились. Почему? 

«Эта программа больше помогает в сбыте своей продукции крупным деревообрабатывающим предприятиям, – считает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финуниверситета Александр Цыганов. – Купить комплект (и обязательно со сборкой) можно только на комбинатах с годовым оборотом от 200 млн руб., которых нет в большин­стве регионов. Сумма кредита ограничена 3,5 млн руб. Но просторный жилой дом стоит на таких предприятиях больше, а у мелких производителей – в 2 раза дешевле. К последним люди и обращаются». 

Что делать?

«Необходимо создать условия для наращивания частного домостроения индустриальным способом, – уверен Гольдберг. – В конце 2021 г. был принят закон о распространении на ИЖС эскроу-счетов и проектного финансирования – схемы, уже зарекомендовавшей себя в многоквартирном строитель­стве. Граждане получат полную сохранность своих средств, застройщики – стабильный источник финансирования. Требуется упрощение процедур предоставления земельных участков, создание банка земельных участков под ИЖС, упрощение подключения частных домов к инженерным сетям. Все эти меры содержатся в социально-экономической инициативе «Мой частный дом», которая стала частью правительственного плана по достижению национальных целей развития к 2030 г. Важнейшая тема – стандартизация ИЖС, когда частные посёлки будут строиться по типовым проектам, с соблюдением высоких стандартов. Специально для этого ДОМ.РФ совместно с Минстроем в прош­лом году провёл конкурс на лучшие типовые проекты частных домов. По итогам будет сформирована открытая база таких проектов, доступная любому желающему».

А Цыганов считает, что надо изменить принципы поддержки частного деревянного домостроения: увеличить сумму льготного кредита и выдавать его всем гражданам, строящим дома промышленным способом по стандартным проектам, а не только заказчикам небольшого числа флагманов отрасли.

Строительный марафон не всем под силу

Пандемия и грянувшие из-за неё ограничения принесли не только неудобства, но и открыли новые возможности. Но что может превратить это окно возможностей в узкую щёлку?

– Благодаря коронавирусу и работодатели, и работники оценили преимущества удалённой работы, а значит, местожительство стало не важно, можно забраться и в глушь, – рассуждает кандидат экономических наук Сергей Пичкуров (Самара). – Главное – хороший интернет. Если раньше люди рассматривали переезд в собственный дом как отдалённую перспективу, то теперь многие решили не откладывать дело в долгий ящик. Возрос спрос не только на участки в коттеджных массивах, но и в СНТ вблизи от города, где уже проведено хотя бы электричество.

Но всё оказалось не так просто. По моим расчётам, чтобы начать строить дом в Приволжском федеральном округе, надо, чтобы у тебя в кошельке лежало 5 млн руб. Скажите, сколько наших граждан могут позволить себе начать подобный марафон? За аналогичную сумму можно купить очень хорошую квартиру, например в Самаре.

Вариант «купить старенький домик в деревне и отремонтировать под свои запросы» по большей части нежизнеспособен. Любой строитель вам скажет, что проще возвести дом заново, чем вкладываться в переделку бабушкиной избёнки. На выходе вы получите старый и неудобный для проживания дом, но со свежим ремонтом. Жизнь в частном доме – это ещё и другой уровень ответственности лично для проживающего. Теперь ты сам себе и сантехник, и дворник, и управляющая компания. Не все выдерживают бремя такой ответственности и возвращаются в привычные квартиры.

Важен и социальный аспект. Горожане привыкли к определённому уровню комфорта, который не всегда возможно получить в селе – хотя бы в силу небольших бюджетов местных властей. Если в городе засыпало снегом двор и дорогу, жители тут же звонят в УК и районную администрацию. А сельчане привыкли рассчитывать на свои силы. Да и с местными властями они, как правило, стараются дружить. Показателен в этом плане пример из Красноярского края, куда питерский режиссёр Дмитрий Турков приехал развивать драматический театр. Поначалу культурная жизнь закипела, сельчане горячо принимали постановки. Собирались даже сделать театральный фестиваль. Но когда режиссёр попросил местные власти починить в театре уборную, случился конфликт. На решение сортирного вопроса предложили собрать средства через интернет. Такое внимание всей страны не по­нравилось местным жителям, которые не привыкли выносить «сор из избы». Слишком разный менталитет и подходы к решению вопросов у деревенских и городских. 

На мой взгляд, в ближайшие годы не стоит ждать бума ИЖС, потому что к этому нет никаких экономических предпосылок. Да, многие сейчас заинтересованы в переезде за город, однако для этого нужны большие деньги. А экономика у нас переживает не лучшие времена, поэтому и ждать каких-то глобальных мер господдержки этого направления в ближайшее время тоже не приходится.

Когда лучше начинать стройку в 2022 году?

После бурного роста цены на стройматериалы пока успокоились. Ждать ли теперь их снижения к лету? Или подготовку к строительству дома лучше начать уже зимой? Рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов.

– Сейчас на рынке индивидуального строительства затишье. Ситуация, когда профессионалы не загружены работой, – самое удачное время для выбора подрядчика и закупки стройматериалов. А надеяться на то, что они подешевеют, я бы не стал. Идёт небольшой откат назад цен на отдельные виды древесины. Но в целом предпосылок, указывающих на снижение стоимости строительства, нет. По-прежнему не хватает рабочих, уже сейчас многие подрядчики расписаны до осени. 

При выборе технологии строительства очень важно учитывать способность дома из разных материалов препятствовать теплопотерям. Эффективнее всего каркас. Стены такого дома толщиной 1 см удерживают тепло точно так же, как стены из газобетона толщиной 2,5 см или из кирпича 20 см. 

Каркасный дом также полностью готов к внешней и внутренней отделке, не требует дополнительных работ.

Брус сам по себе отделочный материал. Достаточно его только покрасить снаружи и изнутри, что даёт экономию на дизайне, хотя сильно обедняет варианты решений. 

Традиционно дорого обходятся все этапы строительства из кирпича. 

А стены из газобетонных блоков хотя и дешевле, но требуют дополнительных затрат, связанных с утеплением, звукоизоляцией, штукатуркой и дизайнерской отделкой.