Португалия. Программы получения ВНЖ и рынок недвижимости - «Зарубежная недвижимость»

Португалия занимает 4-е место в рейтинге наиболее комфортных стран мира для экспатов, 6-ю позицию в списке самых безопасных, 2-ю – в перечне лучших мест для жизни с детьми; неудивительно, что Лиссабон, Порту, Фару и другие города ежегодно привлекают иностранцев, желающих здесь обосноваться; рассматривают ли россияне, украинцы, белорусы, казахстанцы Португалию для переезда, актуальны ли для граждан СНГ программы ВНЖ, а также какова текущая ситуация на рынке недвижимости, расскажем в нашем материале.

О стране

Некогда могущественная колониальная империя сегодня занимает территорию в 5 раз меньше, чем соседка по Пиренейскому полуострову Испания, и ассоциируется исключительно со спокойствием, комфортом и благополучием. Страна с субтропическим климатом – 300 солнечных дней в году – отличается разнообразием рельефа, от живописных равнин и холмов Алгарве до величественных гор Мантегайша. С юга и запада Португалия омывается водами Атлантического океана. В состав страны входят также Азорские острова и архипелаг Мадейра. Население насчитывает 10,3 млн человек, 550 000 из которых – иностранцы.

Ещё 10-15 лет назад Португалия отставала от других стран Европы, а многие люди уезжали в соседние государства в поисках лучшей жизни (около 500 тысяч человек за 2011-2013 годы). Сегодня ситуация коренным образом переменилась, и уже сюда тянутся из-за рубежа квалифицированные специалисты, цифровые кочевники, предприниматели и топ-менеджеры на пенсии. Пятидесятилетний период диктатуры и экономической рецессии, в течение которого страна находилась в стороне от европейского прогресса, закончился, уступив место подъёму.

Нынешняя Португалия занимает 47-е место по уровню ВВП, соседствуя с Чехией и Новой Зеландией, и 42-е – по ВВП в пересчёте на душу населения (опережая по последнему показателю Россию). Родина великих первооткрывателей 15-16 веков в наши дни привлекает тысячи предпринимателей со всего мира, претендуя на статус европейской Кремниевой долины. Лиссабон входит в десятку лучших стартап-хабов континента и лидирует в рейтинге наиболее комфортных городов для цифровых кочевников, оставив позади Майами и Дубай.

«Золотая виза» Португалии и другие программы ВНЖ

История вопроса и условия получения

Одной из мер выхода из экономического кризиса стало введение в 2012 году программы, позволяющей получить ВНЖ страны за инвестиции. Самый распространённый способ стать обладателем карты резидента – приобрести отвечающую требованиям недвижимость, но есть и другие: открытие бизнеса с созданием 10 рабочих мест, приобретение паёв инвестиционных фондов или фондов венчурного капитала, вложение средств в научные исследования, произведения искусства или объекты национального наследия.

«Золотая виза» Португалии оформляется на 2 года с возможностью пролонгации на 2 и ещё на 2 года. Через 5 лет пребывания в статусе резидента можно подавать документы на получение гражданства.

ВНЖ Португалии даёт возможность жить в стране без ограничения по времени, но при этом обязательно находиться здесь необходимо лишь 2 недели в течение каждого двухгодичного периода. Одно из основных преимуществ – свободный въезд в страны Шенгенского соглашения. Программа достаточно лояльная по сравнению с аналогичными в других странах.

По итогам 2021 года Португалия заняла 2-е место в мире после США по количеству одобренных заявок на «золотые визы» – около 1500. Программа продолжает пользоваться огромной популярностью. Объём инвестиций по ней вырос на 33% в первом полугодии 2022 по сравнению с тем же периодом 2021, несмотря на ряд ограничений, введённых правительством с января этого года. В частности, из возможных регионов для инвестирования в жилую недвижимость исключён Лиссабон, Порту и ряд прибрежных территорий. В этих наиболее привлекательных для иностранцев городах можно приобрести лишь нежилые объекты. Подробные условия программы, актуальные в 2022 году, – в материалах к вебинару, который наш портал провёл в конце минувшего года.

Можно ли получить «золотую визу» гражданам России и Белоруссии?

Эксперты по недвижимости и иммиграции подчёркивают, что программа «Золотая виза» открыта для граждан РФ и Белоруссии. После начала российско-украинского военного конфликта 24 февраля 2022 года и введения международных санкций против России последовала заминка со стороны иммиграционной службы Португалии (SEF) в оформлении новых заявок и выдаче готовых карт, которая, к слову, касалась не только россиян, но и соискателей из других стран.

Начиная с 14 июня 2022 года, процедуры возобновились, однако отделы комплаенса стали относиться к проверке финансовых документов и биографии претендентов гораздо скрупулёзнее. Тем не менее, по словам наших экспертов, за 2 месяца уже есть прецеденты выдачи новых карт, обновления (продления) существующих, приглашений на сдачу биометрии. У россиян и белорусов, не значащихся в санкционных списках, принимают новые заявки на «золотые визы». Однако рассмотрение может занять до года из-за перегруженности иммиграционной службы.

Несмотря на отсутствие ограничений на участие в программе «Золотая виза» по национальному или иному признаку, важно понимать, что сегодня у граждан России и Белоруссии есть трудности с открытием банковских счетов. Тем не менее, некоторые банки всё же идут на сотрудничество. Как правило, те, с которыми у агентства по иммиграции долгосрочные партнёрские отношения.

Другие программы ВНЖ

Для тех, кто желает переехать в Португалию жить, действуют разнообразные программы легализации: D1 – рабочая виза, D2 – при открытии компании, D3 – для квалифицированных специалистов, D7– для финансово независимых лиц. Последнюю ещё называют визой для цифровых кочевников. Программа пользуется огромной популярностью у не привязанных к рабочему месту людей, благодаря достаточно низкому порогу необходимых доходов (около 9000 евро в год на заявителя) и другим привлекательным условиям. Для её оформления требуется банковский счёт, на котором должна храниться сумма, равная годовому заработку. Повторимся, открытие счёта сегодня для граждан России и Белоруссии проблематично, но возможно, если заявитель не имеет отношения к санкционным спискам.

С августа 2022 года в Португалии выдаётся ещё одна виза, позволяющая иностранцам приезжать на 180 дней (120+60) для поиска работы. Власти страны, комментируя нововведение, говорят о заинтересованности в привлечении специалистов из-за рубежа.

Регионы Португалии

Португалия разделена на 18 округов («диштриту»), которые состоят из 308 муниципалитетов («конселью»). Азорские острова и Мадейра являются автономными регионами.

Самыми востребованными у иностранных инвесторов считаются округа: Лиссабон, Порту, Алгарве, Коимбра, а также автономия Мадейра.

Лиссабон, один из старейших городов Европы, ведущий свою историю ещё со 2 века до н. э., расположился в устье реки Тежу на берегу Атлантического океана. Мегаполис активно развивается и застраивается, не теряя при этом своего исторического облика. Лиссабон – это также название округа с населением около 3 миллионов человек, включающего в себя, помимо столицы, несколько муниципалитетов: Амадору, Кашкайш, Синтру и другие. Отдельно стоит упомянуть Лиссабонскую Ривьеру – полосу фешенебельных курортов недалеко от столицы.

Второй по величине город в стране – Порту – расположен на северо-западе. Это промышленно развитый мегаполис, в котором работают крупнейшие национальные и международные компании. Недалеко от впадения реки Дору в Атлантический океан находится хорошо сохранившаяся историческая часть города, признанная объектом Всемирного наследия ЮНЕСКО. Как и Лиссабон, Порту является центром одноимённого округа и муниципалитета. Под Большим Порту подразумевается городская агломерация, включающая несколько сателлитов.

Между Лиссабоном и Порту находится Коимбра, первая столица Португалии. Город известен благодаря расположенному здесь университету, основанному 100 лет назад. Сегодня не менее трети жителей работает в этом высшем учебном заведении. Коимбра также имеет статус главного города одноимённого округа и агломерации Большая Коимбра.

Юг Португалии занимает округ Алгарве. Это курортный регион страны с чётко выраженной сезонностью, который обожают как сами португальцы, так и иностранные туристы. Здесь расположены прекрасные пляжи, 70 из которых отмечены Голубым флагом, пристани для яхт, идеальные поля для гольфа и площадки для разнообразных видов спорта. Самый крупный город округа – Фару. В агломерацию Алгарве также входят: Сагреш, Лагос, Албуфейра, Картейра, Лоле и другие. Территории в районе городков Виламора и Альмансил образуют так называемый «золотой треугольник» – место сосредоточение самых дорогих курортов.

Мадейра – главный остров архипелага в Атлантическом океане. Это автономный регион Португалии со столицей в городе Фуншал. Здесь невероятно красивый ландшафт и тёплый приятный климат круглый год. Мадейра является особой экономической зоной со сниженными налогами и благоприятной средой для ведения бизнеса. Излюбленное место отдыха европейских пенсионеров сегодня превращается в магнит для молодых предпринимателей со всего мира. В начале прошлого года в небольшом посёлке у океана была создана первая в Европе деревня для цифровых кочевников.

Тенденции рынка недвижимости

По словам экспертов, интерес к Португалии со стороны иностранных инвесторов растёт на протяжении последних 6-7 лет. Период пандемии не только не притормозил эту тенденцию, но и сделал её ещё более выраженной. Люди стали рассматривать дома на курортах для удалённой работы.

По данным Института статистики Португалии, в первом квартале 2022 года цены выросли на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2021. Это самое большое увеличение за всё время с 2010 года, когда организация начала собирать данные о рынке жилья.

Во втором квартале, согласно исследованию портала Idealistа, движение цен вверх продолжилось. Самая дорогая недвижимость предлагается в Лиссабоне (в среднем 5000 евро за кв. м), Кашкайше (4116 евро за кв. м), Грандоле (3824 евро за кв. м), Лоле (3369 евро за кв. м), Оэйрасе (3262 евро за кв. м) и Лагуше (3220 евро за кв. м). Наиболее бюджетные предложения можно было найти в муниципалитетах: Пенамакор в Каштелу-Бранку (в среднем 399 евро за кв. м), Ниса в Порталегре (427 евро за кв. м), Фигейра-де-Каштелу-Родриго в Гуарде (428 евро за кв. м), Крато в Порталегре (431 евро за кв. м) и других.

Многие участники рынка прогнозировали, что после того как с января 2022 года жилые объекты Лиссабона, Порту и некоторых других прибрежных городов были исключены из программы «Золотая виза», спрос на них, а соответственно, и цены могут упасть. Однако этого не происходит. Интерес к недвижимости в этих округах высокий.

Одна из причин подъёма цен на жильё – нехватка предложения, особенно в элитном сегменте. Риелторы говорят, что несмотря на активное строительство, оно не успевает за растущим спросом. Современные высококачественные квартиры в новостройках – самый востребованный продукт. Очень часто половина лотов продаётся ещё на этапе котлована. По данным отчета Idealista, предложение квартир и домов во 2 квартале 2022 года сократилось по сравнению с тем же периодом 2021 на 25%. Самое существенное уменьшение объектов зафиксировано в Фару (-37%), Коимбре (-34%) и Порту (-33%).

Одна из выраженных тенденций первого полугодия 2022 – подъём спроса на коммерческие объекты. С января по март, согласно статистике, объём инвестиций в этот сектор по сравнению с тем же периодом 2021 года вырос вдвое, и аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение. Это связано с переформатированием программы «Золотая виза».

Паспорт, кошелёк или жизнь?

Основных мотивов для приобретения недвижимости в Португалии у иностранцев три: для оформления «золотой визы», для получения дохода за счёт инвестиций, а также для собственного постоянного или периодического проживания. По словам риелторов, среди русскоязычных клиентов сегодня растут запросы на варианты для переезда с семьёй. Многие релоцируют сюда бизнес и перевозят сотрудников. Спрос на «золотую визу» также по-прежнему высок среди россиян и граждан из других стран СНГ.

Под разные цели грамотный консультант может подобрать наиболее адекватные предложения. Как правило, можно приобрести объект по принципу «убить сразу двух зайцев», например, коммерческое помещение, которое может приносить доход от сдачи в аренду, и при этом подходит для оформления заявки на резиденцию.

Тем, кто не планирует жить в стране, а хочет лишь получить паспорт, воспользовавшись программой, риелторы советуют рассмотреть инвестиции в фонды или доли в отелях, предлагаемых крупными международными сетями. Такие варианты хороши тем, что девелопер берёт на себя обязательства по гарантированному выкупу проданной вам недвижимости. Через 5-6 лет, после получения паспорта Португалии, вы сможете таким образом вернуть вложенные средства.

Для собственного проживания в спокойном месте стоит присмотреться, например, к Порту. В этом красивом городе, расположенном на реке Дору в одноимённой винной долине, можно найти идеальную комбинацию между работой, общением с природой, спортивными активностями и культурной жизнью. Округ Порту в поле зрения инвесторов, так как, по наблюдениям агентов, цены на недвижимость здесь растут быстрее, чем, скажем, в Лиссабоне.

К югу от Лиссабона, примерно в 40 минутах езды по трассе вдоль побережья, находятся небольшие города Сезимбра и Сетубал, на территории которых ведётся много нового строительства. Городки, с одной стороны, недалеко от столицы, а, с другой, в них нет наплыва туристов и большого количества транспорта. Спрос на недвижимость в этих районах будет расти, поэтому они могут быть интересны инвесторам. Можно рассмотреть их и для собственного проживания.

При выборе квартиры или виллы в курортном Алгарве необходимо помнить о том, что расположенные вдоль побережья городки имеют совершенно разный темперамент летом, в разгар сезона, и зимой. Следует выбирать недвижимость немного в стороне от курортных маршрутов, чтобы не уставать от шумных потоков туристов под своими окнами. Обычно иностранцы покупают в этом регионе дома для отдыха, некоторые переезжают сюда жить.

Особое внимание риелторы рекомендуют обратить на Мадейру. Жилая недвижимость на острове участвует в программе «Золотая виза». Здесь растёт спрос на аренду квартир и домов, как долгосрочную, так и краткосрочную, поэтому можно рассчитывать на высокие доходы от инвестиций. Хороша Мадейра и для собственного проживания. На родине знаменитого напитка сложилась интернациональная тусовка, в которой люди общаются на разных языках, прежде всего, конечно, на английском. И дети, и взрослые найдут себе на острове развлечения по вкусу. Погода на Мадейре идеальная круглый год, однако следует помнить, что не все локации равнозначны – есть места, где постоянно сыро, туманно.

Могут ли граждане России, Белоруссии купить недвижимость в Португалии?

Чтобы приобрести недвижимость в Португалии, иностранцу необходимо иметь индивидуальный налоговый номер (NIF) и счёт в португальском банке для проведения платежей.

С получением NIF проблем нет, его можно оформить с налоговым представителем.

С открытием счёта у россиян и белорусов сегодня возникают трудности. Но если клиент может доказать происхождение доходов и, конечно, если он не значится в санкционных списках, то эта задача решаемая.

В некоторых случаях (при условии, что сделка не по программе Золотая виза) выполнить перевод можно даже напрямую застройщику с российского банковского счёта. Однако это всё же редкость, и обычно транзакции проводятся с личного или трастового счёта в Португалии.

Отметим, что Португалия – первое государство в Европе, которое начинает практиковать приобретение недвижимости за криптовалюту, без конвертации в евро. Так, 5 мая 2022 года квартира с тремя спальнями в Браге была продана за 3 биткойна.

В условиях ограничений на открытие банковских счетов для россиян и белорусов платежи криптовалютой во многих странах становятся реальной альтернативой.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов:

Евгению Березину, генерального директора MENU Portugal

Ангелину Абрамову, менеджера в Amber Star Real Estate