Как рассчитаться за недвижимость за рубежом в условиях санкций? - «Зарубежная недвижимость»

Барских Елизавета
Источник: HomesOverseas.ru

Возможно ли россиянам и белорусам купить недвижимость за рубежом? Какие трудности при расчётах сегодня возникают, и как с ними справиться? Какие способы проведения сделок выработаны за последние восемь месяцев (после начала военных действий в Украине и последовавших за ними международных санкций против России)? Как вероятные новые ограничения (после 30 сентября 2022 года готовится 8-й пакет санкций) повлияют на ситуацию? На эти вопросы пытаемся ответить в материале, подготовленном совместно с экспертами рынка жилья в разных странах.

Всё сложно

Никаких запретов на приобретение недвижимости в других странах для граждан РФ на начало октября 2022 года нет ни с чьей стороны, ни с российской, ни со стороны иностранных государств. Однако процесс покупки квартиры за границей для россиян больше не такой простой, как раньше. Сложности связаны как с санкциями, наложенными на Москву в мире, так и контрсанкциями, принятыми в ответ в Российской Федерации.

Основная проблема, которая возникает у покупателей из России, – это перевод денег. Во-первых, 20 российских банков, включая крупнейшие, попали под санкции и отключены от системы международных переводов. Вероятно, в ближайшее время этот список пополнится Газпробанком и рядом других кредитных организаций. Некоторые банки, например, Тинькофф, не лишены этой опции, однако они установили заградительные проценты комиссии за валютные переводы.

Во-вторых, транзакции через те российские банки, которые не попали под санкции, идут дольше из-за того, что банки-корреспонденты в других странах тщательнее проверяют плательщика и могут запросить дополнительную информацию, например, о целях перевода. Сроки проведения платежа увеличились до 3-7 дней, а в некоторых случаях и до 3 недель. Бывают ситуации, когда оплата и вовсе не проходит, а средства возвращаются на счёт отправителя.

В-третьих, отказать в выполнении платежа могут российские банки, в том случае если вы пытаетесь сделать перевод на счёт организации или гражданина из так называемой «недружественной страны». Согласно распоряжению Правительства РФ от 24 июля 2022 года, в перечень «недружественных» входят 49 государств, которые ввели или поддержали санкции против России.

Вторая группа проблем, которые возникают у покупателей недвижимости с российскими паспортами, связана с тем, что банки в некоторых странах, например, в Италии и Испании, перестали открывать счета гражданам РФ, а также ввели запрет на пополнение имеющихся счетов. При этом обязательным условием для проведения сделки по приобретению квартиры в этих странах является наличие у покупателя счёта в местном банке.

Кроме того, в соответствии с постановлением № 328 от 25.02.2022 Совета ЕС, граждане РФ не могут хранить на своих счетах в банках на территории стран Евросоюза более 100 000 евро. Есть прецеденты, когда по договорённости с банком сумма выше лимита переводилась на короткий срок только для совершения сделки, не для хранения. Но злоупотреблять этим не стоит, так как в противном случае счёт может быть заморожен.

Совсем сложно

Несмотря на то, что о сложностях с расчётами говорят агенты по недвижимости во всех странах, степень проблематичности переводов, «масштабы бедствия», зависят от политики каждой конкретной страны и существенно отличаются.

Условно к «оранжевой зоне» можно отнести, например, Испанию, Италию, Болгарию. В этих южных странах, некогда любимых российскими инвесторами, провести сделку нелегко, а доля покупателей из РФ значительно сократилась.

По словам эксперта по зарубежной недвижимости Rentsale Юлии Титовой, сегодня на рынке недвижимости Испании и Италии остаются россияне, которые имеют либо резиденцию этих государств, либо вторые паспорта, например, одной из стран СНГ. У таких людей уже есть счёт в здешнем банке. Напомним, что испанские и итальянские кредитные организации прекратили открывать счета россиянам, а его наличие является обязательным условием для совершения сделки в данных странах. Вопрос с пополнением счёта необходимой суммой решается с банком в индивидуальном порядке.

«Несмотря на то, что прямого запрета нет, в реальности гражданам России пока невозможно открыть счёт в Италии, – говорит директор итальянского агентства Italcasa Елена Двуреченская. – Даже если таковой имеется, любые транзакции затруднены. Недавно покупательница из РФ с трудом смогла сделать перевод через свой счёт, открытый ещё в октябре 2021 года, так как директор банка позвонил и попросил пользоваться им только в случае крайней необходимости – очень длинная бюрократическая процедура по каждой операции. Часть средств удалось провести, воспользовавшись депозитом нотариуса. Но сумма при этом была относительно небольшой, в пределах 300 000 евро».

При покупке квартиры в Болгарии клиенты из России сталкиваются с тем, что не могут перечислить деньги со счетов в российских банках, так как те неохотно проводят транзакции в «недружественное» государство. По словам директора по продажам Bulgaria Avenue Евгении Проказовой, попытки рассчитаться путём перевода из неотключённых от SWIFT банков в России связаны с дополнительными переговорами, обоснованиями, письмами с просьбой согласовать транзакцию.

В итоге зачастую клиенты вынуждены перекладывать деньги в банк другой, «дружественной» страны, а затем уже переводить их продавцу в Болгарии либо пользоваться услугами посредника. Схема с посредником предполагает, что деньги передаются наличными в рублях некоему представителю в Москве, и в этот момент в реальном времени ваше доверенное лицо в Болгарии получает соответствующую сумму в евро по курсу на день операции.

«Спрос на квартиры в Болгарии среди россиян есть, но из-за сложностей с переводом денег, а также из-за отсутствия прямого авиасообщения между нашими странами их доля на рынке значительно уменьшилась, – комментирует Евгения Проказова. – В Болгарии очень результативный с точки зрения продаж год. Прошлый год был активный, а этот ещё активнее. Однако российских покупателей не так много, как раньше. Больше инвесторов приезжает из Украины, Израиля, Германии».

Отметим, что условно к красной зоне относятся сегодня Эстония, Литва, Латвия. В эти государства с сентября 2022 года невозможно въехать россиянам, не имеющим ВНЖ, даже если они являются владельцами недвижимости на территории названных стран. Речи о том, чтобы приобретать в Прибалтике недвижимость, не идёт.

Сложно, но возможно

Страны с условной зелёной маркировкой – прежде всего, Турция, ОАЭ, Грузия, Таиланд, Сербия, а также Египет, Доминиканская Республика, Индонезия. На этих направлениях сосредоточено основное внимание тех, кто рассматривает сегодня покупку недвижимости за рубежом.

Особняком стоят Кипр, Черногория, Португалия. Эти страны присоединились к санкциям, входят в список «недружественных», однако счёт здесь открыть в некоторых банках можно, и пространство для манёвра хотя и уже, чем, скажем, в Турции, но шире, чем в Испании. По словам генерального директора DOM Real Estate Кирилла Равченко, на Кипре открывать счета гражданам РФ возможно, хотя и стало сложнее – если раньше это занимало неделю, то сегодня 2-3 недели. Кроме того, положить на этот счёт, как и везде в ЕС, можно только 100 000 евро.

Способы расчётов при покупке квартиры

SWIFT-перевод из неподсанкционных банков

Основным, наиболее безопасным и предпочтительным способом рассчитаться с продавцом квартиры, если покупатель россиянин, по-прежнему является перевод через банки, не отключённые от SWIFT.

По словам директора по маркетингу Alanya Property Sales Анастасии Кезик, большая часть граждан России при покупке квартиры в Турции платит со своего специально открытого с этой целью валютного счёта в Райффайзенбанке на счёт застройщика или собственника объекта. Основанием для такой транзакции является договор купли-продажи с указанием номера счёта, на который необходимо перечислять средства. Эксперт отмечает, что такая схема возможна в том случае, если продавец готов «показать» в контракте полную стоимость недвижимости.

В Объединённых Арабских Эмиратах сложности с банковским переводом зачастую возникают при покупке на вторичном рынке. В стране много инвесторов со всего мира, и иногда возникает ситуация, что продавец понравившейся вам квартиры оказывается гражданином «недружественного» государства, и, соответственно, перевести средства из российского банка невозможно.

Что касается первичного рынка, то в этом случае всё проще, так как собственниками девелоперских компаний в ОАЭ в основном, наряду с государством, являются граждане страны, хотя бывают и исключения. По словам управляющего партнёра Royal Home Real Estate Елены Тимченко, застройщики подходят к вопросу с пониманием и предоставляют запрашиваемые банками РФ документы: лицензии застройщиков и проектов, резервационные формы, инвойсы. При этом покупатели должны самостоятельно перевести требуемые к подаче бумаги на русский язык. Эксперт отмечает, что россияне после введения ограничений стали намного чаще покупать недвижимость офф-план, у строительных компаний.

Управляющий партнёр Exotic Property (Таиланд) Светлана Касаткина рассказывает: «Чтобы банк в России одобрил платёж, необходимо предоставить: договор купли-продажи на английском с переводом на русский, письмо о том, что учредители строительной компании не являются гражданами «недружественных» государств, а также реквизиты для перевода».

Директор Kolos Residence Николоз Цурцумия (Грузия) делится: «Сегодня клиенты из России отправляют необходимую сумму на счёт нашей строительной компании со своего счёта в Райффазенбанке. Платёж совершается в долларах по курсу на день оплаты. Чтобы транзакция стала возможной, покупатель должен в личном кабинете банка загрузить отсканированный договор, обязательно подписанный с двух сторон. Как правило, перевод приходит в течение нескольких часов. Максимум – одних суток». Комиссия Райффайзенбанка за валютный перевод составляет $200 вне зависимости от суммы. По этой причине пользоваться данным способом для перечисления ежемесячных платежей по рассрочке довольно накладно. Банк-получатель в Грузии также берёт комиссию около $45.

По словам Кирилла Равченко, при покупке квартиры на Кипре реально рассчитаться путём перевода средств из российских неподсанкционных банков, таких как Райффайзенбанк, Внешторгбанк, Сельхозбанк. Это занимает, как правило, до 3 рабочих дней. Но может и затянуться из-за того, что кипрские банки скрупулёзно проводят процедуру KYC (проверка личности клиента) в отношении клиентов из России. «На нашей практике самое быстрое, когда платёж пришёл за 2 дня, а самое долгое – за 3 месяца», – говорит эксперт. Такой способ подходит при приобретении недвижимости у застройщика. Между девелопером и банком обычно партнёрские отношения, основанные на многолетнем сотрудничестве, и банк охотнее согласовывает платёж от клиента известной ему компании. Если продавец – физическое лицо, то вероятность, что платёж будет одобрен банком, ниже.

Криптовалюты

Во многих странах становится популярным расчёт за недвижимость с помощью криптовалют. Подобные методы распространены в Таиланде (около 30% сделок на первичном рынке проходит с использованием крипты), ОАЭ, Турции, Грузии. Об этом способе расчётов мы подробно рассказывали в статье о цифровых валютах. Однако, во-первых, ограничения не позволяют гражданам РФ хранить на криптовалютных биржах активы на сумму более 10 000 евро. Во-вторых, новые санкции могут полностью лишить россиян возможности пользоваться площадками для торгов цифровыми деньгами.

Наличные

Можно ли купить квартиру за наличные? Или хотя бы внести какую-то часть суммы, например, первоначальный платёж, если речь идёт о рассрочке? Такой способ допустим в Грузии, Турции. Вывезти из России за рубеж разрешается $10 000 (или эквивалент в другой валюте) на человека. Таким образом, семья из 4 человек может взять с собой до $40 000, что эквивалентно стоимости небольшой квартиры в Батуми.

В ОАЭ, на Кипре такой способ расчёта является рискованным. «Провоз и оплата крупных сумм наличными не приветствуется Центробанком ОАЭ, – объясняет Елена Тимченко. – Это может повлечь за собой дополнительное расследование происхождения средств, и, следовательно, привести к задержке или даже отмене сделки».

Через посредника

Детали этого метода варьируются в разных странах, но суть его заключается в том, что вы передаёте деньги в России в рублях лицу, имеющему доверенность от застройщика, или посреднику, которого рекомендует агентство.

Так, в Москве, Петербурге и некоторых других крупных городах есть офисы-обменники, совладельцы которых – граждане Турции. Клиент может принести деньги в Москве и в течение дня получить наличные уже в Анталии. В России операции присваивают код, и в Турции предъявителю этого кода выдаётся оговорённая сумма, за вычетом комиссии, размер которой колеблется от 1% до 7%. Чем больше сумма, тем меньше комиссия.

В некоторых странах, например, на Северном Кипре покупатель передаёт деньги в Москве некоему лицу, и в то же самое время минута в минуту эти средства в валюте по курсу на день расчётов получает его адвокат, который выступает гарантом.

Идти или не идти на такую, не самую простую, конфигурацию сделки зависит от того, насколько в вашем случае возможны другие способы расчёта и насколько вы доверяете тем, кто рекомендует данную схему.

Через платёжные системы

Какую-то часть суммы для первоначального платежа за квартиру можно вывести за рубеж при помощи международных платёжных систем: «Золотая корона», Contact или «Юнистрим». У каждой из них есть свои ограничения по сумме перевода. Например, в «Золотой короне» месячный лимит переводов, которые может выполнить один пользователь, составляет около $10 000. В день в Турцию нельзя отправить больше $5000, в Грузию – больше $2000.

Забрать средства можно наличными в одном из банков или МФО, список которых указан на сайте платёжной системы, или получить на карту иностранного банка, если таковая имеется.

Комиссия обычно составляет 1-2%. В Турции, так как переводы «Золотой короны» идут через ЦБ, при обналичивании списывается ещё дополнительно 4%. Если средства поступили на счёт в банке, комиссия меньше – 1%, но деньги вы получите в лирах. И ещё нюанс. Если вы захотите снять сумму раньше, чем через месяц, придётся оплатить 2% комиссию за обналичивание валюты.

Через счета в зарубежных банках

Многие покупатели открывают счета в банках стран, которые более лояльны, например, в Армении, Грузии, Сербии, и с этих счетов выполняют перевод на счёт продавца недвижимости, скажем, в Черногории. При этом даже в данных юрисдикциях требования к россиянам ужесточились. Процедура KYC проводится длительно и тщательно, и иногда случаются отказы.

Необходимо иметь в виду, что для открытия счёта за рубежом необходимо личное присутствие.

Покупка у россиянина

Один из вариантов – найти продавца недвижимости за рубежом, который также является гражданином РФ, и провести с ним расчёты в России в рублях. При этом все вопросы по юридическому оформлению сделки берёт на себя локальное агентство, которому вы доверяете.

Покупка на компанию

Если россиянин планирует открыть бизнес в одной из стран, то он может приобрести квартиру не на физическое, а на юридическое лицо. Это облегчит проведение расчётов с продавцом недвижимости.

Оплата прошла успешно

Резюмируем – у россиян, имеющих ВНЖ других стран или второе гражданство, по-прежнему есть возможность приобретать недвижимость даже в государствах из оранжевой зоны. Всем остальным стоит рассмотреть варианты в доступных странах. Ограничения при расчётах есть, но они не фатальные. Несмотря на некоторые сложности в виде удлинения сроков транзакции, самым безопасным способом является банковский перевод из неподсанкционного российского банка напрямую на счёт застройщика. Альтернативные методы также «рабочие» – главное, правильно оценить свои возможности, предпочтения и риски.