Продавать ли квартиру за рубежом? - «Зарубежная недвижимость»

Многие россияне сегодня, несмотря на связанные с санкциями ограничения, ищут способы приобрести недвижимость за рубежом; однако есть и обратный процесс – проблемы и риски вынуждают некоторых собственников избавляться от своих активов за пределами РФ; как в существующих обстоятельствах продать квартиру или дом за границей, и насколько это целесообразно, рассуждаем в нашем новом материале.

Вилла у моря стала обузой?

Владельцы зарубежной недвижимости с российским паспортом после 24 февраля 2022 года столкнулись с целым рядом проблем, связанных как с санкциями иностранных государств, так и контрсанкциями со стороны российского правительства.

Запрет на пополнение счетов в зарубежных банках

В иностранных банках ряда «недружественных» стран россиянам крайне сложно пополнить свои счета. Это означает, что если средства на счёте владельца квартиры подходят к концу, то он не может вносить ежемесячные платежи по ипотеке, а также оплачивать коммунальные услуги. Отметим, что на тех, кто успел оформить ВНЖ или гражданство другого государства, это ограничение не распространяется.

Отсутствие авиасообщения и удорожание билетов

Прямое авиасообщение России с большинством стран приостановлено. Среди тех, кто не отменил прямые рейсы – Сербия, Турция, Армения, ОАЭ, Узбекистан и некоторые другие. В остальные государства по воздуху можно добраться только со стыковкой. При этом стоимость авиабилетов выросла в разы. Например, билет в обе стороны из Москвы в Барселону раньше стоил в среднем 500 евро. Сейчас такая поездка обойдётся минимум вдвое дороже. Это обстоятельство особенно ощутимо для семей с детьми.

Сложнее получить ВНЖ, даже владельцу недвижимости

Многие страны приостановили те или иные программы ВНЖ для россиян. Например, в Греции пока нельзя получить «золотую визу» – резиденцию за инвестиции, «виза для обеспеченных» также пока не выдаётся. В Португалии не оформляют визу D7 для цифровых кочевников или людей, имеющих пассивный доход, так как гражданам РФ не открывают счета в местных банках. В Испании открыть подобную визу можно, только приехав в страну, – подать документы в консульствах России пока невозможно

Проблемы с получением туристической визы

Возникают сложности с получением туристической визы. Так, россиянин пока не может посетить с туристической целью, скажем, Германию. В мае на несколько дней был приостановлен приём документов в визовые центры Италии. К счастью, проблему довольно быстро удалось решить, и приём заявок на визы возобновился.

Риски

Наконец, основным мотивом к продаже недвижимости часто являются риски, связанные с непредсказуемостью дальнейших санкций против России. Так, в первоначальной версии принятого недавно шестого пакета предлагалось запретить россиянам проводить сделки с недвижимостью на территории ЕС. От этой меры, к счастью, отказались. Граждане РФ по-прежнему могут покупать и продавать квартиры и дома в странах Евросоюза, хотя процедура в обоих случаях значительно усложнилась.

Риск лишиться недвижимости, по мнению экспертов, надуманный. Даже у попавших под санкции граждан пока собственность не изъяли – решение по таким вопросам будут приниматься в суде. Тем более, нет поводов для беспокойства у рядовых владельцев домов, – комментируют знатоки рынка.

Негативный опыт пандемии и закрытых границ

В восприятии многих нынешний кризис наложился на недавние ограничения, связанные с пандемией. Владельцы квартир не могли посещать страны, в которых находится их собственность. Это зародило в людях ощущение, что недвижимость за границей – это не то, до чего можно легко в любой момент дотянуться, как в прежние времена.

Как продать недвижимость за рубежом и стоит ли продавать

Мы поговорили с экспертами рынка в разных странах и выяснили, есть ли сегодня глобальные или локальные предпосылки к продаже недвижимости, а также в чём особенности подобных сделок в текущих обстоятельствах.

Испания

Все сложности, которые перечислены выше, актуальны для Испании. Однако, по мнению экспертов, не стоит предпринимать поспешных шагов.

Когда «горят» платежи по ипотеке

Действительно, многие испанские банки не дают возможности россиянам пополнить свои счета. Таким образом, люди опасаются оказаться в ситуации, когда у них закончатся средства на счёте (или это уже произошло), и они не смогут оплачивать коммунальные услуги, а самое главное, – ипотеку. Как известно, в случае если платёж просрочен, банк направляет извещение об этом заёмщику с требованием погасить задолженность. Если последний не вносит средства (неважно, по какой причине), и не реагирует на требование кредитной организации в течение нескольких месяцев (срок обычно прописан в договоре кредитования), банк вправе распоряжаться залогом, а именно, недвижимостью, по своему усмотрению.

Как же избежать худшего сценария? Консультанты локальных агентств считают, что описанные обстоятельства отнюдь не фатальные и не являются основанием экстренно «сбрасывать» собственность на 15-20% ниже её рыночной стоимости. В подавляющем большинстве случаев банки Испании идут навстречу и разблокируют счёт под конкретный платёж, который необходимо обосновать. Почти всегда для этого достаточно справки 2-НДФЛ, договора об ипотеке, выписки из реестра о владении собственностью. По этой схеме происходят все платежи. Например, для какого-то клиента, скажем, несколько раз в месяц открывается «окно» в банке, когда можно сделать взнос по ипотеке или принять ежемесячный платеж от арендатора, если таковой имеется, предварительно предоставив в банк договор аренды помещения.

Следует отметить также, что некоторые банки более лояльные, другие менее. Так, банк Sabadell, крупнейший кредитор инвесторов из России (совокупный объём выданных россиянам средств в 2021 году – 400 млн евро), занимает жёсткую позицию, вот уже четвертый месяц блокируя любой входящий на счёт резидента России платёж. Банк Santander, выдавший российским гражданам кредиты на более скромную сумму – 80 млн евро – придерживается более мягкой политики, конечно, при условии, что клиент не входит в санкционные списки и предоставил документы, доказывающие его легальные доходы. Банк BBVA радует, продолжая открывать россиянам счета просто по паспорту, естественно только тем, кто способен предоставить документы, подтверждающие легальные доходы. Безусловно, банки по-прежнему заинтересованы в крупных клиентах, имеющих легальный бизнес.

Способы продажи недвижимости

Предположим, владелец дома в Испании всё же решил продать свою собственность. Если он при этом имеет ВНЖ королевства, то ограничений для сделки практически нет, так как банковский счёт у резидента полностью открыт.

Если собственник квартиры или виллы не имеет вида на жительство в Испании, то наиболее простой способ, с точки зрения проведения сделки в сегодняшних обстоятельствах, – это найти покупателя из России. В таком случае расчёты могут быть произведены в рублях, а обязательство по уплате налогов, и за покупателя, и за продавца берёт на себя агентство.

В обычном режиме процедура сделки в Испании происходит таким образом: покупатель в присутствии нотариуса передаёт продавцу заранее выписанный в банке чек. Второй чек, об уплате налогов, передается нотариусу, вместе с третьим, собственно, за нотариальные услуги. После этого продавец, покупатель, а также нотариус и переводчик ставят свои подписи в договоре купли-продажи. Далее сведения передаются на регистрацию.

В случае если расчёты производятся на территории другой страны, например России, нотариусу в Испании также потребуется подтверждение того, что деньги от покупателя поступили. В данном случае это будет выписка из российского банка.

Рассмотрим ситуацию, если покупатель иностранец. В таком случае продавец, даже не являющийся резидентом Испании, сможет провести сделку по продаже недвижимости. Для этого необходимо договориться с банком о разрешении на получение денег за продажу объекта недвижимости на счёт. Более 100 тысяч евро хранить на счёте испанского банка нельзя, поэтому необходимо позаботиться о переводе средств, превышающих порог, на счёт в другой стране, лояльной к российскому капиталу, например, в Армению или ОАЭ. Если речь идёт о переводе валюты в Россию, то необходимо учитывать возможные потери при конвертации в рубли.

Ещё один способ продать квартиру в случае, если продавец не имеет резиденции Испании, опять же обратиться к посредничеству агентства. Скажем, покупатель-испанец перечисляет средства на счёт агентства, которое действует по доверенности от имени продавца.

Налог на переход права собственности в размере 10% оплачивает покупатель. Продавец обязан внести налог 3%, который в дальнейшем можно возместить. Существует также налог на прибыль от продажи недвижимости. Для нерезидента он составляет 24%.

Россияне покупают в Испании больше, чем продают

Эксперты в Испании подчёркивают, что интерес к покупке недвижимости в королевстве сегодня гораздо выше, чем к продаже. По их словам, спрос на квартиры и дома колоссальный, и 2022 год бьёт рекорды по количеству сделок. Технически процедура покупки усложнилась в последнее время, однако, приобрести квартиру или дом реально. Если у покупателя из России есть ВНЖ Испании, транзакции возможны напрямую на счёт продавца со счёта российского банка. При наличии резиденции, а также документов, подтверждающих легальность доходов, испанские банки могут авторизовать такой платёж. Покупатели испанских квартир из России, как правило, предпочитают приобретать у застройщиков, так как в таком случае процедура расчёта достаточно проста, и можно перевести любую сумму. Если иностранный продавец – физическое лицо, россиянин вправе перевести на его счёт сумму не более 150 000 евро.

Коммерческая недвижимость

Агенты отмечают, что проводить сделки купли-продажи с коммерческой недвижимостью сегодня проще, чем с жилой, так как в этом случае и продавец, и покупатель являются юридическими лицами. Дело в том, что в последние недели российские банки, которые не под санкциями и не отключены от SWIFT, могут перечислять деньги напрямую на счет юрлица в Испании. Есть, конечно, проблемы с банками-корреспондентами, которые находятся на территории США (перевод может существенно задержаться или даже вернуться назад). Но, в целом, это едва ли не единственная схема, позволяющая сегодня вывести валюту напрямую из России, не прибегая к конвертациям и переводам средств через третьи страны. Есть еще один, наиболее привилегированный способ, сводящий все риски к абсолютному минимуму, – договориться с нотариусом, ведущим сделку, принять платёж на собственный счет, выступив таким образом гарантом.

Так, представители локальных агентств поделились кейсом. В начале июня состоялась сделка, в ходе которой нотариус в Испании принял деньги (4,8 млн евро) напрямую со счёта покупателя в российском банке на свой счёт. При этом собственник коммерческого помещения (продавец) – физическое лицо. Специалисты подчеркивают, что все случаи индивидуальны и сейчас, как никогда, многое зависит от человеческого фактора: от отделения банка или даже от самого сотрудника, выполняющего операцию. Недавно, например, одно из московских отделений Райффайзенбанка отказалось перечислять в Испанию 1 700 000 евро на счет юридического лица в составе акционеров которого, как они объяснили, были только учредители из «недружественных стран».

Индивидуальный подход

Представители риэлторских агентств резюмируют, что, несмотря на проблемы, оптимальное решение в любой ситуации можно найти. Хотя сказать, что есть какие-то стандартные схемы, подходы нельзя – в каждом случае для клиента подбирается индивидуальный план действий. По их мнению, поводов для того, чтобы, поддавшись панике, избавляться от собственности в Испании, точно нет. Если же такое решение не является спонтанным, а продуманным и обоснованным, то сейчас можно рассчитывать на удачную продажу. В скором времени в Испании ожидается рост ипотечных ставок, и это может отразиться на спросе. Пока ещё ипотека стоит дёшево, и найти покупателя относительно легко.

Турция

В Турции проблем с продажей недвижимости, принадлежащей россиянам, нет. Счета граждан России в турецких банках открыты. При этом сделку можно осуществить по доверенности через агентство, и даже приезжать необязательно. Продавцы зачастую предпочитают получить деньги в РФ. Если покупатель из России, то это удобно и выгодно обеим сторонам сделки.

Однако желающих продать недвижимость намного меньше, чем тех, кто хочет купить собственность в Турции. На рынке наблюдается настоящий бум – растут объёмы продаж, повышаются цены, а предложение, наоборот, сокращается. Так, по словам местных агентов, россиянка купила квартиру вчера за 70 000 евро, а сегодня продаёт её за 90 000 евро. Иногда продавец выставляет цену, но, увидев спрос, поднимает её, причём значительно. Нередки также случаи, когда сделки срываются уже после получения аванса, так как продавец решает, что может выручить больше или предпочитает дождаться максимальных цен.

Некоторые эксперты рынка в Турции говорят, что продавать квартиры сейчас нецелесообразно, так как непонятно, как далее распорядиться этими средствами. Другие знатоки советуют продать и вложить средства в другие объекты. Например, по их мнению, сейчас можно выгодно реализовать квартиру с одной спальней (1+1) и с небольшой доплатой приобрести вариант с двумя спальнями (2+1).

Кипр

На Кипре по-прежнему преобладают желающие приобрести недвижимость. По словам экспертов, запросы на продажу объектов есть, но они единичные. Владельцы квартир и вилл на острове рассуждают, что избавиться от собственности легко, а купить другой объект сегодня технически не так просто.

К тому же, выбор недвижимости сейчас меньше, чем обычно. На фоне кризиса девелоперы не выходят с новыми проектами. Предложение на вторичном рынке также стремительно сокращается, ликвидных лотов остаётся всё меньше. На этом фоне недвижимость продолжает дорожать.

По мнению представителей агентств, сейчас главный вопрос – не как продать, а зачем, и куда затем вложить полученные средства. Если говорить о Кипре, то более выгодный с точки зрения инвестора актив, чем недвижимость в этой стране, найти сложно.

Если же всё-таки по каким-то причинам человек с российским паспортом решается расстаться с собственностью на Кипре, то провести сделку возможно. Это гораздо проще, чем, например, в Испании.

Счета россиян на Кипре не заблокированы, и их пополнять можно, но в рамках ограничений, наложенных ЦБ России. На начало июня 2022 граждане страны могут переводить за рубеж до $150 000 в месяц. Есть также лимит на хранение валюты в иностранных банках – 100 000 евро.

Оговоримся, что, по словам экспертов, россияне действительно сталкивались с проблемами, вызванными санкциями против России и контрсанкциями. Так, нередки случаи, когда счета, на которых находилось более лимитированной суммы, замораживались кипрскими банками. Кроме того, частая проблема заключается в переводе средств с кипрского счёта гражданина РФ на счета других зарубежных стран. Многие столкнулись с тем, что суммы не доходили в банк назначения, а «терялись» из-за того, что какой-либо банк-корреспондент в цепочке приостанавливал платёж. Но это не имеет прямого отношения к распоряжению недвижимостью.

Счета в кипрских банках россиянам пополнять можно, а, значит, нет препятствий для оплаты коммунальных услуг за квартиру и внесения ипотечных платежей.

Открыть новый счёт россиянину на Кипре сейчас действительно затруднительно. Но для сделки по продаже недвижимости он не нужен. Для получения денег можно воспользоваться счётом в России (ели покупатель россиянин) или в одной из третьих стран, удобный сторонам.

Таким образом, схема продажи квартиры на Кипре зависит от того, куда клиент планирует вывести деньги. Если в Россию, то целесообразно искать покупателя из РФ. Расчёты могут проходить, например, в Москве. А на Кипре агентство по доверенности оформит все документы. Чтобы оплатить налог (налог на прибыль рассчитывается индивидуально по нескольким факторам) необходимо всё же личное присутствие представителя покупателя.

Черногория

В Черногории, так же, как и в Турции, любые сделки с недвижимостью россияне сегодня могут совершить достаточно легко.

Так, если человек владеет недвижимостью в Черногории, он беспрепятственно может открыть счёт в местном банке и принять средства от покупателя на этот счёт. Некоторые открывают для этих целей счета в Сербии, которая считается более «дружественной», чем Черногория. Хотя и в Черногории во всех смыслах условия лояльные.

Отметим также, что многие собственники квартир или домов в Черногории уже оформили или сейчас подают документы на ВНЖ. Владение недвижимостью в этой стране, причём вне зависимости от её стоимости, является основанием для выдачи вида на жительство.

Для того чтобы продать квартиру в Черногории, продавцу необходимо погасить все задолженности по налогам (ежегодный налог на имущество рассчитывается индивидуально по нескольким параметрам), оплатить счета за электроэнергию и коммунальные услуги, получить согласие от супруга или супруги (при необходимости).

Эксперты рынка отмечают, что желающих продавать свою недвижимость не много. Никакой паники не наблюдалось и не наблюдается. Действительно, многие клиенты из других стран интересовались, «когда русские начнут распродавать недвижимость по бросовым ценам», но этого, вопреки некоторым прогнозам, не происходит. Напротив, на некоторые лоты, которые были в продаже несколько месяцев, продавцы сегодня, в связи с курсом евро, повышают цены или вовсе снимают их с экспозиции.

Болгария

Локальные агентства сообщают, что некоторые россияне действительно в последние 2-3 месяца хотели продать принадлежащую им недвижимость. На настроения людей повлияло как удорожание перелётов, так и опасения потерять имущество, общая неопределённость.

Большинство собственников квартир не имело счетов в болгарских банках. В этом не было надобности, так как все коммунальные платежи или взносы по ипотеке оплачивались напрямую из России. Сегодня все эти расчёты возможны только со счетов в банках, попавших под санкции и не отключённых от SWIFT. Второй вариант – искать способы, чтобы вносить наличные.

Для сделки по продаже недвижимости счёт в Болгарии также не нужен. Платежи могут проходить либо в России, если покупатель россиянин, либо через банки тех стран, в которых открыть счёт можно.

Продавать или подождать?

Глобальные изменения, экономические и социальные, которые случились после 24 февраля 2022 года, вопреки некоторым прогнозам, не привели к массовой продаже зарубежной недвижимости со стороны россиян. Напротив, на многие рынки пришли новые покупатели из России, а также Украины, Беларуси. Так, в апреле граждане РФ вышли на первое место среди иностранных инвесторов Турции. На турецком рынке недвижимости бум, вызванный отчасти (помимо иных весомых причин) большим количеством приезжих из названных стран.

Однако, Турция – своего рода остров свободы для россиян и белорусов, страдающих от наложенных на страну санкций. Но наблюдается активность инвесторов и на других рынках. Сделки, хотя и с некоторыми сложностями, продолжают совершаться и в так называемых «недружественных» странах. Спрос на недвижимость на Кипре, в Испании и Болгарии по-прежнему высок.

Реальных рисков, связанных с владением собственностью за рубежом, для россиян, не входящих в санкционные списки, сейчас нет, как и поводов экстренно продавать квартиру в Испании или виллу на Кипре. Конечно, проблем у собственников жилья за границей прибавилось, но они вполне решаемы. Наиболее сложная ситуация в Испании, где многие банки запретили входящие поступления на счета россиян. Однако некоторая первоначально возникшая растерянность сейчас отступила, так как вопрос в подавляющем большинстве случаев решается договорённостью с банком.

В Черногории, на Кипре и в Турции россияне имеют открытый доступ к своим счетам и, соответственно, поводов для беспокойства ещё меньше.

Эксперты рынка недвижимости в разных странах сходятся во мнении, что не стоит спешить с продажей недвижимости. Поводом к такому шагу должны быть весомые обстоятельства, а также чёткий план по использованию вырученных средств. Если же решение всё же принято, наиболее простой и наименее затратный способ, по словам риэлторов, – найти покупателя в России и провести расчёты здесь.

Благодарим за помощь наших экспертов:

Андрея Карачуна, генерального директора DECART PROPERTY, Испания

Юлию Титову, эксперта по зарубежной недвижимости в RENTSALE, Кипр, Турция, Болгария

Ирину Брюнет, менеджера по продажам в Alanya luxury realty, Турция

Алину Артемьеву, менеджера по продажам, Светлану Замотину, директора, в Tradegoria, Черногория