В стадии падения и охлаждения: что происходит на рынке жилья США - «Зарубежная недвижимость»

Американский рынок недвижимости в последние месяцы лихорадит, о чем свидетельствуют индекс рынка жилья в США от NAHB, а также индекс ипотечного кредитования в США от Mortgage Bankers Association (МВА). Вместе с экспертами разбираемся, что происходит сейчас на американском рынке жилой недвижимости.

Индекс рынка упал ниже 50

В сентябре 2022 года индекс рынка жилья (HMI) национальной ассоциации строителей США (NAHB) снизился на три пункта и остановился на отметке 46. Индекс определяет перспективу продаж домов для одной семьи и будущего строительства домов и снижается уже восемь месяцев подряд. При этом в августе и сентябре этого года индекс опустился ниже 50 пунктов, что указывает на негативную оценку строителями рынка жилья в США. В последний раз индекс опускался ниже 50 пунктов в мае 2020 года, когда в мире действовали ограничения из-за пандемии CОVID-19. До того момента индекс не падал так низко с июня 2014 года.

Аналитик финансовой группы «Финам» Наталия Пырьева замечает, что главные тенденции последних месяцев на рынке жилья США, на которые реагирует индекс, следующие:

- повышение ставок по ипотечным кредитам приводит к замедлению темпов выдачи новых ипотечных кредитов;

- проблемы с поставками привели к высокой стоимости нового строительства;

- активность продаж снижается;

- цены на жилье начали резко снижаться во многих городах США.

Спрос на ипотеку упал до 25-летнего минимума

Спрос на ипотеку в США упал до минимума за четверть века на фоне приближения ставок по этому виду кредитования к 7% годовых. Индекс Mortgage Bankers Association (MBA), оценивающий количество поданных на ипотеку заявок, снизился на 14,2% и составил 218,7 пункта — это минимальный показатель с 1997 года. Год назад значение данного индекса составляло 684,5 пункта.

Между тем средняя процентная ставка по 30-летним ипотечным кредитам при покупке дома стоимостью до $647,2 тыс. на 30 сентября 2022 года составила 6,75% годовых, поднявшись с 6,52% неделей ранее. По данным MBA, ставка достигла максимума с 2006 года.

По мнению вице-президента MBA по экономическому прогнозированию Джоэла Кана, рост ставок по ипотеке на протяжении шести недель стал следствием повышения процентных ставок Федеральной резервной системы. ФРС трижды повышала ставку, которая достигла максимального уровня со времени финансового кризиса 2008 года — 3–3,25% годовых. Это повышение продолжает тормозить рынок ипотеки, считает Джоэл Кан.

Недвижимость в США дешевеет рекордными темпами

Цены на недвижимость в США падают рекордно быстрыми темпами. Согласно октябрьскому отчету аналитиков корпорации Black Knight, в период с июля по август 2022 года средняя стоимость жилья в стране уменьшилась на 0,98%, а с июня по июль — на 1,05%. В предыдущий раз подобное снижение наблюдалось зимой 2008 года во время мирового экономического кризиса, замечают в компании.

Значительное — на 2% за два месяца — падение цен, наблюдаемое в 2022 году, случилось после двух лет их рекордного роста. Даже с учетом недавнего снижения цен на недвижимость ее стоимость в августе 2022 года была на 12,1% выше, чем в августе предыдущего года, поясняют эксперты Black Knight. Они пока затрудняются прогнозировать, как долго продлится падение.

По словам Наталии Пырьевой, на фоне высокого спроса и недостаточного предложения в 2020–2021 годах цены на жилье в США действительно достигли рекордных значений, чему сопутствовали логистические проблемы, дефицит рабочей силы и ускорение инфляции. Но по мере роста предложения, а также за счет повышения ипотечных ставок спрос начал ослабевать, а доступность жилья снизилась, говорит эксперт.

«Индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller index в 20 крупнейших городах США в июле этого года снизился на 0,44% к июню (первое снижение к предыдущему месяцу с 2012 года), а в годовом выражении рост замедлился до 15,8% против 18,1% в июне. Продажи существующих домов в США в августе упали на 0,4% — это седьмой месяц снижения подряд», — резюмирует руководитель отдела макроэкономического анализа финансовой группы «Финам» Ольга Беленькая.