Ипотека в Турции в 2023 году - «Зарубежная недвижимость»

Обновление: сейчас ипотека в Турции от местных банков недоступна для иностранцев, но возможно оформить кредит на турецкую недвижимость в российских банках

24 января 2022 года вышел циркуляр Центрального банка Турции с новыми правилами для иностранцев, которые покупают недвижимость в Турции. Теперь чтобы купить недвижимость, иностранные физлица должны сначала обменять валюту на турецкие лиры в Центральном банке через любой банк Турции, а затем предоставить сертификат о валютной операции в Кадастровое управление.

Сумма в сертификате должна соответствовать стоимости недвижимости в свидетельстве о собственности. Новые правила вступают в противоречие с ипотечным кредитованием для иностранцев, ведь покупатель вносит только сумму первоначального взноса.

Банки ожидают поправки в законодательство, чтобы возобновить выдачу кредитов иностранцам. Удобная альтернатива ипотеке для иностранцев — рассрочка от застройщиков с первоначальным взносом 25-50% и сроком погашения до 3 лет. Рассрочку новые правила не затрагивают, поскольку свидетельство о собственности покупатель получает только после погашения рассрочки.

Для клиентов из России есть альтернатива — разработанная программа кредитования в российских банках-партнёрах Tranio, которая увеличивает срок выплат до 15 лет и дополнительно обеспечивает скидку от застройщика 10-15%.

Ипотечный рынок Турции сейчас испытывает снижение показателей из-за высокой инфляции и запрета иностранным лицам пользоваться данной услугой банка. По данным официальной статистики Турции, в ноябре 2023 года 5,6% жилой недвижимости было куплено в ипотеку — более 5 тысяч объектов, это на 65% меньше, чем в ноябре 2022 года.

Когда турецкие банки кредитовали иностранцев, то ипотечные условия для граждан Турции и иностранцев почти не отличались. Подробнее о банках, ставках и условиях жилищного кредитования, а также о выгодных альтернативах ипотеке в Турции — рассрочке от застройщиков и ипотечном кредитовании в российских банках в нашей статье.

Турецкие банки, популярные у иностранцев

Некоторые банки активно работают с иностранцами и публикуют информацию о своих услугах на английском, а некоторые принимают заявки и консультируют даже на русском языке. Самые популярные банки у иностранцев:

- YapiKredi

- Turkiye IS Bankasi (Isbank)

- AKBANK

- Turkiye Finans

- Garanti BBVA

- HSBC

- DenizBank

Условия кредита на недвижимость в Турции

Условия ипотечного кредита у банков отличаются, более того, в каждый банк формирует индивидуальные условия для разных заёмщиков и объектов недвижимости. Некоторые банки предлагают клиентам принципиально разные ипотечные продукты: с постоянной или плавающей ставкой, с фиксированным или градуированным платежом (Garanti BBVA). Однако есть и схожие условия.

Валюта кредита

турецкие лиры, доллары США, евро, в некоторых банках — российские рубли

Объем кредита от стоимости объекта (для российских граждан)

— до 50% (YapiKredi, Garanti BBVA)

— до 75% (Turkiye Finans)

Срок займа

в основном до 10 лет, в Garanti BBVA — до 20.

Возраст заёмщика

от 18 до 70 лет (на момент окончания срока займа)

Максимальная сумма займа

обычно до 500 тыс турецких лир или эквивалент в валюте. Некоторые банки увеличивают максимальную сумму.

Ежемесячный платёж

Максимум 40% от подтверждённого дохода

Важно воспринимать банк как партнёра в сделке и помнить, что этот партнёр принимает решение о кредитовании, исходя из рискового статуса сделки и заёмщика. Кредит для банка — это инвестиция.

Турецкая ипотека для иностранцев

Банки-кредиторы заинтересованы в предоставлении ипотеки иностранцам, процедура для граждан и иностранцев не отличается. Хотя большинство данных заявителя сложно проверить, банк защищён залогом недвижимости, поэтому сложностей с одобрением заявок на ипотеку иностранцы не испытывают.

Ставки ипотеки

Из-за нестабильности турецкой лиры в последние годы, в 2022 году ипотека в Турции выдаётся под относительно высокий процент — до 2,5% в месяц (34,9% в год). Некоторые турецкие банки предоставляют специальные предложения по ипотеке по сниженным ставкам от 1,2% в месяц (15,85% в год). Ставки меняются вместе с устойчивостью национальной валюты. Актуальные предложения банков удобно отслеживать в ипотечном калькуляторе Hesapkurdu, где есть возможность сравнить предложения большинства турецких банков.

Ставки банков зависят также от индивидуальных факторов: суммы и срока займа, доходов заёмщика и первоначального взноса.

Для примера мы запросили расчёт ипотечного кредита в банке Turkiye Finans (актуально на апрель 2022):

Сумма займа

2 000 000 TL (136 147 $)

Срок займа

120 месяцев (10 лет)

Ежемесячный платёж

39 023 TL (2 656 $)

Ставка
1,69% в месяц

Комиссия банка за выдачу кредита

10 000 TL (680 $)

Плата за предоставление права залога

188 TL

Стоимость оценки недвижимости
870 TL

Полная стоимость кредита

4 682 778 TL (318 667 $)

Процентные ставки для иностранцев в валюте

Некоторые банки, например, YapiKredi, предоставляют иностранцам ипотечные кредиты в валюте страны проживания и получения дохода — евро, британских фунтах, долларах США и швейцарских франках. Несколько лет валютная ипотека в Турции была популярна среди иностранных инвесторов, однако из-за высокой инфляции национальной валюты Турции в последние годы, валютные кредиты не пользуются спросом. Большинство банков не предлагает такой кредитный продукт или обсуждают ставки индивидуально по заявке.

Документы и последовательность оформления ипотеки в Турции

Вместе с заявлением на получение ипотечного кредита, следует предоставить следующие документы:

1. Свидетельство о собственности (TAPU) на выбранный объект недвижимости.

2. Копия паспорта или удостоверение личности (с указанием адреса прописки заявителя за рубежом).

3. Официальная налоговая декларация за предыдущий год в стране проживания.

4. Справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ за последний квартал с подписью работодателя или расчетная ведомость по начислению пенсий (для пенсионеров).

5. Выписка с банковского счёта за последние 6 месяцев.

6. Подтверждение личных активов. Любое движимое и недвижимое имущество заёмщика в родной стране может послужить преимуществом для одобрения ипотеки или получения более выгодных условий. Если у вас есть финансовые активы или недвижимость, лучше сообщить об этом банку-кредитору и предоставить подтверждающие документы, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество или доказательства получения доходов от аренды, акций и т.д.

7. Кредитную историю в стране проживания (можно запросить в любом банке или в бюро кредитных историй).

Дополнительно банк может попросить рекомендательное письмо от работодателя за рубежом или подтверждение оплаты коммунальных счетов по адресу проживания. Хотя это не обязательные документы, но они способствуют лучшим условиям по ипотеке.

Нотариально заверенные копии документов должны быть переведены на турецкий или английский язык (зависит от банка). Пакет документов следует собрать как заёмщику, так и поручителю, если такой имеется.

Рассмотрев заявку и первоначальный пакет документов, банк формирует предварительное одобрение и переходит к оценке недвижимости. На этом этапе заявитель оплачивает услуги оценщика. По итогам оценки банк формирует окончательное предложение по условиям ипотечного кредита для конкретного заёмщика и конкретного объекта недвижимости. У вас будет 3 недели, чтобы согласиться на условия и подписать предложение. В течение следующих 3 месяцев вам нужно собрать документы:

1. Одобрение министрерства обороны Турции (Savunma Bakanligi) на сделку с выбранным объектом недвижимости (обязательно).

2. Страховку от стихийных бедствий DASK (обязательно).

3. Страховку недвижимости и страховку жизни (дополнительно).

Когда все документы готовы, нужно согласовать дату встречи в Кадастровом управлении Турции для передачи прав собственности. При подписании документов о переходе права собственности должны присутствовать все участники сделки: продавец, покупатель (или его законный представитель) и сотрудник банка, который предоставит договор с планом оплаты.

Это стандартный список документов для граждан любых стран, в том числе и для россиян, никаких принципиальных отличий нет.

Как оплачивать ипотеку?

Для оплаты ежемесячных платежей заёмщики открывают счёт в том банке, где оформлена ипотека. В этого счёта банк производит ежемесячные списания. Важно следить, чтобы на счёте было достаточно средств для платежей по ипотеке.

Для открытия счёта достаточно предоставить налоговый номер и нотариально заверенную и переведённую копию паспорта.

Пополнять турецкий счёт можно несколькими способами:

1. Банковским переводом со своего счёта в вашей стране. Потребуется указать название банка, адрес и код филиала и IBAN (международный номер банковского счета) вашего турецкого счёта.

2. Через онлайн-банкинг банка-кредитора. В большинстве турецких банков есть англоязычные приложения или личный кабинет, где можно совершать любые банковские операции.

Пошаговый план: оформление займет около 2 месяцев

Шаг 1. Собрать документы

Срок до 5 дней. Собрать пакет документов в стране проживания (справку о заработной плате, кредитную историю, подтверждение наличия недвижимости, активов и дополнительных доходах, если есть).

Шаг 2. Подать заявку в турецкий банк

Срок 1 день. Перевести документы и заверить у турецкого нотариуса. Подать заявление на получение ипотечного кредита. Если вы не хотите заниматься оформлением документов лично, можно оформить доверенность на турецкого юриста.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Срок до 7 дней. Выбранную недвижимость изучает оценщик банка.

Шаг 4. Согласовать ипотечное предложение банка

Срок до 5 дней. Банк готовит окончательное предложение условий ипотеки в течение нескольких дней. Подтвердить предложение банка заявителю предлагается в течение 3 недель.

Шаг 5. Получить одобрение в Министерстве обороны Турции и застраховать недвижимость

Срок до 3 месяцев. Сделки с покупкой недвижимости иностранцами обязательно согласуются в Министерстве обороны Турции. Обязательное страхование объекта от землетрясений (DASK) займёт не более 1 дня.

Шаг 6. Завершить сделку в кадастре и подписать кредитный договор

Срок до 5 дней. Подписать трёхсторонний договор о переходе права собственности в Кадастровом управлении между продавцом, покупателем и банком-кредитором. Получить ТАПУ Турции (свидетельство о собственности).

Шаг 7. Открыть счёт для оплаты кредита

Срок до 1 дня. Платежи по кредиту будут списываться автоматически со счёта в банке-кредиторе. Для открытия счёта понадобится турецкий налоговый номер, открыть который можно в течение часа в любом отделении налоговой службы в Турции.

Дополнительные расходы на ипотеку в Турции

Дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотеки и сделки несёт клиент:

Государственная пошлина на оформление TAPU

40–70 $

Комиссия банка за выдачу кредита

0,5–1% от суммы займа

Оценка недвижимости

400–2 500 TL (27-170 $)

Услуги нотариуса и переводчика

50–60 $ за каждый документ

Страхование имущества и жизни заёмщика

100–500 $ в год

Рассрочка от застройщиков — выгодная альтернатива ипотеке

Турецкие застройщики дают возможность клиентам покупать недвижимость в рассрочку. Обязательный первоначальный взнос составляет 25–50% от стоимости недвижимости. Оставшуюся сумму распределяют на срок до 3 лет с периодичностью платежей 1 раз в месяц или в три месяца. От срока погашения зависит сумма скидки: когда покупатель оплачивает всю стоимость сразу, застройщик предоставляет максимальную скидку, чем больше срок, тем меньше скидка.

Оплатив первоначальный взнос, покупатель вправе пользоваться недвижимостью сразу, если строительство уже закончено.

К сожалению, пока турецкие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов для иностранцев. Но специально для тех клиентов, которые всё же хотели бы воспользоваться более длительным сроком выплат в сравнении с рассрочкой от застройщика, мы разработали ипотечный кредит для покупки зарубежной недвижимости совместно с Локо-Банк и Тинькофф Банк.

Преимущества программы заключаются в том, что:

Во-первых, клиент берёт кредит в России в рублях, а недвижимость приобретает в Турции (в долларах). Таким образом валютный актив растёт в цене, а кредит дешевеет из-за инфляции, что позволяет получить инвестиционный доход даже с учётом процентов по кредиту.

Во-вторых, в отличие от рассрочки, клиент получает дополнительную скидку от застройщика 10-15%.

В-третьих, при ипотечном кредите подавать документы на гражданство и ВНЖ можно сразу, так как право собственности передаётся при заключении сделки.

В-четвёртых, кредит доступен сроком до 15 лет, что позволяет сильно сократить ежемесячный платёж.

В зависимости от платёжеспособности клиентов и суммы кредита возможны различные условия получения услуги.

Даже если ипотечный кредит в турецких банках был доступен для иностранцев, то этот инструмент оказался бы невыгодным для приобретения недвижимости или инвестирования, по причине высоких ставок по ипотечным кредитам из-за инфляции.

Кредит в российском банке открывает новые возможности для покупателей: обеспечивает кредитное плечо, гибкие условия в зависимости от платёжеспособности и суммы, а также позволяет получить инвестиционный доход из-за роста валютного актива (даже с учётом процентов по кредиту).

Павел Тимошенко

руководитель отдела продаж Tranio Турция

Гражданство Турции при покупке недвижимости в кредит или в рассрочку

Чтобы претендовать на паспорт Турции, инвестор может приобрести один или несколько объектов недвижимости с общей кадастровой стоимостью от 400 тысяч $. Основанием для получения гражданства является свидетельство о собственности (TAPU). При этом банк должен подтвердить перевод на покупку недвижимости на сумму не менее 400 тыс. $. Если объект куплен в ипотеку, то гражданство можно получить только если сумма, внесённая по договору с банком, уже превышает необходимый порог.

Согласно новому регламенту правительства Турции, с начала 2024 года нижний предел получения «золотого паспорта» увеличится до 600 тыс. $.

С договором рассрочки покупатель может подать заявление на гражданство, однако TAPU он получит только после полной оплаты рассрочки.

Как взять ипотеку в Турции гражданину России?

UPD: в данный момент иностранцам нельзя взять ипотеку в Турции.

Для получения ипотечного кредита в Турции иностранцу нужно: собрать документы в родной стране, перевести и заверить у турецкого нотариуса, подать заявку в банк, оплатить проверку объекта недвижимости, получить и подписать предложение банка, получить одобрение Министерства обороны Турции на сделку, завершить сделку в Кадастровом управлении и подписать договор об ипотеке.

Можно ли оформить ипотеку в Турции удалённо?

Да. Банки не только принимают заявки от клиентов по доверенности, но и допускают подписание договора ипотеки через доверенное лицо — агента по недвижимости или юриста. Важно, чтобы в нотариально заверенной доверенности были указаны необходимые полномочия для представителя.

Можно ли купить турецкую недвижимость в ипотеку на стадии строительства?

Да. В тех банках, с которыми у застройщиков есть договорённость. Необходимо уточнить у застройщика, с какими банками он работает по ипотеке или рассрочкам.

Можно ли сдавать в аренду жилье в Турции с ипотекой?

Да. Но следует согласовать договор аренды с банком. Банки одобряют аренду ипотечных квартир, поскольку доход от аренды — это дополнительная гарантия для банка. Если жильё куплено в рассрочку, никаких ограничений по аренде нет. После первоначального взноса можно сразу заезжать самим или поселить арендатора.