Инвестиции в недвижимость Саудовской Аравии в 2024 году - «Зарубежная недвижимость»

Масштабные внутренние преобразования и курс Саудовской Аравии на модернизацию и реформы существенно расширяют возможности и привлекают внимание инвесторов, а качество новых проектов недвижимости в Эр-Рияде и других регионах королевства выходит на совершенно иной уровень.

В 2024 году мы наблюдаем реализацию стратегии Saudi Vision 2030: власти страны внесли поправки в инвестиционное и жилищное законодательство, чтобы стимулировать приток иностранного капитала. Новые возможности не остались незамеченными игроками глобального рынка, что подтверждает стремительный приток иностранных инвестиций в недвижимость Саудовской Аравии.

Привлекательность Саудовской Аравии для инвесторов

С 2016 года в королевстве было проведено более 700 реформ, затронувших основные области экономики. Амбициозная цель Саудовской Аравии — войти к 2030 году в число 10 наиболее конкурентоспособных экономик мира — в 2024 году видится реализуемой, а инвесторам уже сейчас следует присмотреться к рынку недвижимости быстро трансформирующейся страны.

Инвестиционный климат Саудовской Аравии

Преобразование экономической модели, диверсификация доходов и снижение зависимости от нефтедобычи — главные векторы развития Саудовской Аравии. Королевство проводит комплексные реформы, призванные повысить конкурентоспособность страны и обеспечить приток новых источников капитала.

В этом контексте 2023 год ознаменовал важную веху — экватор на амбициозном пути Saudi Vision 2030, начатом ещё в 2016 году.

Ещё 10 лет назад в Эр-Рияде и в целом в Саудовской Аравии было нельзя буквально ничего, но текущий курс правительства работает, и страна становится всё более и более открытой. Сауди активно привлекает экспатов и, как мне кажется, идёт в направлении успешного кейса ОАЭ и Дубая.

Михаил Буланов

сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Инфраструктурный сектор королевства, наконец, открыли для иностранных инвестиций, и правительство сразу же взялось за действительно грандиозный проект стоимостью 800 млрд долларов — в течение следующего десятилетия они планируют удвоить площадь Эр-Рияда и превратить его в экономический, социальный и культурный центр всего региона.

Для реализации всех этих планов саудиты рассчитывают привлечь порядка 250 млрд долларов финансирования от частных инвесторов. Помимо этого, компания Saudi Downtown активно ищет иностранные инвестиции для своих девелоперских проектов сразу в 12 городах Саудовской Аравии.

Экономика Саудовской Аравии

2022 год стал для королевства по-настоящему прорывным. По данным МВФ, экономика Саудовской Аравии показала наибольший рост среди стран G20 (+8,7% ВВП). Это стало возможным не только из-за традиционных для Сауди нефтяных доходов, но и благодаря активному развитию несырьевого сектора (+4,8%). Важную роль сыграли серьёзные инвестиции в мегапроекты вроде NEOM, Qiddiya, Red Sea Project и The Line.

В 2023 году ненефтяной сегмент экономики впервые в истории страны преодолел отметку в 50% от общего ВВП. При этом, согласно мартовским данным Главного статуправления, в целом за год саудовская экономика испытала снижение на 0,8% из-за серьёзного, почти 9%-ного падения нефтяных доходов, которое последовало за сокращением добычи в рамках соглашения ОПЕК+. Ненефтяной сектор, напротив, прибавил 3,8%.

Всё это происходит на фоне смягчения правовой базы для привлечения иностранных инвесторов. Так, в 2016 году правительство Саудовской Аравии разрешило выдавать лицензии иностранцам на владение 100% капитала в компаниях оптовой и розничной торговли, а в 2017 году разрешило им владеть недвижимостью, связанной с коммерческой деятельностью.

Позже, в феврале 2024 года, закон и вовсе изменили в сторону права собственности без жёстких ограничений на использование недвижимости только в коммерции.

В январе 2024 года заданный курс поддерживают введением новых «золотых виз» Саудовской Аравии. ВНЖ могут получить квалифицированные специалисты, выдающиеся культурные деятели и спортсмены, инвесторы, предприниматели и владельцы недвижимости.

Демография Саудовской Аравии

Саудовская Аравия — самая населённая страна Персидского залива. На момент запуска стратегии Saudi Vision 2030 (в 2016 году) здесь проживало около 30 млн человек, а к 2030 году власти рассчитывают поднять показатель до 46 млн.

По данным переписи 2022 года, население Саудовской Аравии достигло 32,2 млн человек, 42% из которых — иностранцы (в основном граждане Египта, Филиппин, Пакистана, Судана, Эфиопии, Индии и Бангладеш). Общий прирост населения за год составил 4,5%.

Наибольший рост замечен в столице королевства — Эр-Рияде (+5,1% по отношению к 2021 году), в Восточном регионе (+5%) и в регионе Мекки (+4,3%), куда входит не только священный город, но и крупный центр Джидда — популярное направление у инвесторов в недвижимость.

Рынок недвижимости Саудовской Аравии

Визовая политика и правила покупки недвижимости в Саудовской Аравии для иностранцев исторически были очень жёсткими. Ещё недавно недвижимость можно было купить только в том случае, если у покупателя уже был ВНЖ (открыт бизнес, виза талантов и т. д.), при этом сдавать её в аренду было нельзя — только покупка для собственного проживания или использования в коммерции.

Ситуация серьёзно меняется — всё благодаря решениям, принятым в начале 2024 года. Власти королевства приступили к поэтапному смягчению имущественного законодательства в отношении иностранцев. Теперь зарубежным инвесторам разрешено получать права собственности на недвижимость в специально отведённых для этого районах без каких-либо дополнительных ограничений.

Согласно заявлениям главы Управления по недвижимости REGA, в дальнейшем будут разрабатываться новые законы, расширяющие для иностранцев спектр доступной для владения недвижимости.

Местный спрос на недвижимость

Привлечение иностранных инвесторов — важная, но далеко не единственная задача, которую ставят перед собой саудовские власти. Параллельно королевство активно стимулирует и местный спрос на жилую недвижимость в рамках всё того же проекта Vision 2030.

Одна из ключевых целей — к 2030 году довести долю собственников жилья среди саудитов до 70% по сравнению с 47% в 2016 году. До начала реформ местные покупатели в основном зависели от Фонда развития недвижимости при получении займов на покупку жилья. Ждать одобрения ипотеки приходилось подчас более двух десятилетий.

Сейчас саудовские власти запустили целый комплекс инициатив: налоговые льготы на покупку жилья, госпрограммы для разных категорий заёмщиков и укрепление ипотечного рынка при поддержке компании по рефинансированию недвижимости.

При этом, несмотря на ипотечный бум, перегрева на рынке жилья, по мнению аналитиков МВФ, не наблюдается. Спрос, подогреваемый низкими ставками, субсидиями и смягчением регулирования, не опережает предложение.

Основные показатели рынка недвижимости Саудовской Аравии

По данным Главного управления по недвижимости Саудовской Аравии (REGA), в 2023 году спрос на квартиры в Эр-Рияде, столице королевства, вырос на 44,9% по отношению к 2022 году, обогнав Джидду, которая ранее в 2022 году показала рекордный рост на 60%. Всего в прошлом году в двух самых популярных регионах Саудовской Аравии было зарегистрировано 31,4 тыс. сделок с квартирами.

Средняя стоимость кв. метра в сегменте квартир в Эр-Рияде равномерно росла на протяжении четырёх лет и достигла показателя в 1639 долларов — рост на 13,4% к 2022 году. Джидда следовала за трендом столицы до 2022-го, однако в прошлом году средняя стоимость кв. метра здесь показала снижение на 1%.

Рынок аренды Саудовской Аравии

На фоне активного роста численности населения и привлечения в страну иностранных специалистов и рабочих рынок аренды показывает бурный рост на протяжении нескольких лет.

В 2023 году было замечено рекордное число договоров аренды в двух самых популярных регионах страны. В Эр-Рияде за год показатель вырос на 57%, в Джидде — на 23%.

По данным REGA, совокупная стоимость договоров аренды в Эр-Рияде и Джидде выросла на 66% и 21% соответственно. CBRE, в свою очередь, отмечают, что за 2023 год фактическая арендная плата за жильё по всей Саудовской Аравии выросла на 9% (аренда квартир и вилл подорожала на 12,1% и 6,7% соответственно).

Приток внутренних мигрантов и экспатов в столицу спровоцировал целую волну спроса именно на аренду недвижимости. Около 62% жителей Эр-Рияда могут позволить себе лишь арендовать жильё, но не владеть им на правах собственности.

Сказываются проблемы с доступностью жилья и общая тенденция с ротацией рабочей силы в столице. Немалая часть, целых 40% местных жителей, считают себя временными резидентами, внутренними мигрантами из других регионов Саудовской Аравии.

Плюсы и минусы инвестиций в Саудовскую Аравию

Сегодня Саудовская Аравия — востребованный рынок зарубежной недвижимости, который старается повторить успешный опыт ОАЭ. Королевство обещает немало новых возможностей для тех, кто готов участвовать во всех преобразованиях пока ещё молодого рынка и переживать его возможные взлёты и падения.

ВНЖ Саудовской Аравии за инвестиции в недвижимость

В 2024 году Саудовская Аравия провела реформу программы «‎золотого» ВНЖ. Теперь на него могут претендовать инвесторы в недвижимость на сумму от 1,07 млн долларов.

Преимущества ВНЖ Саудовской Аравии:

- легальное проживание в Саудовской Аравии для инвестора и членов его семьи без визы;

- право на работу в частном секторе;

- право на ведение бизнеса и наём местных рабочих.

Условия получения ВНЖ:

1. Покупка недвижимости на сумму не менее 4 млн саудовских риалов (1,07 млн долларов США).

2. Недвижимость должна быть свободна от ипотечных кредитов.

3. Недвижимость должна быть жилой.

4. Активы недвижимости должны пройти оценку Управлением аккредитованных оценщиков Саудовской Аравии.

5. Наличие действующего загранпаспорта.

6. Прохождение медицинского осмотра.

Защита инвестора

В Саудовской Аравии есть специальный регулятор, контролирующий использование единого стандартного договора и соблюдение регламентов сделки с недвижимостью.

Существуют очень жёсткие правила касательно сроков сдачи жилья. Девелопер максимально заинтересован сдать проект в срок, так как при просрочке строительства на 6 месяцев объект, на усмотрение властей, может отойти государству.

Инвестор имеет право забрать вложенные в проект недвижимости деньги на любом этапе реализации (буквально в последний день очередного взноса), причём в полном объёме за вычетом фиксированных 7% и без штрафов за просрочку.

Перспективы развития

Многие инвесторы рассматривают рынок недвижимости Саудовской Аравии как возможность зайти в «ОАЭ 40 лет назад» со всеми нюансами, надеждами и верой в то, что связанные с внутренними преобразованиями риски дадут бóльшую прибыль.

Крепкая и стабильная экономика, не зависящая от внешнего капитала, развитие мегапроектов и планы на проведение масштабных событий EXPO 2030 и чемпионата мира по футболу, который пройдёт здесь в 2034 году, — всё это ключевые факторы роста внутри королевства.

Важное преимущество перед ОАЭ — многочисленное местное население, которое за счёт роста благосостояния и внутреннего потребления может быть стабильным драйвером экономики.

Налоги в Саудовской Аравии

Регистрироваться в налоговых органах и подавать декларацию обязаны исключительно те, кто получает доходы от самозанятости или собственного бизнеса.

Подоходный налог

Размер подоходного корпоративного налога — 20%.

Доходы от инвестиций и прирост капитала в Саудовской Аравии не облагаются налогом.

Доходы нерезидентов из саудовского источника могут облагаться налогом по ставкам от 5% до 20% в зависимости от характера услуг:

Гонорары

20%

Роялти, консультационные и технические услуги головному офису

15%

Платежи за услуги головному офису или связанной стороне

15%

Консультационные и технические услуги, арендная плата, воздушный или морской фрахт, дивиденды, проценты по кредитам

5%

В двустороннем порядке Саудовская Аравия подписала договоры об избежании двойного налогообложения с 29 странами, включая Россию.

В январе 2024 года Минфин России предложил пересмотреть соглашение и перейти на формулу 10—10—10 (10%-ные ставки налога у источника при выплате дивидендов, процентов и роялти), однако инициатива не встретила поддержки саудитов.

Условия соглашения России об избежании двойного налогообложения с Саудовской Аравией:

Роялти

10%

Дивиденды для бизнеса

5%

Проценты

5%

Популярные проекты и районы в Саудовской Аравии

В прошлом десятилетии Саудовская Аравия объявила о запуске сразу нескольких мегапроектов, которые призваны изменить образ королевства и привлечь иностранных инвесторов.

NEOM — мегапроект будущего в Саудовской Аравии

Грандиознейшее начинание, первое в своём роде строительство с нуля целой туристической экосистемы, состоящей из высокотехнологичных деловых кластеров и курортных зон. Очень амбициозный проект по строительству линейного мегаполиса и кластера разных перспективных городов.

Для реализации проекта выделен баснословный стартовый бюджет размером 500 млрд долларов из средств государственного инвестиционного фонда Саудовской Аравии. Сюда же будут привлекаться и международные инвесторы.

Первую очередь проекта планируют ввести в эксплуатацию уже к 2025 году.

Изюминка NEOM — невероятная концентрация инноваций в рамках одного проекта. Это и Oxagon — передовой морской хаб, и Trojena — горнолыжный курорт прямо в пустыне, и, конечно, The Line — футуристический линейный город, под поверхностью которого находятся все коммуникации и скоростной транспорт, а над ней сохраняется нетронутая природа. При этом вся инфраструктура рассчитана таким образом, чтобы любой объект был в пешей доступности для жителей.

Проект пока вызывает массу вопросов, а информации о нём почти нет. Местные девелоперы держат всё в строжайшем секрете. Полностью запрещено раскрывать какие-либо подробности строительства и тем более распространять видео со стройки.

The Line — футуристический город, проходящий через всё королевство

Линейный город протяжённостью 170 километров, соединяющий западную и восточную части Саудовской Аравии. Гигантская наземная цепочка взаимосвязанных пешеходных районов и общественных парков, гармонично вписанных в природный ландшафт.

Под поверхностью The Line будет находиться вся необходимая инфраструктура, транспортные коммуникации, коммунальные службы. Всё это должно быть интегрировано на двух уровнях — физическом и цифровом, причём сделано настолько продуманно, что в самом городе не будет ни единого автомобиля, ни грамма выбросов в атмосферу. Более того, девелоперы гарантируют, что 95% окружающей среды останется в первозданном виде.

К 2030 году авторы The Line обещают создать 380 тысяч новых рабочих мест и принести в экономику королевства 48 млрд долларов.

The Mukaab — крупнейший деловой центр в форме куба

Гигантский небоскрёб в форме куба высотой 400 метров построят в районе Аль-Кираван в Эр-Рияде.

По задумке архитекторов, Мукааб станет не просто очередной высоткой, а полноценным городом-мегаструктурой, где на 2 кв. километрах разместятся торговые галереи, культурные объекты, туристические достопримечательности. Более того, внутрь кубического небоскрёба планируют встроить огромный аквариум, тянущийся почти на всю его высоту.

Мукааб будет центром нового района площадью 19 кв. километров, в котором разместятся тысячи жилых апартаментов, гостиничных номеров, офисных и торговых пространств.