«Хрущевки» по ценам жилья в Петербурге»: эксперт из Самары раскритиковал рынок нижегородских новостроек - «Новости регионов»

Когда житель Самары Андрей Большаков решил переехать в скором будущем в Нижний Новгород и начал искать здесь жилье, он испытал некоторый шок. Предложения местных застройщиков показались ему скучными и старомодными, цены — завышенными. Сравнивать ему есть с чем: в Самаре много лет он возглавлял отдел маркетинга крупной строительной компании, и рынок новостроек родного города знает отлично.

Своим мнением он поделился с порталом ДОМОСТРОЙРФ.РУ.

«Нижегородцам продают продукт 40-летней давности»

Меня удивило то, какие планировочные решения предлагают нижегородцам в массовом сегменте. Мы все-таки живем в 2020 году, но до сих пор существуют новостройки, которые будут сдаваться в 2021–2023, а проектируются они, как советские общежития семейного типа.

Нижегородцам нередко продают продукт 30-ти, а порой и 40-летней давности. Например, квартиры 35 кв. м. с кухонькой 8,5 кв. м. — это, по сути, «хрущевка» - просто в новой упаковке. Эти устаревшие планировочные решения имеют цену жилья, сопоставимую со спальными районами в Санкт-Петербурге.

Кроме того, застройщики существенно экономят на детских и спортивных площадках. Должен признать, не все. Некоторые жилые комплексы могут порадовать в этом плане, но большинство предполагают высокую плотность застройки (высоченные здания) и маленькое, порой просто микроскопическое общественное пространство. А ведь дом — это не только квартиры, это еще и двор, где соседи могут общаться, знакомиться и отдыхать. На таких вещах в Нижнем Новгороде сильно экономят, и это первое, что бросается в глаза при изучении нескольких локаций. В Самаре уже сейчас понимают, что бороться за покупателя нужно, в том числе, и за счет площадок, и за счет развития дворового спорта, и за счет дополнительного озеленения. Застройщик просто обязан поддерживать жизнь микрорайона на постоянной основе, чтобы там было интересно проводить время. Нельзя просто построить, продать и забыть. Иначе вас на повороте в этом ралли за покупателя обойдут конкуренты.

«Чтобы купить квадратный метр, нижегородец не должен ни кушать, ни пить 3 месяца»

Когда я увидел цены на новостройки в Нижнем Новгороде, то, скорее, не расстроился, а удивился. Казалось бы, город близок к Москве, да и является столицей огромного федерального округа, но доходы объективно ниже самарских. Сегодня Нижний Новгород напоминает мне Самару десяти-, двенадцатилетней давности, к сожалению. Я не знаю, почему сложилось такая ситуация, что стоимость квадратного метра здесь такая завышенная. Взял для анализа первичных предложений Нижегородский и Советские районы.

В Самаре, например, в среднем цена квадратного метра в соотношении с заработной платой, стремится к соотношению 1:1, но не падает ниже, чем 2:1, если мы говорим о массовом жилье, без претензии на элитарность. То есть, человек, проработав месяц-второй, может купить один квадратный метр жилья. Мы считаем это нормальным, устоявшимся и экономически оправданным, что позволяет региональному рынку недвижимости держаться на плаву и прогнозировать на год-три волны покупательского спроса.

В Нижнем Новгороде стоимость квадратного метра в центральных районах доходит до 90–135 тысяч рублей. То есть, человеку нужно ни кушать, ни пить 3–4 месяца, если делить устоявшуюся стоимость квадратного метра на среднюю заработную плату в городе. Это нездоровая ситуация. Особенно в последние пару месяцев, когда рост цен превысил 12%.

«Нижегородским застройщикам нужна здоровая конкуренция»

Я не могу утверждать на 100%, но, по моим впечатлениям, происходит все то, что я описал, из-за отсутствия серьезной рыночной конкуренции между застройщиками. Строительный рынок Нижнего Новгорода в ней нуждается, иначе в 2022 году столкнется с существенным падением покупательского спроса. Нет заметных и крупных проектов комплексного освоения территорий, а их для такого крупного города на Волге и Оке нужно минимум 3–4 подобных макрорайонов.

Хочу отметить, что мы в Самаре тоже проходили такой этап. Необоснованные цены, обманутые дольщики, долгострои…. Все это было. Своего рода детские болезни роста. Но нас спасло то, что за покупателя вынуждены были биться сразу четыре крупных застройщика, которые не побоялись, начиная с 2009 года, развивать жилищное строительство методом КОТ (комплексного освоения территорий). От этого в итоге (анализируя прошедшие десять лет) выиграл покупатель. Цены на жилье росли ниже официальных темпов инфляции, хотя себестоимость строительства за две пятилетки наблюдений выросла более чем в вдвое.

Судите сами. Например, ЖК «Новая Самара» мы начали проектировать в 2007–2008 году. Тогда мы планировали стартовую стоимость квадратного метра около 50 тысяч рублей. Случился кризис, и мы упали до 26 тысяч руб. за квадратный метр, начав экономить на многом. Прошло уже более 10 лет, но мы к этой цифре в заветные 50 тысяч рублей только подходим в своих математических моделях. Да, мы и еще несколько крупных застройщиков, что осваивают территории комплексно, работаем с небольшой маржой. Но зато мы зарабатываем и выигрываем на оборотах. В выигрыше простой покупатель.

Что касается архитектуры, не сказал бы, что в Самаре с этим вопросом все замечательно. В этом плане нам действительно нечем похвалиться. Есть и свои проблемные места. Некоторые проекты никак не вписываются в историческую застройку города. Думаю, эта проблема касается всех городов-миллионников, если внимательно следить за новостями и актуальной повесткой дня.

«Придется покупать то, что есть»

Хоть я и отстаиваю на протяжении последних десяти лет интересы региональных застройщиков, здесь же, смотря на нижегородские новостройки, отреагировал, как обычный покупатель, больше опираясь на эмоции. Конечно, квартира никогда не была дешевым товаром, никто в убыток себе строить не будет. В скором времени я сам, надеюсь, стану нижегородцем. Выбор квартиры есть, если искать долго и тщательно и торговаться по условиям с застройщиком. Кстати, в Нижнем Новгороде есть несколько интересных проектов с архитектурной точки зрения на стадии строительства, смотря на которые, и Самаре есть чему поучиться и взять положительный опыт на вооружение.