Нижегородский рынок недвижимости увернулся от кризиса - «Новости регионов»

В минувшем году в Нижнем Новгороде достаточно быстро продавались бюджетные квартиры. Причем для покупателей зачастую было не столь важно их состояние, основной задачей было уместиться в бюджет. Также хорошо шли продажи квартир, которые готовы для проживания и в них не требовались серьезных вложений, несмотря на большую их стоимость.

Хрущевки и брежневки оказались в дефиците

По словам исполнительного директора агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, в прошлом году в Нижнем Новгороде отмечалась тенденция по снижению объема предложений квартир на вторичном рынке по сравнению с 2020 годом.

Он считает, что дефицит предложений повлиял на рост цен на жилье, который наблюдался в течение всего 2021 года.

«На наш взгляд цены выросли на 20%. Кроме того, рост цен на „вторичке“ стал причиной стремительного увеличения цен на новостройки в 2020 году. Дело в том, что рынок вторичного жилья является более инертным и по ценообразованию он отстал от рынка первичного жилья. Поэтому сокращение разницы в ценах между новостройками и вторичным рынком происходило именно в прошлом году»,- объяснил Сергей Петров.

Эксперт по недвижимости считает, что цены шли стремительно вверх именно на ликвидные квартиры, которые не требуют дополнительных вложений, а также на жилые площади, где цена соответствует качеству, и дома с удобным местоположением. На эти квартиры наблюдался даже больший рост цен, чем на жилье эконом-класса.

На сегмент старого жилья в Нижнем Новгороде, например, на хрущевки наблюдался большой спрос в 2021 году из-за того, что стоимость таких квартир ниже, чем на квартиры стандартной и улучшенной планировки. Например, стоимость 1 кв. метра в таких однокомнатных квартирах в нагорной части Нижнего Новгороде достигла 150 тысяч рублей, это уже не является чем-то удивительным.

«На квартиры в домах с развитой инфраструктурой вокруг тоже вырос спрос, но из-за того, что объем предложений на эти жилые площади сократился на 30–35% , то появился стимул к росту цен на них. Поэтому я могу сказать, что в прошлом году у нас недостатка покупателей не было, был недостаток квартир», — рассказал Петров.

Нижегородцы предпочитают «вторичку»

По мнению эксперта, жители города продолжают интересоваться покупкой квартир в новостройках, но рост цен продолжается и уже достиг с 2019 до 2021 года 69%, поэтому число клиентов, желающих их купить, сокращается. Сейчас на рынке сложилась необычная ситуация, когда «вторичка» оказалась дешевле новостроек. На стабильном рынке жилья квартира в новостройке должна быть дешевле квартиры на вторичном рынке на 4–5%, так как новой дом еще нужно сдать и проводить в ней ремонт. А в квартиру на вторичном рынке можно сразу заехать и жить.

«Помимо высоких цен на новостройки людей пугает и то, что стройка нового дома может затянуться. У людей возникает вопрос: если я буду вместо двух лет ждать 2,5 года, то не въеду в квартиру еще дольше и будут платить за съемную квартиру и кредит еще больше, то зачем мне это нужно?»,- говорит Сергей Петров.

Эксперт считает, что у клиентов есть вопросы и к качеству современных новостроек. В частности, многоэтажки, построенные в начале 2000-х годов, оказываются качественнее тех, что построенные сейчас. Многие нижегородцы, которые переезжают из старых кирпичных домов в новостройки, жалуются на плохую шумоизоляцию, духоту и запотевшие окна.

Рынок элитного жилья пребывает в стабильности

Сергей Петров считает, что рынок элитного жилья имеет свою стабильную нишу, то есть за последние годы не сокращался и не увеличивался. Поэтому специалисты, которые являются профессионалами на этом рынке элитного жилья, без работы не оставались и у них активно шли сделки. В последнее время случались сделки на квартиры и свыше 50 млн рублей, что говорит о том, что потребности в элитном жилье есть у клиентов. По его мнению, чаще всего такое жилье покупают бизнесмены, которые знают цену инвестициям и хорошо понимают свои потребности в элитном жилье.

В тренде небольшие квартиры

Цены на рынке жилья диктуется спросом на квартиры и количеством предложений на них.

Сергей Петров считает, что рынок новостроек и рынок вторичного жилья ожидает рост цен в этом году. Дело в том, что на рынке новостроек в городе сложился небольшой дефицит, рынок «вторички» тоже предложен достаточно скудно. Кроме того, из-за роста себестоимости застройщики будут корректировать свои проекты.

«Мы уже видим, как они уменьшают среднюю предлагаемую площадь квартир. Например, пять лет назад средняя площадь вводимых застройщиками квартир составляла около 50 кв. метров, то сейчас — уже 44–45 кв. метров. О чем это говорит? Чтобы остаться в доступности, нужно уменьшать площадь товара. В качестве примера можно привести ситуацию с молоком — раньше мы покупали один литр продукта за определенную цену, а сейчас — 900 грамм»,- рассказал Сергей Петров.

Подобный процесс происходит во многих сферах, он касается в том числе и недвижимости, но здесь нет возможности так быстро маневрировать. Однако застройщики, которые активно советуются со специалистами рынка недвижимости конкретного региона или города, могут узнать от них о потребностях клиентов и тенденциях, которые станут актуальными через два — три года.

«Если они в данный момент готовят проект к старту строительства, то во время и до конца его реализации у них будет спрос на квартиры, потому что эти квартиры будут соответствовать основным потребностям на рынке жилья. Если вы даете рынку товар, который ему не нужен, он не будет активно продаваться, а если вы попадаете в потребность в вашем сегменте, в вашей нише, то вам успех обеспечен»,- заключил Петров.

Директор по продажам ГК АГРОСПЕЦТЕХ Михаил Шерстнев настроен более оптимистично по поводу дальнейшей судьбы рынка недвижимости в Нижнем Новгороде.

В будущее — с оптимизмом

По экономической ситуации в стране заметно, что еще достаточно высок уровень инфляции, увеличивается ставка по ипотеке, дорожают стройматериалы. Однако Михаил Шерстнев полагает, что в текущей ситуации спрос на квартиры сохранится, ведь покупка квартиры многими рассматривается как вопрос сохранения денежных средств. За счет этого спрос на жилье в 2022 году должен быть стабильным.

«По крайней мере, спрос на наши квартиры в начале этого года оказался выше, чем мы прогнозировали. Мы ожидали, что в начале года столкнемся с „медленной“ покупательской способностью, когда люди долго выбирают квартиры, смотрят их, сравнивают. Однако рынок жилья не затух, и эффективность продаж квартир на данный момент превышает докризисные показатели»,- считает Михаил Шерстнев.

В приоритете — «двушки»

Продажи квартир в жилых комплексах ГК АГРОСПЕЦТЕХ в 2021 году шли успешно, и компания уложилась в планы. По словам Михаила Шерстнева, наибольшим спросом у покупателей пользовались двухкомнатные квартиры с «европланировкой» причем не самые маленькие.

Средняя площадь квартир достигала около 60 кв. метров. Это были жилые площади одинаковой планировки в разных домах, которые строит компания, с двумя комнатами площадью 12–14 кв. метров, просторной кухней около 17 «квадратов». Санузел в таких квартирах раздельный. Просторная ванная комната площадью почти 5 кв. метров и туалет около 3 «квадратов». Такие квартиры с удобной планировкой показали лучшую тенденцию в прошлом году даже, чем однокомнатные.

На трехкомнатные квартиры тоже спрос есть, но с учетом демографической ситуации и цен на эти жилые площади он несколько органичен.

«Прошлый год был нестандартный для нас. В течение года спрос на квартиры в какие-то моменты замирал, но потом начинал резко расти. Так как наша компания предпочитает реализовать квартиры c более высокой степенью готовностью, то спрос на них в течение 2021 года был достаточно стабильным. В целом на готовое жилье спрос всегда хороший»,- рассказал Шерстнев.

Эксперт подчеркнул, что в строительной сфере Нижнего Новгорода сейчас кризиса не наблюдается, ведь резкий рост стройматериалов компенсируется хорошим спросом.

Мнения аналитиков ДОМОСТРОЙ.РФ

В свою очередь аналитики ДОМОСТРОЙРФ отметили основные тенденции, которые сложились на рынке жилья в Нижнем Новгороде в 2021 году. Так, в минувшем году нижегородцы по-прежнему стремились приобрести квартиру на рынке первичной недвижимости, а относительно низкие ставки продолжали стимулировать рост покупательной способности. Помимо этого, ушедший год запомнился и ростом цен на стройматериалы, которые также влияют на увеличение цены квадратного метра.

С января по декабрь средневзвешенная цена предложения квартир в новостройках выросла на 11,74% (в 2020 году цены увеличились на 39,6%) и в декабре года достигла 114 931 рубль/кв. метр.

При этом значительных «скачков» цен в прошедшем году не наблюдалось — они увеличивались равномерно. На графике можно увидеть положительную динамику в сентябре—декабре, что также традиционно для рынка недвижимости — заканчивается период отпусков, и начинаются новогодние акции от застройщиков.

Если говорить о районах, то рост цен наблюдался в каждом из них, за исключением Канавинского. Здесь на ситуацию повлиял старт продаж нового ЖК комплекса комфорт-класса, где цены на старте продаж оказались ниже средневзвешенной цены по району.

Районы

Средняя цена кв.м, декабрь 2020

Средняя цена кв.м, декабрь 2021

Абсолютное изменение (руб./м2)

Относительное изменение (%)

Автозаводский

84 737

112 252

27 515

32,5%

Канавинский

87 802

80 739

-7 063

-8,04%

Ленинский

87 256

109 588

22 332

25,6%

Московский

нет продаж

108 204

-

-

Нижегородский

118 250

127 144

8 894

7,5%

Приокский

86 552

102 907

16 355

18,9%

Советский

91 631

116 284

24 653

26,9%

Сормовский

79 634

99 746

20 112

25,3%

Несмотря на удорожание новостроек, спрос на них рос. На графике ниже видно, что спрос стабильно возрастал в течение второго полугодия.

В прошлом год в Нижегородской области было заключено 11 043 ДДУ, что на 9,51% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Помимо этого за 2021 год было заключено 9326 сделок с использованием эскроу-счетов.

Всего в минувшем году было внесено 17565 записи об ипотеке на основании договора и 48 206 на основании закона. Этот показатель включает данные по первичному и вторичному рынку недвижимости.

Наибольший спрос* среди покупателей аналогичен прошлогодним показателям — более 55% пользователей интересуют 1-комнатные и 2-комнатные квартиры.

Аналитики ДОМОСТРОЙРФ также проанализировали, какие схемы приобретения жилья интересовали нижегородцев. Подавляющее большинство пользователей (55,7%) рассматривали покупку квартир с помощью ипотеки.

18,3% интересовались покупкой квартиры в рассрочку. На долю остальных схем финансирования приходится от 4,1% до 9,0% запросов.

Наибольшее число пользователей интересовали квартиры с отделкой «под ключ», их доля в структуре спроса достигла 58,3%. Квартиры с предчистовой отделкой искали 29,3% потенциальных покупателей, 5,5% запрашивали квартиры с черновой отделкой. Квартирами «без отделки» интересовались 6,9% пользователей.

Если проанализировать наиболее популярные классы жилья, то интерес у покупателей в прошедшем году, по большей части, вызывали квартиры комфорт (24,5%) и бизнес (22,2%) классов.

Наибольшей популярностью среди пользователей, подбирающих себе жилье пользовались новостройки Нижегородского (21,4%) и Советского (21,3%) районов.

*Данные о спросе даны на основании запросов пользователей сайта ДОМОСТРОЙРФ — Нижний Новгород за 2019 год

Отметим, что всего в 2021 году в Нижнем Новгороде ввели в эксплуатацию 48 многоквартирных домов (в том числе ЖК «Пражский квартал» и пять домов в проблемном ЖК «Новинки Smart City»). В Нижегородской области было введено 19 домов.