Небоскреб по-нижегородски: появится ли в Нижнем Новгороде свой Сити - «Новости регионов» » Новости рынка недвижимости
Небоскреб по-нижегородски: появится ли в Нижнем Новгороде свой Сити - «Новости регионов»
Елена Владимирова Источник: Domostroyrf.ru …Каждый крупный город сегодня стремится обзавестись собственным Сити — районом с застройкой повышенной этажности. Есть такой Сити в Москве, высотный Лахта-центр с деловым окружением недавно появился в Санкт-Петербурге. Активно строит небоскребы

Елена Владимирова
Источник: Domostroyrf.ru
Небоскреб по-нижегородски: появится ли в Нижнем Новгороде свой Сити - «Новости регионов»

…Каждый крупный город сегодня стремится обзавестись собственным Сити — районом с застройкой повышенной этажности. Есть такой Сити в Москве, высотный Лахта-центр с деловым окружением недавно появился в Санкт-Петербурге. Активно строит небоскребы Екатеринбург — здесь возведено уже 15 зданий высотой 100 м и выше, и 7 зданий приближается к этой отметке. У Нижнего Новгорода «высотных» амбиций нет. Хотя Нижний — как крупный российский город и приволжская столица вполне мог бы претендовать на появление собственной «скай лайн». Почему тема высотного строительства практически никак не развивается в Нижнем? ДОМОСТРОЙРФ попробовал в этом разобраться.

Причина № 1: город пока не определился с трендом по высотности

Каждый город сам решает для себя, по какому пути он пойдет. Екатеринбург, например, давно и прочно взял курс на высотное строительство. Там уверены, что это отлично работает на имидж города, как уральской столицы, привлекает в город дополнительные инвестиции, квалифицированные трудовые ресурсы.

А вот в Сочи действует мораторий на строительство зданий выше 12 м. Там взяли направление на уютный малоэтажный город.

Нижний, похоже, пока не определился с оптимальной этажностью.

— Любые тренды в области строительства, в том числе и высотного, диктует экономика и план развития города, — считает директор по продажам ГК «АГРОСПЕЦТЕХ» Михаил Шерстнев. — Самое главное — решение властей. Предусмотрены ли места, где можно строить высотные дома, или нет? Если власти хотят, чтобы где-то строились здания от 30 до 40 этажей и выше, то они и будут строиться. А если девелоперы сами начнут проявлять инициативу и строить там, где им заблагорассудится, то ничего хорошего из этого не выйдет.

По мнению Михаила Шерстнева, нужны два фактора: законодательный и экономический.

— Если бы нам сказали: уважаемые девелоперы, есть участки земли, приходите, стройте супер-высотки. Но никто нам пока таких участков не предлагает. А на тех, что выделены под строительство, например, нашей компании, действуют жесткие ограничения по этажности.

— Есть определенные нормы, через которые застройщики не могут перешагнуть, иначе Госэкспертиза им просто-напросто не согласует документацию, — рассказал нам другой крупный нижегородский девелопер. — То есть, не просто мы не хотим. Дело в нормативно-законодательной базе, которая существует в Нижнем Новгороде. Например, есть районы, которые входят в зону полетов гражданской авиации. Там высотное строительство запрещено. Это тоже надо учитывать.

Другой вариант — высотное строительство на окраине города. Например, в районе Анкудиновского парка. Но, как считают эксперты, такое строительство — вдали от всех основных городских коммуникаций, основных людских потоков — будет вряд ли оправдано.

— Хотел бы отметить, что в настоящий момент по действующим нормам градостроительного проектирования с учетом действующей плотности в Нижнем Новгороде достаточно сложно обеспечить размещение высотного объекта. В Москве, например, другие нормы, и есть возможность в принципе комплексно выполнять высотное строительство, у нас же в городе, пока что, это получится небоскреб в чистом поле, — делится своим мнением генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов.

Словом, чтобы высотное строительство сделалось градостроительным трендом, по мнению застройщиков, нужна соответствующая региональная политика, визуализированная в мастер-плане города.

Причина № 2: выгода от высотного строительства не всегда очевидна

Думать, что высотный дом — это обычный дом, только повышенной этажности — большое заблуждение. Во-первых, для того, чтобы высотное здание прочно стояло на земле, в него закладываются избыточные прочностные характеристики. У высотного здания другое лифтовое оборудование — преимущественно, скоростное, другая система кондиционирования. Небоскребу требуется иное остекление — чтобы успешно бороться с эффектом парусности. Необходима другая — очень сложная — система противопожарной защиты.

И, наконец, нормативы. Нормативная база по высотному строительству пока не достаточно хорошо разработана. Поэтому строятся здания свыше 75 метров — а именно после этой планки здание считается высотным — исключительно по специальным техническим условиям, так называемым СТУ. А это дополнительная государственная экспертиза, дополнительные деньги на разработку проекта, дополнительная ответственность подрядчика.

Не стоит забывать и про «длинные» инвестиции.

— При строительство подобных зданий инвестиционно-строительный цикл значительно длиннее, поскольку такое количество этажей надо просто дольше строить, — замечает генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов.

Соответственно, приходится открывать более длинную кредитную линию. А сдача дома в эксплуатацию оттягивается.

Все это приводит к удорожанию объекта. И тут девелопер, конечно, должен семь раз подумать, чтобы один раз «аккуратно отрезать» и построить экономически выгодный объект.

— Строить высотное здание — это дорого! — соглашается и Михаил Шерстнев (ГК АГРОСПЕЦТЕХ). — Какой аргумент, в первую очередь, называют сторонники повышенной этажности? Правильно, экономия земли. Но давайте посчитаем. Возьмем дом в 19 этажей. Это где-то около 10 тыс. кв. метров площади, примерно 160 квартир. Увеличим этажность в два раза. В доме будет 350–400 квартир. Представьте, какое количество парковочных мест нужно будет обустроить вокруг этого дома! Либо надо будет строить гигантскую подземную парковку. И на этом этапе эффект экономии земли начинает нивелироваться.

Получается, для возведения одного высотного дома земли потребуется столько же, сколько для двух обычных. Но высотка обойдется значительно дороже.

Сомнения застройщиков и проектировщиков понятны. И тут еще предстоит найти эффективные экономические рычаги, которые могли бы двинуть высотное строительство в Нижнем вперед.

В Москва-Сити, например, в самом начале эксплуатации квадратные метры были очень недорогими. И только потом взлетели до фантастических величин. Сейчас квартиры в апартаментах Москва-Сити — одни из самых дорогостоящих в столице.

— Нет сомнений, что появление высотных зданий в городской структуре — признак развития, — убежден генеральный директор проектной компании «Интраград» Арсений Чакрыгин. — Но появление супервысоких зданий невозможно без соответствующей экономической составляющей. Спрос, рынок и финансовая составляющая в каждом конкретном регионе провоцируют появление высотного строительства, как системного градостроительного явления, а девелоперы находят технические возможности для его реализации.

Между тем, в том же Екатеринбурге, где высотное строительство уже стало тем самым «…системным градостроительным явлением», полагают, что высотки сулят большую выгоду для города. Логика рассуждений проста: раз город стремится к плотности, он не расползается вширь, а значит не нужно тянуть дополнительные коммуникации к отдаленным районам, создавать дополнительную инфраструктуру. А это серьезная экономия для городского бюджета.

Причина № 3: высотный дом сложно реализовать из-за сложных технологий

Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что высотное строительство — это, в первую очередь, высокотехнологичное строительство.

— Сразу же поясню, что здания выше 75 метров относятся к высотному строительству, а выше 100 метров — уже считаются технически сложными и уникальными зданиями и сооружениями, — поясняет генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов. — Например, в нашем ННГАСУ есть направление «Промышленное и гражданское строительство», а есть отдельная специальность «Строительство уникальных зданий и сооружений». Это разные нормативные базы, разные пожарные требования, например, необходимо размещение дополнительных технических этажей с резервуарами для систем пожаротушения и многое другое. Плюс к этому при высотном строительстве действуют уже совершенно другие требования к прочности конструкций и к фасадам.

По мнению Михаила Иванова, все это надо иметь в виду, приступая к возведению высотного объекта.

Нельзя сказать, что город совсем не готов к решению сложных технических задач.

— В техническом плане нижегородские девелоперы готовы к такому строительству, — считают в компании «Каркас Монолит». — Есть проектные институты, проектные компании, которые делают все расчеты: по сваям, ширине пролетов. Тут должен быть другой, более прочный, конструктив. Другая пожарная система, лифтовое оборудование. Построить и спроектировать сможем, чем мы хуже других?

— Если говорить о «Столице Нижний», то конкретно для нашей компании нет никаких экономических, технических или рыночных ограничений для строительства высотных домов, — говорит заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти» Борис Замский. — Более того, в условиях дефицита земельных участков под строительство на территории города проекты высотных жилых домов обеспечивали бы большую рентабельность, чем стандартная сейчас застройка не выше 25 этажей. В Нижнем Новгороде невозможность высотного строительства связана, в первую очередь, с техническими ограничениями МЧС и ГоиЧС, например, отсутствием спецтехники для эвакуации людей и тушения пожаров на высотных домах.

Причина № 4: опасения, что квартиры на высотных этажах не будут пользоваться спросом у покупателей

Есть негласное мнение, что квартиры на высотных этажах — с 15-го и выше — не очень пользуются спросом. Может быть, еще и в этом причина того, что застройщики не очень охотно берутся за высотное строительство?

— Я так не думаю, — парирует Михаил Шестнев (ГК АГРОСПЕЦТЕХ). — Есть люди, которые любят только верхние этажи. Все ценообразование в городе основано на схеме «чем ниже, тем дешевле». Поскольку верхние этажи считаются более предпочтительными, они видовые.

— …Но некоторым людям, соглашусь, некомфортно жить выше какого-то этажа, — продолжает наш собеседник. — Тут еще от ритма города все зависит. В Москве и Питере ритм жизни стремительнее. Там больше стрессов — все всегда торопятся. Поэтому для столичного жителя вполне нормально жить на верхних этажах — в ритме большого города. Чем меньше регион, тем жизнь медленнее. Думаю, регионом определяется стиль поведения человека. Так что тут еще стоит подумать, насколько нашему региону подходит высотное строительство, насколько мы с ним в гармонии?

— Есть разные покупатели. Есть те, кто, наоборот, любит высокие этажи. Есть те, кто выбирает середину. На верхних этажах обычно располагаются пентхаусы, квартиры большой площади. В элитном сегменте они вполне себе пользуются спросом — конечно, смотря по тому, по какой цене застройщик будет такое жилье продавать, — уточнили нам в офисе продаж одной из нижегородских риелторских фирм.

— Я считаю, что нужно жить в комфортной среде. Чтобы ты, например, спокойно вышел, спокойно дошел до автомобиля. Чтобы можно было посидеть на лавочке возле дома. Я не любитель жизни «как на вокзале», — поделился с нами еще один нижегородский девелопер.

Ну что же, тоже мнение, заслуживающее уважения.

Причина № 5: нижегородская геология может преподнести сюрпризы

В структурно-тектоническом отношении Нижегородская область находится в пределах так называемой Окско-Волжской системы дислокаций Токмовского свода. Наиболее опасным инженерно-геологическим процессом на территории Нижнего Новгорода считается карст, проще говоря, опасность провалов.

В 80-х годах прошлого века проводились подробные исследования карстообразования в Нижегородской области. Была составлена карта развития карстовых (карстово-суффозионных) процессов. Пользуясь ею, можно определить, к какой категории — по интенсивности провалообразования — относится исследуемая площадка. Уточнить карстоопасность можно также по результатам проведенных комплексных инженерно-геологических исследований на расположенной в рассматриваемом районе площадке. — Геология — даже от участка к участку, на расстоянии 100 м — может разительно отличаться, — объяснила «ДОМОСТРОЙ.РФ» представительница компании «Геогрунт» Анастасия Максим. Это касается возраста грунтов, их физико-механических свойств и уровня грунтовых вод. Именно поэтому для каждого здания и сооружения, будь то автодорога или частный дом — а если это высотный дом, то тем более — необходимы инженерно-геологические изыскания, выполняющиеся перед проектированием. На основании этих данных проектная организация и определяет свои решения — выбор типа фундамента и глубины его заложения.

— Но тут нужно иметь в виду, — уточнила наш эксперт — что процессы карстообразования характерны не только для Нижнего Новгорода. Например, в Москве и Московской области также встречаются карстоопасные участки, а во многих других городах имеются свои особенности, которые нужно учитывать при проектировании.

Поэтому отличие Нижнего Новгорода в геологическом плане вряд ли может стать препятствием для высотного строительства.

Причина № 6: нет четкого представления о том, где бы мог разместиться нижегородский Сити

У Нижнего Новгорода есть свои особенности, которые диктуются сложной инфраструктурой транспорта и связи, характерной для большого города.

Некоторые высотные ограничения в черте города связаны с работой доплеровского метеорологического радиолокатора (ДМРЛ), установленного в нагорной части города. Кроме того, есть ограничения, накладываемые Воздушным кодексом РФ. Значительная часть города попадает в третью и четвертую подзоны приаэродромной территории, на которых «…запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи».

Поэтому Нагорная часть, очевидно, почти полностью «выпадает» из перечня предполагаемых для такого строительства территорий.

Остается Заречка.

— Да, пока нет территорий, подготовленных к застройке, где власти хотели бы увидеть высотные дома, — продолжает Михаил Шерстнев. — …И все-таки, я считаю, это мое личное мнение: район, где было бы несколько красивых свечек, и все обустроено, такой район в городе должен быть. Лучше его разместить внизу, в заречной части. Но требование к такому району: он должен быть привлекательным и с других точек зрения — привлекать культурно-деловыми функциями. Там рядом обязательно должна быть река, скорее всего, Ока.

— Такие здания, высотные, строят где-то в центре города. И у нас Сити должен быть построен где-то ближе к центру города. Это может быть и в Нижней части. Но не на окраине, однозначно. Причем строить лучше комбинированное здание: жилое, административное, с апартаментами… У нас на площади Свободы уже построено достаточно высокое здание — хорошо смотрится, — поделился своим мнением один из нижегородских застройщиков.

— Высотное строительство, вне зависимости от типологии, является лидером индустрии по сложности инженерных, строительных и технологических решений, — размышляет Арсений Чакрыгин. — Изменение масштаба города в части высотного строительства неизбежный процесс роста мегаполиса. Но здесь важно соблюдать баланс территорий и вести аналитическую работу, связанную с градостроительной деятельностью. Глубокий анализ и принципиальная профессиональная позиция инвесторов, проектных и профильных согласующих организаций исключат появление градостроительных ошибок и любой диссонирующей застройки.

— Считаю, что в будущем высотные здания обязательно появятся в нашем городе и станут его украшением, — подытоживает Михаил Иванов.

Так что свой Сити у Нижнего, вполне возможно, все-таки будет.

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации


       
Аналитика рынка недвижимости


Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика