Московские квартиры перестали дорожать: теряет позиции комфорт-класс - «Недвижимость»

Надолго ли?

На московском первичном рынке жилья начали формироваться новые устойчивые тенденции. Причем внутри МКАД крепнут одни тренды, а в Новой Москве — другие. Куда пойдут цены на столичном рынке новостроек этим летом и какие факторы будут влиять на «прайсы», выяснил «МК».

Как рассказал «МК» директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, весной на рынке новостроек «старой» Москвы (без элитного сегмента) наблюдалась тенденция к снижению предложения. В марте объем экспозиции уменьшился на 6,6% по сравнению с объемом февраля, в апреле снижение за месяц составило 1,4%, в мае — 1,2%. При этом в апреле впервые за долго время цены на новостройки внутри МКАД перестали расти. При этом за год средневзвешенная цена предложения выросла на 13,6%, достигнув 486,3 тыс. руб./кв. м. В массовом сегменте 1 «квадрат» сейчас в среднем стоит 335,75 тыс. руб. 

В Новой Москве наблюдается другая картина. Если в марте средневзвешенная цена предложения выросла по сравнению с февралем на 1,1%, то в апреле цена за месяц впервые за долгое время уменьшилась на 1,3%, в мае снижение продолжилось (–2,4% по сравнению с апрелем). Сейчас за 1 «квадрат» в двух новых округах застройщики просят 248,7 тыс. руб.

По подсчетам аналитиков компании «Бест-Новострой», сегодня самая дешевая квартира-студия площадью 15,7 кв. м. продается в Кузьминках за 5,13 млн руб. Наиболее бюджетная «однушка» (30,8 кв. м.) в столице обойдется в 7,52 млн руб. и находится в ЖК комфорт-класса в Южном Бутово. Лоты с минимальными ценами на апартаменты в старых границах Москвы сосредоточены в Зеленограде. Здесь можно купить студию площадью 19,4 кв. м за 4,35 млн руб. или однокомнатные апартаменты площадью 32,5 кв.м. за 5,95 млн руб.

В «старой» Москве продолжает терять свои позиции комфорт-класс, его доля в структуре предложения продолжает снижаться, при этом доли жилья бизнес-класса и премиум-класса — увеличиваются. «На рынке новостроек улучшаются качественные характеристики вновь выходящих на рынок проектов, границы между классами становятся все более размытыми. Эта тенденция наблюдается и на рынках первичного жилья Новой Москвы и области», — отметил Родионцев.  

«Меняются приоритеты покупателей. Особенно это заметно в премиальном сегменте. Граждане все чаще отказываются от ипотеки в пользу рассрочки из-за высоких процентных ставок по кредитам», — заметила директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. 

Как добавил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, в последнее время выросли продажи новостроек премиум-класса, поскольку многие состоятельные россияне перестали выводить средства за рубеж и стремятся вложить их в надежные и ликвидные отечественные активы. 

Набирает силу еще одна интересная тенденция — продолжает снижаться средняя площадь лота. Сегодня этот показатель в «старой» Москве составляет 55,2 кв. м (без учета элитки), в Новой Москве — 47,3 кв. м, в Московской области — 46,9 кв. м. За три года снижение данного показателя составило: – 2,8% в «старой» Москве, -3,9% в Новой Москве и – 7,0% в Московской области.

«Изменение условий ипотеки с господдержкой сказалось на спросе в московском регионе. Причем сильнее всего этот фактор затронул сегменты жилья комфорт-класса «старой» Москвы, а также рынки Новой Москвы и области», — сообщил Родионцев.

Директор по продукту MR Group Жанна Махова обратила внимание на еще один важный тренд — из-за снижения доступности ипотеки в продажах до 48% сократилась доля квартир с отделкой. При высоких ставках по кредиту клиенты неохотно приобретают более дорогие (на 15-20%) квартиры с отделкой, и рассчитывают на ремонт собственными силами. Застройщики действуют на упреждение — они сокращают их предложение, предлагая больше вариантов без ремонта или в формате предчистовой отделки (white box). «Дальнейшее снижение доступности ипотеки (как в рамках рыночных, так и субсидируемых программ) закрепит тенденцию на уменьшение предложения квартир с отделкой, хотя полностью из продажи они, конечно, не исчезнут — клиенты привыкли к этому продукту, а цены на стройматериалы и ремонт собственными силами растут», — подчеркнула Махова. 

По ее мнению, пока нет никаких предпосылок к заметному снижению цен. Спрос останется на высоком уровне даже после возможной коррекции летом. Более того, осенью у застройщиков еще меньше стимулов снижать цены, потому что в этом время начинается высокий сезон на рынке. Поэтому самые большие шансы на удачную сделку у покупателей появляются в летние отпускные месяцы, когда число сделок традиционно снижается. В этот период девелоперы готовы делать скидки, предлагать более выгодные условия для рассрочки.

Не ожидает существенного спада продаж во второй половине 2024 года и Голев:  «ЦБ скоро начнет снижать ключевую ставку, что сделает более доступными рыночные кредиты. Кроме того, в ближайшей перспективе на рынке могут появиться ссудо-сберегательные кассы, а также ипотека для участников СВО и сотрудников ВПК». 

Как полагает Роман Родионцев, главную роль в дальнейшем развитии ситуации на первичном столичном рынке жилья будет играть ключевая ставка ЦБ. Точнее ожидания участников рынка по ее снижению и возвращению на нормальный уровень. На фоне заявлений о прекращении действия льготной ипотеки покупатели будут стремиться закрыть покупку до этого периода. Но и остальные программы (семейная, IT) будут поддерживать спрос, особенно в случае распространения таких программ на более широкую аудиторию.

Дополнительное влияние на рынок жилья, по мнению Родионцева, может оказать запрет строительства студий. Сейчас это один из популярных форматов для покупателей, позволяющий «зайти» на рынок новостроек с небольшим бюджетом. Локально спрос на такие лоты может подскочить. И соответственно, цены также на них могут вырасти. Но так как их доля невелика в общей массе продаваемых лотов, то это не вызовет скачок цен.

«Закрытие с 1 июля льготной ипотеки приведет к тому, что основным драйвером роста первичного рынка станет семейная ипотека, которая уже сегодня обеспечивает 30-50% сделок», — уверена Светлана Бардина. Потенциальным покупателям квартир она рекомендует обратить внимание на проекты с квартирами семейного формата, с красивыми видами из окон и развитой инфраструктурой, спроектированной по принципу «города в городе». «Важно сравнивать предложения разных застройщиков и выбирать наиболее подходящий вариант», — советует специалист.