Эксперты дали неутешительную оценку российскому рынку недвижимости - «Недвижимость»

Льготная ипотека не смогла разогнать объемы строительства, но взвинтила стоимость жилья

2024 год разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Одни не успели заскочить в последний вагон льготной ипотеки. Другие отказались от приобретения квартиры из-за высоких цен на новостройки. Третьи с ужасом поняли, что из-за повышения ключевой ставки до 21% минимальный кредит обойдется им в 26% годовых.

Факты, повлиявшие на российский рынок недвижимости, привели на пресс-конференция в ТАСС члены Российской гильдии риелторов.

«Однушки» всегда в цене

За время действия льготной ипотеки объем строительства многоквартирного жилья в России увеличился на 15%. В мае 2020-го он составлял 100 миллионов квадратных метров, в июне 2024-го - 115 миллионов. При этом цены на квартиры выросли в два - два с половиной раза.

Вывод очевиден: льготная ипотека не смогла разогнать объемы строительства, но взвинтила стоимость жилья.

Как вели себя рынки строящегося жилья с момента запуска льготной ипотеки?

На 30 самых крупных российских городов приходится 63% от всего объема строительства в стране. На первую тройку - Москву, Краснодар и Санкт-Петербург - 25%.

- Несмотря на одинаковые ипотечные стимулы, рынки реагировали по-разному, - говорит президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин. - Заметен рост новостроек в Хабаровске, Екатеринбурге, Владивостоке, Тюмени, Туле (в 1,5-2 раза больше). Снижение объемов за четыре года показали Санкт-Петербург, Красноярск, Рязань, Уфа, подмосковный Красногорск.

Распределение строящегося жилья по комнатности и площадям тоже не стало откровением. Прямо сейчас в России возводятся дома с общим количеством квартир 2,4 миллиона. Больше половины из них - «однушки»: 1,28 миллиона. На втором месте - «двушки»: 791 тысяча. На третьем - «трешки»: 311 тысяч. Многокомнатных квартир в новостройках всего лишь 40 тысяч на всю страну.

Размер 66% строящихся квартир не превышает 55 квадратных метров. В течение последних двух лет этот показатель не меняется.

На региональных рынках недвижимости, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и республик Северного Кавказа, наблюдается диспропорция по объему предложения между одно- и двухкомнатными квартирами и жильем большой комнатности, продолжает спикер. Эта тенденция сохраняется с 2021 года. Однако, несмотря на и без того значительный перевес малоформатного жилья, спрос на него остается повышенным. Дорог нынче квадратный метр.

Максимальные цены на жилье традиционно наблюдаются в Москве (300-400 тысяч рублей за квадратный метр в новостройках массового сегмента), в Санкт-Петербурге (200-360 тысяч) и в Сочи (200-400 тысяч рублей). В южных городах (Туапсе, Новороссийск) и на Дальнем Востоке (Южно-Сахалинск, Владивосток) стоимость «квадрата» составляет 170-200 тысяч рублей. В большинстве других городов цены находятся в диапазоне 100-150 тысяч за квадратный метр.

Ипотека сместилась в сторону «вторички»

Предложение на рынке новостроек за год выросло на 12% - это если считать в квадратных метрах. Рост предложения идет за счет ранее нераспроданного жилья в мегаполисах.

На первичном рынке оно составляет 52,9 миллиона квадратных метров, на вторичном - 50 миллионов (данные неточные, поскольку учитывались объявления только на одной интернет-платформе).

- Мы прогнозируем, что объем предложения в новостройках через год-полтора снизится, поскольку запускать новые проекты смогут далеко не все застройщики. В результате рынок снова качнется к дефициту предложения. В средних и малых городах уже сейчас наблюдается дефицит новостроек, - продолжает Артемий Шурыгин.

Спрос на покупку недвижимости, напротив, стал серьезно снижаться. Количество сделок в третьем квартале (июль-сентябрь) 2024 года на вторичном рынке снизилось на 35% по сравнению с тем же периодом 2023-го (было заключено 546 тысяч сделок). А на первичном покупательский интерес упал вдвое - до 125 тысяч сделок.

Сильнее всего (от 40 до 70%) спрос снизился в Костроме, Рязани, Абакане, Сочи, Тюмени, Волгограде, Владивостоке, Омске. На 20-30% спрос упал в Калининграде, Майкопе, Оренбурге, Тольятти.

Если смотреть по регионам, снижение продаж в новостройках произошло везде. В Красноярском крае - на 45%, в Краснодарском - на 39%, в Ростовской области - на 31%, в Новосибирской - на 30%, в Свердловской области - на 25%, в Московской - на 24%, в Москве - на 16%.

По объемам выдачи ипотеки спрос сместился в сторону вторичного жилья. В октябре 2023 года пропорция кредитования составляла 47% на новостройки и 53% на «вторичку» (включая индивидуальное жилищное строительство). В октябре 2024 года - соответственно 41% и 59%.

Опять же - неудивительно. В 2024 году государство совершило на рынок ипотеки «регуляторную атаку» - комплекс мер, направленный на охлаждение рынка кредитования жилья. Меры оказались успешными. Объем кредитования в ноябре 2024 года составил 623 миллиарда рублей - на 55% ниже, чем в ноябре 2023-го.

Спад выдачи ипотеки за год составил 64% - почти в три раза, добавляет член комитета по ипотеке Ирина Киселева.

В нынешних условиях большая часть россиян не имеют возможности взять ипотеку по рыночным ставкам, а те, кто такую возможность имеют, делают это лишь при крайней необходимости.

Согласно опросу Frank RG, заградительной для россиян стала ставка 16%. Только один из ста респондентов может платить такие годовые. Ставки выше 16% неприемлемы ни для одного опрошенного. Лишь каждый четырнадцатый готов взять кредит под 15%, каждый двенадцатый - под 14%, каждый третий - под 10%. Двое из трех опрошенных согласны на 7% годовых, и все до единого - на 6%.

Что риелтору хорошо, то покупателю - плохо

Потенциальные покупатели отложили приобретение жилья на несколько лет. Большинство (60%) планируют решить квартирный вопрос в ближайшие два-три года. Каждый пятый (19%) считает, что быстрее, чем за пять лет, сделать это не удастся. Примерно столько же (21%), впрочем, надеются успеть до конца 2024 года.

Почему же цены на новостройки не падают ни в столицах, ни в других городах-миллионниках? Прежде всего - их поддерживают программы застройщиков. А по стране рост стоимости и новостроек, и готового жилья продолжается, в частности, из-за действующей Арктической, Дальневосточной ипотеки, ипотеки в новых регионах: сохраняются льготные ставки, а значит - нет предпосылок для снижения цен. Увы - что риелтору хорошо, то покупателю - плохо.

Совсем иная ситуация на вторичном рынке. В половине регионов цены на квартиры в старом фонде с июня 2024 года снизились. В остальных, за редким исключением, процесс начался осенью. Топ регионов по снижению цен возглавила Чечня: минус 27% с июня по октябрь. В Ингушетии - минус 12%, в Карачаево-Черкесии - минус 5,4%.

Еще один фактор, всегда влияющий на рынок недвижимости, - внутренняя миграция, усилившаяся в последние месяцы. Основной поток россиян переезжает в Центральную Россию. Почти во всех остальных регионах уменьшается количество работающих. Наибольший отток населения наблюдается с Дальнего Востока и Северного Кавказа. В основном на этих территориях и снижается интерес к покупке жилья.