Даже свидетельство о рождении может создать проблемы: какие документы теперь следует проверять перед покупкой жилья - «Риэлторские технологии»

Не следует покупать недвижимость в спешке — впоследствии это может обернуться серьезными неприятностями вплоть до изъятия приобретенного жилья судом.

Поэтому, прежде чем ставить свою подпись на договоре, нужно не пожалеть времени и внимательно проверить всю документацию по интересующей квартире или другому объекту.

У каждого специалиста по сделкам с недвижимостью есть свой список документов, которые он всегда требует от продавца. Стандартный перечень обычно включает:

- выписку из ЕГРН,

- свидетельство о регистрации права собственности продавца (при наличии — т. к. с июля 2016 года их перестали выдавать),

- паспорт собственника,

- свидетельство о регистрации брака продавца и нотариальное согласие его супруга на продажу (если недвижимость приобретена в период брака),

- выписку из лицевого счета квартиры или единый жилищный документ (это для Москвы и Московской области),

- квитанции на коммунальные платежи за последний месяц или справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ,

- техплан или техпаспорт квартиры (для проверки перепланировки).

Но если проанализировать примеры из судебной практики, когда сделку купли-продажи жилья признавали недействительной, можно пополнить приведенный список новыми документами (о которых многие, вероятно, даже не задумывались раньше).

1. Свидетельство о рождении продавца

Казалось бы, какое отношение оно может иметь к сделке с недвижимостью? Но одно из недавних дел, которое рассматривалось в Верховном суде РФ, показывает, что может — причем самое непосредственное.

Женщина купила квартиру в Москве. Банк, где она взяла кредит на покупку квартиры, проверил документы и никаких подвохов не нашел.

Оценщик подтвердил, что заявленная стоимость квартиры соответствует рыночной. Но, несмотря на это, через несколько лет женщина получила иск от Департамента городского имущества Москвы, который требовал признать квартиру государственной собственностью.

Оказалось, что женщина, продавшая квартиру, получила ее путем мошенничества. Она обратилась к нотариусу, предъявив поддельное свидетельство о рождении, где говорилось, что она дочь покойной собственницы квартиры.

Получив квартиру по наследству, она продала ее практически сразу же — спустя три месяца.

В суде покупательницу обвинили в том, что она не проверила свидетельство о рождении продавца и не убедилась в его подлинности. Сейчас это можно сделать с помощью сайта Единого государственного реестра ЗАГС, введя там реквизиты свидетельства.

Все судебные инстанции удовлетворили иск Департамента и лишь в Верховном суде РФ дело пересмотрели. Покупательнице помогло то, что на момент заключения сделки этот сайт еще не функционировал (его ввели только с 2018 года).

Суд также учел, что у нее были документы о положительных результатах проверки квартиры перед сделкой, поэтому признал ее добросовестным покупателем (ВС РФ, определение № 5-КГ21-166-К2).

2. Договор на предыдущую продажу или дарение квартиры

Если продавец квартиры сам ее купил когда-то или получил в дар, нужно внимательно изучить текст того договора. Проблемы могут возникнуть, если тот документ подписывался от имени собственника по доверенности.

В Московском горсуде рассматривался другой спор, где предыдущая собственница заявила, что она вовсе не подписывала договор на продажу своей квартиры. И у покупателя, который приобрел квартиру после той продажи, могли истребовать жилье обратно, т. к. оно выбыло против воли первоначального собственника.

Помогло лишь то, что его юристы смогли доказать, что та собственница не могла не знать о продаже своей квартиры (учитывая ряд предшествующих продаже обстоятельств — Мосгорсуд, определение № 4г/8-5517).

Также в договоре дарения нужно проверить, не сохранил ли даритель за собой право пользования жильем.

При наличии такого пункта новому собственнику грозит судебная тяжба с постоянным жильцом купленной квартиры (например, решение Промышленного р-го суда г. Ставрополья, дело № 2-231/2017).

3. Текст завещания и свидетельство о праве на наследство

Если квартира была получена продавцом по завещанию и продается она до того, как истекло 3 года со дня открытия наследства, нужно проверить прежде всего свидетельство о праве на наследство.

Там может быть указано, что эта квартира обременена завещательным отказом (т.е наследник обязан предоставить ее в пожизненное пользование человеку, которого указал наследодатель).

Тогда этот человек может в пределах 3-летнего срока потребовать исполнить волю завещателя. Причем это его право не отменяется даже в случае перехода права собственности на квартиру от наследника к покупателю (ст. 1137 ГК РФ).

Анализ текста завещания может помочь выявить обязательных наследников, которые могут претендовать потом на часть квартиры.

Например, женщина купила квартиру, полученную продавцом по завещанию от своей бабушки. В завещании он был указан единственным наследником. Тогда как в квартире на тот момент был зарегистрирован еще отец продавца (т. е. сын наследодателя) пенсионного возраста.

Покупательница не обратила внимания, что этот мужчина соответствовал всем критериям обязательного наследника (он был нетрудоспособен на дату открытия наследства и приходился наследодателю сыном — ст. 1149 ГК РФ) и не сопоставила это с фактом того, что он не упоминался в завещании.

Т.е. угроза того, что он впоследствии предъявит права на наследство, была налицо. И вскоре после заключения сделки она получила иск от этого наследника.

Через суд он признал за собой право собственности на долю в квартире, несмотря на то, что жилье было уже продано (Железнодорожный р-й суд г. Ростова-на-Дону, дело № 2-281/2020).