Не попасть на мошенников: что должно насторожить в покупателях квартиры - «Риэлторские технологии»

При купле-продаже квартиры рисков у продавца, вопреки расхожему мнению, не меньше, чем у покупателя. Поэтому продавец также должен подойти к сделке ответственно и быть очень внимательным. Вместе с экспертами разбираемся, что должно насторожить продавца недвижимости в покупателях.

Аванс и задаток

Один из первых вопросов, которые начинают обсуждать продавец и потенциальный покупатель, это оформление договора передачи аванса или задатка. Последний отличается повышенной ответственностью, а следовательно, и повышенным риском для продавца. Если продавец по какой-либо причине не выйдет на сделку в оговоренные сроки, то должен будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. Размер задатка может доходить до 500 тыс. руб., рассказывает адвокат Олег Сухов.

Возвращение задатка в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса) справедливо, когда продавец, пообещавший заключить с покупателем договор на конкретных условиях, вдруг передумал. Но недобросовестные покупатели могут попытаться добиться выплаты им двойного задатка, введя продавца в заблуждение, говорит советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Иван Суворов.

Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, но планировал заработать на продавце. Он может, например, устно перенести дату подписания договора купли-продажи на более поздний срок, а затем подать иск о взыскании двойной суммы задатка, ссылаясь на отказ продавца от своевременного оформления сделки в оговоренное в соглашении о задатке время, добавляет старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова. И суд может обязать продавца вернуть больше денег, чем он получил в качестве аванса.

По словам Ивана Суворова, избежать таких выплат просто. Достаточно придерживаться следующего правила: устанавливать задаток в договоре только в том случае, когда продавец точно уверен, что сделка состоится с конкретным покупателем и на установленных условиях. Если есть сомнения, лучше указывать в договоре не задаток, а аванс. Его возвращать в двойном размере не нужно, поясняет эксперт.

Владимир Колганов, юрист юридической компании «Генезис»:

— Необходимо различать задаток и аванс. По своему значению термины совершенно разные, хотя в повседневной жизни их считают одинаковыми. Аванс — это предоплата, которая возвращается. Задаток — это залог выполнения договора. Чаще всего недобросовестные покупатели используют схему, пытаются вынудить продавца отказаться от сделки. Ведь в таком случае покупателю возвращается задаток в двойном размере.

Цена по договору

Продавцу всегда необходимо указывать в договоре купли-продажи только реальную цену. Ведь в случае аннулирования сделки и признания ее недействительной вы сможете вернуть только сумму, указанную в договоре, разъясняет юрист юридической компании «Генезис» Владимир Колганов. Однако стоимость в договорах нередко намеренно занижают для уменьшения налога, который необходимо заплатить с продажи недвижимости. При этом может возникнуть такая ситуация, когда покупатель предложит сначала зарегистрировать право собственности, а уже потом заплатить деньги.

«Иногда покупатель предлагает занизить покупную цену в договоре, например, в целях экономии продавца при уплате налогов. Но после заключения договора и регистрации права собственности покупатель может отказаться платить всю реально оговоренную стоимость объекта, а у продавца не будет юридической возможности взыскать ее», — объясняет Светлана Макарова.

Зачастую используется схема, когда покупатель может предложить заплатить большую сумму за квартиру, а потом через суд попытается снизить стоимость и вернуть себе деньги, в итоге купив недвижимость по более низкой цене. Поэтому при продаже нужно опираться на стандартный договор и не соглашаться на предложения покупателей изменить их, говорит Владимир Колганов.

Лучше всего производить регистрацию, пользуясь специальными банковскими сервисами, когда деньги от покупки квартиры собственник получит только после государственной регистрации, добавляет Иван Суворов.

Расчет за квартиру

Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.

Устранимые, но нежелательные риски — это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам, пытаясь вернуть свое жилье.

Важнейшим условием для регистрации является фактическая передачи квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее. Акт приема-передачи — это определяющий документ в отношениях купли-продажи квартиры, которым подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу, напоминает Иван Суворов. Договор всегда надо внимательно изучать, а подписывать можно только в том случае, если претензий действительно нет, а обязательства исполнены. Также продавцу рекомендуется использовать преимущественно договор и акт приема-передачи, составленные его юристом, а не предложенные покупателем, добавляет эксперт.

Чем может обернуться сделка с недобросовестным покупателем

Одна из угроз — признание сделки недействительной. Обычно именно покупатель запрашивает у продавца справку из психоневрологического диспансера, чтобы удостовериться в отсутствии препятствий к совершению сделки, объясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но не стоит забывать, что нужно удостовериться в нормальном состоянии обеих сторон. То есть и покупателя тоже. Ведь сделка может быть признана судом недействительной, если гражданин в момент совершения находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177.1 ГК), говорит эксперт.

Случаи из практики

Олег Сухов, адвокат:

— Непоправимые последствия возникают, когда покупатель обзаводится документами об оплате договора без его фактической оплаты. В этом случае продавец остается и без квартиры, и без денег. Приведу несколько примеров из собственной судебной практики.

Первый пример. За бабушкой долгое время ухаживал и помогал ей молодой человек, которому она решила продать свою квартиру подешевле. Полностью доверяя ему, она пошла с ним к нотариусу, где, не глядя, подписала подготовленный нотариусом договор. В договоре было сказано, что денежные средства получены бабушкой до подписания договора и претензий на сей счет она не имеет никаких. Когда после сделки старушка попросила оплату, то последовал ответ, что денежные средства ей уже были переданы и она сама подтвердила это собственноручной подписью в договоре.

Второй пример. Покупатель при оформлении договора положил денежные средства в банковскую ячейку и передал от нее ключ продавцу. В этот же день стороны составили акт приема-передачи квартиры, в котором указали, что расчеты между ними произведены полностью и претензий друг к другу они не имеют. Регистрация перехода права собственности в Росреестре по заявлению покупателя была приостановлена и вовремя не состоялась. По истечении срока договора банковской ячейки покупатель обратился в банк с заявлением об утере ключа и, заплатив штраф, получил дубликат и забрал все содержимое, предназначавшееся продавцу. Так покупатель приобрел квартиру бесплатно, а продавец остался без жилья и полагавшихся за него денег.

Что должно насторожить продавца

Насторожить должна поспешность покупателя в заключении предварительного договора (договора задатка) сразу после осмотра и без проверки объекта. Тревожным знаком может быть настойчивое предложение различных непрозрачных схем оплаты якобы в интересах продавца и для упрощения регистрации права собственности — занижение цены, выведение условий оплаты в отдельный договор, предупреждает Светлана Макарова. Избежать таких рисков поможет сбор информации о покупателе в доступных источниках, а также тщательная проработка сделки и использование механизмов расчетов, защищающих обе стороны.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Иногда встречаются покупатели, которые на самом деле не намерены совершать сделку. Покупка квартиры для них — это своего рода возможность скрасить досуг, пообщаться, выйти в люди. В последний момент они отказываются от сделки под разными предлогами. Например, «я передумал». У них изначально не было цели для совершить покупку и, возможно, даже не было на нее средств. Опытные агенты хорошо знакомы с такой категорией псевдопокупателей и знают, как выявить их на начальном этапе, чтобы сэкономить время, как свое, так и реальных покупателей. Это не уловка в прямом смысле слова, нельзя сказать, что такие «туристы» имеют злой умысел — это такое общепринятое профессиональное название данной группы граждан. Но чужое время и силы они, тем не менее, тратят.