«Лучшее сразу разбирают!»: какие недостатки объявлений бесят покупателей - «Риэлторские технологии»

Продавцам загородной недвижимости на заметку: покупатели рассказали, чего им не хватает в объявлениях и какая информация об объекте им важна.

Исследователи Циан провели опрос, чтобы выяснить, какие особенности объявлений чаще всего раздражают покупателей.

Самая популярная проблема при поисках загородной недвижимости — неадекватная цена (чаще всего, разумеется, речь идет о завышении): на это пожаловались 39% респондентов.

На втором месте по популярности — отсутствие подходящего («того самого») варианта, так ответили 36% опрошенных. На третьей и четвертой строчке рейтинга проблем, возникающих у потенциальных покупателей, — дефицит информации: об участке и доме хочется знать как можно больше, поэтому одним не хватает данных (25%), другим мало фотографий (32%).

Особенно серьезным недостатком потенциальные покупатели назвали отсутствие информации о статусе дома и земли и наличии документов (17% участников опроса).

«Одежда» по сезону

Некоторые участники опроса столкнулись с откровенным мошенничеством. Например, автор объявления выдавал себя за полноправного продавца, при этом им не являлся (об этом заявили 20% опрошенных).

Случаются и другие неожиданности: например, когда продается вовсе не тот объект, что указан в объявлении. Адлерский риелтор Анна Моисеева говорит, что значительная часть объявлений об объектах, расположенных в Сочи и окрестностях, — фейковые. Чаще всего звонящих по ним покупателей приглашают на просмотр, но по приезду этот объект оказывается недоступен, зато совсем рядом есть не хуже (и даже лучше). Если клиент соглашается посмотреть другой вариант, в пьесу вступают гипнотическое влияние юга, очарование морского побережья и отеческая «забота» риелтора — покупатель сильно рискует приобрести не то, что хотел изначально.

24% респондентов, опрошенных специалистами Циан, заявили, что адрес объекта не всегда соответствует действительности.

Раздражают покупателей объявления-дубли (так бывает, когда объектом занимаются сразу несколько риелторов — подобная проблема знакома 15% респондентов), неактуальные публикации (это случается, если собственник уже продал или передумал продавать свой дом, но объявление с публикации не снял, вводя всех в заблуждение: с этим так или иначе довелось столкнуться 16%) и нежелание продавца отвечать в чате (8%).

Есть претензии и к фотографиям. Часть респондентов заявила, что им не нравится, когда к объявлению прикреплены фотографии низкого качества или если не соответствуют сезону: объявление опубликовано летом, а на фото — сугробы, новогодние гирлянды и снеговик. Доля таких потенциальных клиентов равна 11%.

Пожалуй, самый серьезный и актуальный недостаток среди названных: хорошие предложения уходят слишком быстро (9%). Но тут ничего не поделаешь — законы рынка!

«Если бы губы Никанора Ивановича да приставить к носу Ивана Кузьмича»

Сложность, возникающая едва ли не у каждого потенциального покупателя, — отсутствие подходящего варианта, этот ответ оказался на второй строчке рейтинга. Нет в мире совершенства — при всем многообразии выбора покупатели периодически сталкиваются с тем, что совместить все свои пожелания в одном объекте, не получается.

В качестве примера приведем дачную «эпопею» семьи Ирины Н.: «Мы сразу определили для себя несколько факторов, по которым дальше искали вариант: направление, удаленность от Москвы, бюджет, ИЖС. Со всем остальным (наличие или отсутствие газа и септика, количество соток) можно либо что-то сделать самостоятельно, либо просто смириться. Но даже этих четырех факторов оказалось слишком много, чтобы они сочетались в одном варианте. Как всегда в таких случаях, пострадал бюджет: дачу мы нашли, но за нее пришлось отдать на четверть дороже той суммы, которую мы закладывали».

Ирина комментирует и другую проблему — отсутствие информации о документах. Когда нашелся интересный вариант, выяснилось, что продавец — пока даже не собственник! Молодой парень подал объявление «на перспективу»: его бабушка умерла за месяц до этого, оставив дом внуку. Документы, разумеется, пока не оформлены, но деятельный продавец решил заранее прощупать почву — выяснить, как быстро и за сколько впоследствии удастся продать дом, рассказывает собеседница Циан.Журнала.

О важности правильных фотографий

Проблему с фотографиями нам прокомментировала риелтор Ирина Горбачева. По ее словам, она особенно остро стоит для подзапущенных предложений — к таким обычно относятся дачи, построенные в советское время.

«Недооценивать важность фотографий не стоит: покупатели часто не состоянии отделить помещение от вещей и предметов интерьера, которые после покупки можно будет выбросить не глядя (правда, лучше все-таки рассмотреть: на старых дачах очень часто остаются настоящие артефакты). Объявления необязательно сопровождать профессиональными фотографиями — куда важнее, чтобы они были светлыми, чтобы были понятны габариты объекта и желательно его планировка — подойдет даже рисунок от руки», — уточняет риелтор.

Обязательно сфотографируйте дом на участке, комнаты (чтобы были видны углы и окна) и интересующие дачника объекты: септик, бойлер, санузел в доме. Уберите все лишние предметы, закройте шкафы, застелите постель и вымойте посуду, чтобы эти детали не отвлекали покупателя от главного.

Проблемы на сделке

Пользуясь случаем, Циан выяснил, с какими трудностями сталкиваются покупатели по ходу сделки. На первом месте оказались цены на услуги агентств и риелторов — кстати, Циан.Журнал уже писал, из чего складываются комиссии агентов.

Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», напомнил, что обязанности риелторов гораздо шире, чем кажется неопытному обывателю. «Да, основная задача — помочь продавцам и покупателям найти компромисс, который устраивал бы обе стороны, и провести сделку. Порой сделать это крайне сложно, так как собственники жилья хотят продать его как можно дороже, а покупатели — добиться скидки. Но недостаточно просто создать объявление в базе: надо самостоятельно отвечать на звонки, общаться с потенциальными покупателями (или просто с любопытствующими), проводить просмотры, торговаться, готовить документы и т. п.».

При этом опытный риелтор еще на этапе телефонного разговора понимает, насколько серьезны намерения другой стороны (а значит, экономит время собственника). К тому же он всегда сориентирует продавца по поводу реальной рыночной стоимости объекта (и снимет главную проблему — завышенную цену), поможет сторонам сделки договориться о наиболее выгодных условиях, займется проверкой и подготовкой документов.

Прирезанные, но не оформленные сотки

Впрочем, эксперт описал идеального риелтора, а такого — поди отыщи, парируют участники опроса и называют еще один камень преткновения на сделке: сложности с поисками адекватного агента.

Дмитрий вспоминает, что бо́льшую часть работы сделал за своего агента: «Я ночами сидел в базах и ловил подходящие предложения, сам ездил на все просмотры и перед сделкой исправлял невыгодные для меня пункты договора: продавец на словах пообещал оставить технику (бойлер и котел), а в договоре фигурировала фраза, что он все вывезет. Риелтор при наших спорах стояла в углу, скромно потупив взор. Но комиссию она взяла полноценную».

Другая непростая проблема — межевание: когда дело доходит до изучения документов, нередко выплывают различные нестыковки. Так, в практике Ирины Горбачевой то и дело встречаются крайние к лесу участки — прирезанные, но не оформленные. Эксперт отмечает, что их реально оформить, но это потребует времени, которого никогда нет, если речь идет об альтернативных сделках. Кроме того, после перемежевания перед собственником маячит необходимость выплаты долгов.

«Один товарищ прирезал к своему участку в 98-м году три лесные сотки и получил в итоге девять соток. А членские взносы все эти долгие годы платил только за шесть соток. Разумеется, правление СНТ перед продажей требует уплаты долга — всё, что нагорело за это время за дополнительные три сотки. Иногда сумма получается настолько внушительной, что сделка оказывается под вопросом».

И наконец, многие опрошенные признались, что они просто не понимают, как устроен процесс продажи и покупки загородной недвижимости. С этим Циан.Журнал готов помочь: мы специально составили целых две энциклопедии: для продавцов и для покупателей.