Продажа с подвохом: почему не стоит гнаться за дешевизной - «Риэлторские технологии»

Малыши верят в Зубную фею и Деда Мороза, а некоторые взрослые — в шанс купить недвижимость по бросовой цене. Какие варианты должны вызвать подозрения? Циан.Журнал собрал различные примеры, когда продавцы предпочли деликатно умолчать о чем-то важном.

Немало случаев, когда собственники совершенно случайно «забывают» сообщить главное, а жаль: столько бы времени сэкономили — себе и риелторам, покупателям.

СТОП-СЛОВА

Руководитель «Агентства ФЛЭТ» Елена Толстикова составила перечень словосочетаний и особенностей объявлений, которые должны насторожить потенциального покупателя.

1. «Продается без посредников», «агентам не звонить» и т. д. Покупатель, подбирающий квартиру без риелтора, даже обрадуется, не подозревая, что за этим, вероятно, стоит попытка утаить какую-то информацию, избежать ненужных вопросов и свидетелей.

2. «Только писать», «не могу говорить по телефону, общаюсь только в сообщениях». Конечно, это удобнее, но в таком важном деле, как покупка недвижимости, выглядит странно. Складывается ощущение, что человек прячется или выдает себя за другого.

3. «Продается без просмотров». Обычно это означает, что в квартире кто-то уже живет и выселяться добровольно явно не желает. Вероятно, жильцы даже не в курсе, что их квартира или дом выставлены на продажу.

4. «Все вопросы — по телефону», при этом в объявлении указана минимальная информация. Продавцы что-то скрывают и не хотят об этом писать в объявлении, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей.

5. Объявления без фотографий. Два варианта: либо объект находится в ужасном состоянии, либо продавец имеет определенный (и не очень подходящий для сделки) склад характера, иначе он не поленился бы сделать фотографии дома, подъезда и т. д.

Догонят и еще дадут

Что заставляет людей в принципе рассматривать заведомо сомнительные лоты, выставленные на продажу? Среди самых распространенных аргументов такие: «люди не ориентируются в рынке, поэтому выставили свой дворец за копейки», «они наверняка хотят побыстрее продать что-нибудь ненужное, чтобы сразу купить что-нибудь нужное», «да просто продавцы богатые и им неважно — миллионом больше, миллионом меньше».

Страсть к халяве неистребима: помните объявления о продаже зарубежной недвижимости по €1? Собственная вилла в Италии, да еще и даром! На практике выяснялось, что дешевле приобрести обычную виллу за сотни тысяч евро: ее хотя бы не придется в срочном порядке восстанавливать в соответствии с государственными требованиями.

Но и у нас хватает подобных предложений. Вот, например, такое объявление (сейчас оно уже снято с публикации, но у редакции все ходы записаны):

«Особняк без внутренней отделки: 1373 кв. м, (зарегистрирован жилой дом 2012 г.), из них жилая — 475 кв. м. Пять уровней: три жилых этажа + цокольный этаж + мансарда. Высота потолков — 4,7 м. Подземный гараж на четыре авто, бассейн. четыре отдельных входа. Летняя веранда. Электричество 380В; 20 КВт по ТУ, проводка разведена. Газ по границе участка (высокого и низкого давления). Земля — 20 соток. Капитальный забор с двух сторон. Удобный, круглогодичный подъезд с Егорьевского шоссе. Рядом ж/д станция (5–7 мин пешком), супермаркет. Охраняемая территория. Возможен обмен на жилую недвижимость. Цена на обмен по кадастровой стоимости. Сделка нотариальная (то есть все документы проверяет нотариус, копии НЕ предоставляю)».

Добавим, что дом находится в 18 км от МКАД. За неполные 12 млн рублей такой лот (а ведь еще бассейн, гараж, инфраструктура) — просто подарок! По мнению Елены Толстиковой, объявление должно было озадачить как минимум отказом собственника предоставить копии документов: «Обычно работаем от обратного: нам показывают документы, мы их изучаем и видим, если с ними что-то не так. Тут заранее предупреждают, что показывать их не будут: кто же пойдет на сделку, не видя документов!»

Бывает, что объект продают по подложным документам — настоящий собственник даже не в курсе происходящего.

ЧАЩЕ ВСЕГО ТАКИЕ СХЕМЫ ПРОВОРАЧИВАЮТСЯ С АРЕНДНЫМИ ОБЪЕКТАМИ, ПРИЧЕМ НАНИМАТЕЛЬ-ЖУЛИК ПРОДАЕТ ЖИЛЬЕ ПО ПОДДЕЛЬНОМУ ПАСПОРТУ ИЛИ ДОВЕРЕННОСТИ.

Чтобы привлечь внимание к объекту, в объявлении о продаже будет максимум красивых фото, минимум информации по делу и, разумеется, очень соблазнительная цена.

Плесень, протечки, ветра и прочие скрытые дефекты

Скрытые недостатки дома/квартиры часто повторяются: к примеру, регулярные протечки, живность под паркетом или же неудачное расположение, когда жилье продувается всеми ветрами. Когда дом или квартира в плохом состоянии (например, поражены черной плесенью, со сгнившими перекрытиями и т. д.), продавец в объявлении об этом, разумеется, умолчит.

«У нас был такой лот: квартира выходила на Неву в месте, где постоянно дуют очень сильные ветра. Если покупатель не знает особенностей района и приобретает квартиру летом, когда этой проблемы нет, зимой ему предстоит мучиться от холода», — комментирует партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.

Бывает и другая проблема схожего жанра: у объекта есть недостаток, но исправлять его некому. Эксперт приводит историю клиента своей компании. Тот является собственником элитной квартиры площадью 1 тыс. кв. м на предпоследнем этаже. После очень дорогого ремонта у него начал протекать потолок.

Собственник квартиры на последнем этаже постоянно живет за границей — связаться с ним нереально. В итоге непонятно, кому предъявлять претензии и кто виноват. Строителям, которые допустили ошибки? ТСЖ, которое не обслуживает крышу и мансардные площади? Собственник квартиры на верхнем этаже, у которого подтекает кран? Установить нельзя, а протечки продолжаются с печальной периодичностью. Такое положение дел побудило собственника выставить квартиру на продажу с дисконтом — лишь бы от нее избавиться (и желательно до того, как покупатель обнаружит недостатки).

Развод и раздел имущества

Недавно риелтор Яля Дуплинская столкнулась с неприятной ситуацией: продавалась «трешка» с хорошим ремонтом по прекрасной цене. «У квартиры двое собственников — бывшие муж и жена. Во всяком случае, мы с моим клиентом-покупателем так считали. Оказалось, что жена продала свою долю третьим лицам, а бывшему супругу свою долю даже не предлагала, хотя это положено по закону. Квартиру пытались продать быстро и со скидкой. Конечно, мы прошли мимо».

Раскусить схему Яле Дуплинской удалось только за счет опыта. Узнав, что собственница (бывшая жена и владелица половины квартиры) избавилась от своей доли всего за месяц до полной продажи квартиры, риелтор насторожилась. Эксперт нашла информацию о новом владельце в интернете — этот человек фигурировал как квартирный рейдер, известный Мосгорсуду.

Иногда с большим дисконтом продаются объекты при разделе имущества. И той и другой стороне хочется побыстрее покончить с процессом, но нужно внимательно оформлять документы, чтобы потом один из бывших супругов не опротестовал сделку, отмечает Илья Паршиков, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге.

Скидка на «долговую» квартиру

Подозрителен вариант, когда продавец предоставляет очень ощутимую скидку — сразу возникает вопрос о долгах.

«Собственник задолжал приятелю крупную сумму — она была соразмерна стоимости продаваемой им квартиры. Он очень торопился выйти на сделку и получить наличные, а скидку аргументировал тем, что в квартире сделана перепланировка. Выяснилось, что продавец изрядно задолжал не только своему знакомому — в скором времени приставы должны были наложить на эту недвижимость арест», — такой пример из практики вспоминает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Даже если сделка по «долговой» квартире и состоится, новые собственники рискуют столкнуться с последствиями позже, добавляет Станислав Данилов. По его словам, когда квартира продается подешевле для того, чтобы ее собственник рассчитался с долгами, у покупателя возникают два риска.

Первый: продавцу не удастся до конца рассчитаться с кредиторами, они начнут его банкротить и оспорят эту сделку: очевидно, она совершена по цене, которая ниже рыночной. Один из сценариев — кредиторы взыщут с покупателя реальную рыночную стоимость этой отчужденной квартиры.

Второй риск: продавец расплатится с долгами, но позже возьмет и передумает, заявив, что сделка была совершена на кабальных, заведомо невыгодных условиях и что в обычной ситуации он бы никогда не продал квартиру по такой цене.

Это вполне официальное основание для признания сделки недействительной. Поэтому покупателю всегда необходимо тщательно проверять имущественное положение продавца и получать все юридические заверения и гарантии того, что квартира продается не в стрессовой ситуации.

Другая история с «неправильными» владельцами. В одной из квартир, которую продавала Яля Дуплинская, был прописан человек, отбывающий срок. Собственники собирались продать квартиру вместе с прописанным в ней «сидельцем», предложив потенциальным покупателям ощутимый дисконт. Дело решилось иначе: заключенный получил условно-досрочное освобождение.

Дом с сюрпризом

Вторичная загородная недвижимость — это всегда кот в мешке, говорит Юлия Дымова, один из принципиальных моментов — инженерные коммуникации.

«Их наличие достаточно сложно проверить, иногда даже при визуальном осмотре объекта. К примеру, если из крана в санузле течет вода, это не значит, что она есть во всем доме и на участке. Точно так же пролегающая рядом с домом желтая труба не гарантирует наличие в доме газа», — поясняет эксперт.

Лет 10–15 назад в практике агентства Est-a-Tet был случай, когда собственник имитировал наличие центрального газопровода, закопав на участке газгольдер и покрасив в желтый цвет трубу вокруг дома. При этом хозяин не просто изобразил в доме наличие газа, а утверждал, что с учетом этой опции продает дом по заниженной цене, поскольку торопится по личным причинам.

На заметку: в домах, которые продаются в Московской области, наличие газа подтверждается договором с Мособлгазом.

Риелтор Ирина Горбачева подсказывает, что иногда проблема кроется в неожиданно высоких платежах: «Несколько лет назад изменилась схема начисления налога на имущество — было введено повышение коэффициента. Год от года налог становится все выше, но не все собственники оказались готовы к такому повороту событий. То же самое касается роста ежегодных взносов за обслуживание в загородных объединениях — некоторые коттеджные поселки повышают сбор ежегодно и значительно, это тоже становится причиной продажи. Покупателю стоит поинтересоваться, как часто и значительно ли повышаются выплаты и прописано ли это в уставе».

Кроме того, говорит Ирина Горбачева, порой вынуждают избавляться от загородной недвижимости большие платежи за ЖКУ.

Владельцев способны довести до отчаяния счета за электричество. В практике эксперта была продажа, связанная именно с этим: была неправильно сложена печь, и отапливать дом ей было невозможно — приходилось пользоваться электрическими обогревателями. В итоге ежемесячные счета за электричество доходили до 10 тыс. рублей — слишком высокая цена.

«Продавцы тогда поступили честно и сделали скидку покупателям, — вспоминает риелтор. — Но если бы они промолчали, то покупатели и не заметили бы подвоха: сделка проходила летом, и проверить реальное положение дел было сложно. В таких ситуациях выручит просмотр платежек и вызов эксперта, но перед выездом на просмотр, конечно, провернуть это нереально».

Статус участка и веселые соседи

Еще один способ «сравнительно честного отъема денег» приводит Илья Паршиков: «Собственник-аферист пытался продать дачный участок, заложив его в банк перед самой сделкой. Он рассчитывал получить деньги на этапе сдачи документов».

Кроме того, некоторые пытаются продавать дома, возведенные на землях лесного фонда, где строительство частных домов в принципе запрещено.

Клиент Яли Дуплинской поведал такую историю: через его земельный участок проходила газовая магистраль (это накладывает массу ограничений на любое строительство), поэтому он быстро продал свой объект по цене ниже рыночной.

И наконец, проблемы с соседями. В практике Ильи Паршикова была история, когда участок пытались продать по сниженной цене, пока буйный сосед уехал в командировку и не нарушал общего спокойствия.

В другом случае выяснилось, что недалеко от участка находится питомник по разведению собак — во время кормления лай и вой раздаются на всю округу. Выяснить подобные особенности можно у соседей — не пренебрегайте знакомством с ними!

«Бывает, что продать хотят именно из-за натянутых отношений с соседями, и уже неважно, за какую цену — лишь бы переехать! Одна семейная пара избавлялась от участка лишь потому, что соседка вечно подкармливала бродячих собак, так что подходить к дому стало небезопасно».

От новостройки до «вторички»

В заключение Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость», перечислил «скрытые угрозы» объявлений от девелоперов. По его словам, на первичном рынке обычно возникает две группы проблем:

1. Девелопер не выполняет свои обещания в отношении сроков строительства, подведения коммуникаций, возведения объектов инфраструктуры и т. д.

2. Проблемы с документами на загородном рынке: например, поселок строится на неподходящей для этого земле — впоследствии не удастся оформить строение в собственность как жилое.

В обоих случаях (кстати, для вторичного рынка это тоже актуально) продавец пытается замаскировать не только изъяны дома и/или проблемы с коммуникациями, но и другие факторы — предположим, состояние дорог, если поселок не подходит для круглогодичного проживания. При таком раскладе истинное положение дел помогут оценить потенциальные соседи.