Продажа квартир в доме-участнике реновации. Порядок проведения сделки, преимущества и возможные риски - «Риэлторские технологии»

Собственники квартир в домах, попавших под программу реновации, могут выставлять свою недвижимость на продажу. Продажа квартир в таких домах практически не отличается от сделки с обычными квартирами на вторичном рынке, но в ней есть некоторые особенности.

Рассказываем, стоит ли продавать квартиру в доме, попавшем под программу реновации, выгодно ли ее покупать и как провести сделку.

Что такое реновация

Это программа, основной целью которой выступает улучшение качества жизни людей, проживающих в городе. За счет ее действия вместо жилья в старом доме, который будут сносить, можно получить квартиру в новой многоэтажке. Часто такие дома располагаются рядом с новыми объектами социальной инфраструктуры.

Кроме улучшения жизни людей программа решает проблему домов, которые не пригодны для проживания. Это связано с тем, что каждый дом имеет свой срок службы. Он зависит от материала возведения, типа здания и того, соблюдаются ли сроки проведения капремонта. Жители домов, участвующих в программе, гарантированно получают квартиры в новых домах своего района или округа.

Основные условия попадания многоквартирного дома под реновацию — это признание его состояния неудовлетворительным и поддержка включения здания в программу не менее 2/3 его жителей.

Собственники квартир могут проголосовать за участие в программе:

- посетив МФЦ;

- приняв участие в общедомовом собрании;

- зайдя сайт «Активный гражданин».

В случае, если против того, чтобы участвовать в программе, отдадут голоса более 1/3 жителей дома, снос блокируют. Прекратить участие в программе можно до того момента, пока хотя бы один из собственников жилья в старом доме не подпишет договор на новое жилье.

Программа предполагает поэтапное расселение жителей старых домов. В Москве планируется 3 этапа, в которые расселят:

- 930 домов до 2024 года;

- 1630 домов с 2025 по 2028 год;

- 1800 домов с 2029 по 2032 год.

Есть дома, которые признаны аварийными, но они не участвуют в программе реновации. Иногда жители аварийных домов считают, что их должны расселять так, как и по программе реновации. Но в этом случае расселение проходит с учетом норм Жилищного кодекса РФ.

Можно ли продать квартиру в доме, участвующем в программе реновации

Закон не запрещает продавать жилье в домах, предназначенных под снос. До момента переселения собственник может распоряжаться старой квартирой так, как хочет — продать ее, подарить.

Продавать ли квартиру в доме, попавшем под реновацию

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Никто с точностью не может предугадать, что будет с рынком недвижимости через несколько лет — каким будет спрос на квартиры, сколько будет предложений о продаже жилья. Неизвестно на каком уровне будут цены на недвижимость.

Принимать решение о продаже жилья стоит с учетом следующих моментов:

- переселение жителей дома может затянуться на несколько лет. Въехать в новое жилье можно только тогда, когда новостройка будет возведена и введена в эксплуатацию;

- сложно предугадать сроки получения нового жилья даже с учетом того, что есть разработанная и утвержденная программа переселения. Специалисты считают, что собственникам квартир в домах, попавших в первый этап, выгоднее дождаться получения новой квартиры. Владельцам квартир в домах, попавших во второй и третий этапы, нужно самостоятельно определяться — стоит ли ждать получения новой квартиры или выгоднее продать жилье в старом доме;

- есть риск того, что положения программы будут пересмотрены. Например, программу решат временно приостановить;

- новое жилье может быть расположено в неудачном месте. Для части домов расселение проводится в пределах района, в котором расположен старый дом. Но жителей некоторых домов расселяют в пределах целого округа. Поэтому после переезда можно оказаться вдали от определенных объектов — школы, поликлиники или места работы.

Нужно ли предупреждать покупателя квартиры о сносе дома

Покупатель должен быть проинформирован о всех важных моментах, которые касаются квартиры. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Даже если покупателю устно сообщили об участии дома в программе реновации, лучше зафиксировать этот момент документально. Сведения включают в договор купли-продажи. Такие действия обезопасят стороны от взаимных претензий и предупредят ситуации, в которых покупатель захочет вернуть свои деньги и отдать квартиру назад.

Выгодно ли покупать квартиру в доме под реновацию

Принимая решение о приобретении такой квартиры, стоит ознакомиться с положительными сторонами сделки и предусмотреть возможные риски.

Положительные моменты для покупателей

- Можно сделать выгодную инвестицию благодаря более высокой стоимости новой квартиры по сравнению с жильем в домах под снос. Взамен старой квартиры, приобретенной по приемлемой цене, после переезда и оформления права собственности покупатель получает более дорогое жилье.

- Участвуя в программе, можно получить равнозначное жилье — с таким же количеством комнат, с одинаковой или большей жилой площадью.

- Квартиры для переезда предоставляют с отделкой и с условиями, которые соответствуют стандартам. В этом существенное отличие от жилья в новостройках, которые продают застройщики. В большинстве случаев квартиру в них приобретают без отделки. Часто в жилье даже отсутствуют внутренние перегородки. Покупатель после приобретения такого объекта недвижимости должен самостоятельно возвести перегородки с учетом плана.

- Можно получить квартиру большей площади без дополнительных затрат. Это предусмотрено для некоторых льготных категорий граждан, в частности, для многодетных семей. Они могут получить жилье большей площади с учетом того, что на каждого зарегистрированного жильца положено 18 квадратных метров.

- Те, кто не относится ко льготным категориям, могут доплатить за увеличение площади новой квартиры. Чтобы получить жилье с большей площадью, обращаются в Фонд реновации. Стоимость дополнительных квадратных метров определяется на основании рыночных цен, но участникам программы предоставляют скидку в 10%. При этом не обязательно для увеличения жилплощади использовать только личные средства. Это можно сделать за счет государственной помощи. Например, можно использовать материнский капитал — часть средств или полную сумму, выделенную государством.

- При необходимости для увеличения площади можно взять ипотеку. Чтобы это сделать, перед получением жилья обращаются в банк и предоставляют сведения об объекте. Но нужно учитывать, что если банк одобрит заявку, на недвижимость будет наложено обременение. Снять его можно только после того, как заемщик погасит ипотеку. До снятия обременения нельзя продать квартиру, подарить ее или использовать в качестве залога для получения другого кредита.

Риски приобретения квартиры в доме под снос

- Если сравнивать покупку квартиры в новостройке на этапе котлована с приобретением квартиры в доме под снос, в большинстве случаев купить жилье от застройщика можно дешевле.

- Расселение в новые дома могут проводить позже намеченного срока.

- До момента переселения в случае отсутствия другого жилья придется жить в старом доме. Если возникнет необходимость сделать ремонт, потраченные средства никто не компенсирует.

- Собственник может не дождаться переселения и захочет продать квартиру в старом доме. Но по закону если квартира находится в собственности меньше 5 лет, придется платить налог 13% от полученной прибыли.

Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры

Для покупки квартиры на рынке вторичной недвижимости можно использовать средства материнского капитала. Но если дом признан аварийным или ветхим, сотрудники ПФ РФ вправе отказать в перечислении средств. Поскольку большинство домов, участвующих в программе, признаны такими, государственную помощь не всегда получится использовать.

Дадут ли ипотеку на покупку квартиры в доме под снос

Для приобретения такой квартиры тяжело получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита. Оформить ипотеку возможно, но на практике банки часто отказывают в предоставлении кредита. Это связано с тем, что у жилья высокий процент износа. Если заемщик не сможет погасить кредит, банк вправе реализовать квартиру для возврата средств. Но на практике это не всегда будет выгодно финансовой организации.

Порядок проведения сделки

1. Стороны договариваются о проведении сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи. Этот этап не обязательный — документ оформляют по желанию продавца и покупателя. В нем указывают намерения сторон провести сделку, прописывают права сторон и их обязанности. Если будет передаваться задаток, дополнительно отражают условия его передачи и возврата в случае срыва сделки.

2. Передается задаток, если он предусмотрен. Его можно передать наличными. В таком случае продавец квартиры пишет расписку. В ней он указывает принятую сумму и то, что он взял ее в качестве задатка за квартиру. Задаток можно перевести и на счет продавца. При безналичном переводе в назначении платежа также нужно указать то, что перевод совершен для оплаты задатка.

3. Стороны собирают документы. Перечень документов зависит от обстоятельств сделки. Он может включать паспорта и свидетельства о рождении сторон, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, выписку о зарегистрированных, справку об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги. Дополнительно может потребоваться разрешение органов опеки на сделку, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний.

4. Устанавливается способ передачи денег. Это можно сделать наличными средствами, с помощью банковского перевода, с использованием аккредитива, через банковскую ячейку. В зависимости от выбранного способа устанавливают то, когда деньги будет переданы.

5. Составляют и подписывают договор купли-продажи. Подпись под договором ставят все стороны, которым на момент сделки исполнилось 14 лет. Дополнительно кроме подписи детей в возрасте от 14 до 18 лет ставит подпись их законный представитель.

6. Покупатель регистрирует право собственности. Для этого можно пойти в МФЦ. Также можно зарегистрировать право собственности через интернет — самостоятельно или через посредников, которыми могут выступать банк, агентство недвижимости или нотариус.

Как сообщают о переезде

В Москве такую информацию получают с помощью писем, которыми приглашают на просмотр жилья. Кроме адреса квартиры в письме указывают ее общую и жилую площадь. Отражают количество комнат и время, в которое можно прийти на осмотр. Если нет никаких претензий, расположение и состояние объекта устраивает, оформляется согласие на переезд. Не позднее 90 дней с момента оформления согласия подписывается договор.

В новом жилье, которое предоставляют для переезда, могут быть дефекты. Претензии по дефектам можно направлять в течение 2 лет. Если их заметили до въезда в новую квартиру, составляют акт, который передают в информационный центр. Если новый собственник заметит дефекты уже после въезда, жалобу с их перечнем нужно отправить в управляющую компанию.