Сдача квартиры посуточно: что важно знать и сколько можно заработать - «Риэлторские технологии»

Сдача квартиры на короткий срок может приносить в два раза больший доход, чем долгосрочная аренда. Но и усилий придется приложить больше. Вместе с экспертами и юристами рассказываем о главных особенностях этого бизнеса.

Посуточная аренда легальна

Первый вопрос, который может возникнуть у желающих сдавать квартиру посуточно, — легально ли это. Ответим сразу: да. «Некоторые считают, что такой вид заработка не является легальным. Однако закон не накладывает никаких ограничений на минимальный срок сдачи жилья внаем (ст. 683 ГК РФ). Соответственно, квартиру можно сдавать на любой срок — сутки, двое, неделю», — отметил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

В частности, ст. 610 ГК РФ гласит, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок не определен, то считается, что бумаги оформлены на неопределенный срок, добавил руководитель юридического отдела строительной компании «Неф» Александр Яковлев. В ст. 683 ГК указаны верхние границы: договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) тоже не обязательно. «Когда человек сдает одну квартиру, это не будет считаться систематическим получением прибыли (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. N 23). Регистрироваться в качестве ИП нужно в том случае, когда человек сдает внаем сразу несколько квартир», — пояснил Вячеслав Климов. Главное при сдаче квартиры посуточно соблюдать требования закона — платить налоги, заключать договор и не осложнять жизнь соседям. Таким образом, если собственник сдает квартиру и при этом действует в рамках закона, каких-либо правовых рисков он не несет.

Посуточную аренду хотели запретить

Периодически общественники и депутаты выступают с инициативами о запрете посуточной аренды квартир. С таким предложением выступала председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ и депутат от партии «Справедливая Россия» Галина Хованская. Она считает, что в России нужно постепенно отказываться от практики посуточной сдачи квартир, заменяя их небольшими гостиницами экономкласса или гостевыми домами.

В 2020 году «Российская общественная инициатива» (РОИ, интернет-ресурс для размещения общественных инициатив граждан) собирала подписи за запрет посуточной сдачи квартир в многоквартирных домах. Однако краткосрочный наем жилья остается легальным. При этом организовывать хостелы в многоквартирных домах запрещено.

Платить налоги и заключать договор

Размер налога при посуточной аренде зависит от статуса уплачивающего его лица. Если его платит физическое лицо — это будет 13% от прибыли. ИП по упрощенной системе заплатит 6%, а самозанятый всего 4%. «Оптимальный вариант — если собственник перед сдачей жилья посетит налоговую службу для консультации, чтобы учесть и местные законодательные акты», — порекомендовал Александр Яковлев.

Если человек сдает квартиру и не платит налоги, то на него могут наложить штраф: 20% от неоплаченной суммы налога, если неумышленно скрыл информацию, и 40% — если умышленно, предупреждают юристы. Наличие умысла доказывает налоговая инспекция.

При сдаче квартиры необходимо заключать договор, посуточная аренда — не исключение. Но в данном случае достаточно простой письменной формы в двух экземплярах. Договор не требует государственной регистрации или нотариального заверения.

Сколько можно заработать

По данным ЦИАН, базовая ставка аренды квартир посуточно в Москве составляет около 2,5 тыс. руб. для однушек и около 3,5 тыс. руб. для двухкомнатных квартир. Как правило, реальные ставки аренды выше базовых, так как собственники повышают расценки на выходные, в праздники, в летний сезон и т. д., отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Доходность такого бизнеса зависит от множества факторов (местоположения квартиры, эффективности рекламы, грамотного ценообразования), и сочетание различных обстоятельств может сделать его как весьма прибыльным (в два-три раза более выгодным, чем сдача в длительную аренду), так и убыточным», — сказал главный аналитик ЦИАН.

По словам основателя и владельца российского сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру» Юрия Кузнецова, сдавать квартиру посуточно в Москве примерно в полтора раза выгоднее, чем в долгосрочную аренду. По данным «Домклик», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в данный момент — 42 тыс. руб. в месяц. По данным «Суточно.ру», краткосрочная аренда сейчас в среднем составляет 3,8 тыс. руб. в сутки. «Таким образом, если ежемесячная заполняемость у арендодателя достигает 70%, при посуточной аренде он будет зарабатывать минимум 70–80 тыс. руб. в месяц», — привел расчеты Юрий Кузнецов.

Кроме того, сокращается и средний срок окупаемости квартиры. Например, при сдаче однушки в Москве посуточно квартира окупится в среднем за 12–15 лет. «Это на три-четыре года быстрее, чем при сдаче квартиры в долгосрочную аренду. Доходность при этом колеблется в среднем в диапазоне 7–9% годовых. Это на 3–4 п.п. больше, чем при сдаче квартиры на длительный срок», — добавил основатель «Суточно.ру».

Краткосрочная аренда жилья в столице — перспективный бизнес ввиду стабильно высокого туристического и делового потока. По данным «Авито», на конец июля 2022 года спрос на посуточную аренду вырос на треть относительно аналогичного периода прошлого года. Что касается выгоды, то рассчитать ее можно, зная загрузку арендной квартиры. В Москве эта цифра составляет в среднем 26 дней в месяц, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. При этом надо учитывать и расходы, которые несет собственник жилья: коммунальные платежи, мелкий ремонт, клининг. Кроме того, квартира может простаивать какое-то время.

Основные расходы

Согласно данным экспертов из «Суточно.ру», при краткосрочной сдаче квартиры на арендодателя ложатся следующие расходы: коммунальные платежи и налог на собственность, налог на прибыль (4–6%, арендодатели обычно регистрируются как самозанятые), затраты на уборку, мелкий ремонт, траты на покупку постельного белья, полотенец и других необходимых принадлежностей. В сумме эти расходы составляют около 20–30 тыс. руб. в месяц в зависимости от того, привлекает ли арендодатель к работе других сотрудников (уборщицу, администратора). «Чтобы снизить расходы, стоит рассмотреть современные технологии. Так, например, на входной двери можно установить кодовый замок, который позволяет удаленно заселять и провожать гостей, а в подъезде — видеокамеру, которая поможет отследить, кто к вам заселяется», — рекомендовал Юрий Кузнецов.

Какую квартиру проще сдать посуточно

По данным экспертов из «Суточно.ру», главный фактор, которым стоит руководствоваться при выборе квартиры для покупки для последующей ее сдачи в посуточную аренду, — это соотношение стоимости (включая ремонт и меблировку) и прогнозируемой чистой прибыли. «Нет смысла покупать дорогую квартиру в элитном доме в самом центре Москвы, рассчитывая покрыть ее стоимость более высокой арендной ставкой. Расходы и прибыль будут несопоставимы, срок окупаемости очень большим. Гораздо выгоднее купить квартиру по более низкой цене в 20–30 минутах езды от центра», — пояснил Юрий Кузнецов.

Важно, чтобы возле квартиры были какие-то точки притяжения: культурные объекты, исторические места, крупные клиники, концертные залы, стадионы, вокзалы и аэропорты. Лучший вариант для посуточной аренды — однушки и небольшие студии метражом до 35–45 кв. м, которые пользуются наибольшим спросом у арендаторов. Для арендодателя они выйдут дешевле по стоимости, включая обслуживание и налогообложение.

Кроме того, чем лучше обустроена квартира, тем чаще она будет попадать в результаты поиска на сервисах, так как чаще всего люди ищут жилье по фильтрам. Самые важные параметры для гостей на нашем сервисе — цены, расстояние до метро, наличие кухонной зоны, Wi-Fi, фена и стиральной машины, отмечает владелец «Суточно.ру».

Трудности посуточной аренды

В большинстве случаев сдача квартиры посуточно более выгодна, чем на длительный срок, но требует значительной вовлеченности в процесс. Если при долгосрочной аренде собственник получает пассивный доход (лишь немногим отличающийся по своим затратам от получения процентов с банковского депозита), то сдача в посуточную аренду — это отдельный бизнес, говорит Алексей Попов. «Нужно или самому им заниматься (встреча гостей, ведение документооборота, организация клининга, разрешение конфликтных ситуаций), или поручить это специализированной компании», — отметил он.

Кроме того, есть риски порчи и кражи имущества не только собственного, но и соседей. Чтобы возместить большие убытки, зачастую требуется обратиться в суд, говорит юрист Александр Яковлев. По его словам, нередко граждане страхуют имущество или пользуются услугами управляющих компаний.

Что касается износа квартиры и ее содержимого (мебели, техники, и пр.), есть мнение, что при посуточной аренде он выше. Но это стереотип, считает основатель «Суточно.ру». «С точки зрения простой логики это не так: количество людей в единицу времени в квартире точно такое же, как если бы ее сдавали постоянным жильцам. Соответственно, всеми предметами, техникой постояльцы будут пользоваться не чаще», — поясняет эксперт. «Более того, часто в поездках людям нет необходимости в больших объемах стирать, гладить белье и готовить так, как это обычно принято делать у себя дома. Но если все-таки опасения есть, для подстраховки можно брать с арендаторов залог или страховать свое имущество», — добавил он.

В любом случае, открывая этот бизнес, важно понимать, что сдача жилья в краткосрочную аренду — не такой простой способ получения дохода, это не пассивный доход, как может казаться. Многое зависит от качества сдаваемого жилья, динамики спроса на рынке, вашего бизнес-подхода. «Желая достичь успеха, важно учесть все мелочи. Ведь успех любого бизнеса в том, насколько качественно вы продумали его ведение и просчитали риски», — заключил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости».