Как сдать квартиру без посредников? - «Риэлторские технологии»

Хотите сдать свою квартиру, но вам не хватает опыта, чтобы провести сделку максимально просто, надежно и выгодно? Циан.Журнал расскажет, как это сделать.

Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде.

Первое, что нужно сделать, — вывезти все личные вещи.

Второе — сделать косметический ремонт: посвежевшая квартира сдастся быстрее и дороже.

Третье — нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Квартиру, которая визуально выглядит полупустой, быстрее арендуют. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной — диван, кресло, журнальный стол, комод. В спальне — удобная двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне нужны кровать (одно- или полутораспальная) и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам: всё должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно, многим важно наличие стиральной машины, роутера (интернет нужен большинству арендаторов). Микроволновая печь, электрочайник и другая кухонная техника хотя и не являются обязательным условием, но все же очень желательны.

Кондиционер — дополнительное преимущество, но жара в обеих столицах длится недолго, поэтому многие не обращают внимания на его отсутствие. А вот в южных городах кондиционер нужен большинству арендаторов.

Пятый пункт — подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности — требование любого арендатора, который поселится в квартире.

Также необходимо подготовить документы о собственности на квартиру: наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо. В последнем случае на руках должна быть нотариально заверенная доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Нелишним будет застраховать жилье. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и имущество соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Абсолют Страхование» обойдется в 4,5 тыс. рублей в год (расчет сделан для квартиры без деревянных элементов в конструктиве — в стенах, перекрытиях).

Шаг 2. Пишем объявление

Второй важный этап — напишите объявление и разместите его на Циан.

Как грамотно составить объявление? Вот несколько подсказок:

1. В начале текста можно обозначить целевую аудиторию. Например, «квартира для молодой семьи с ребенком», «квартира для холостяка», «небольшая квартира для двух студенток».

Эта информация поможет избежать лишних звонков, но не будьте слишком категоричны. В противном случае вы рискуете ненароком отсечь и тех, кому, с вашей точки зрения, квартира подошла бы (скажем, пожилой паре без детей).

2. Текст лучше писать в деловом стиле.

3. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите: «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона: «квартира рядом с парком».

4. Укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться, отвечает ли она их требованиям.

5. Если установлены новые стеклопакеты, обратите внимание и на них.

6. Сообщите, установлен ли кондиционер.

7. Коротко расскажите о меблировке и бытовых приборах.

8. В конце пропишите ваши требования: например, что у арендаторов не должно быть домашних животных или что в квартире запрещено курить.

9. Важно указать, на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

10. Желательно в конце уточнить, согласны ли вы на торг или указанная арендная плата окончательная.

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений.

Вместе с объявлением загрузите фотографии. Желательно сделать их с честного ракурса, чтобы был понятен реальный масштаб. Фотографировать так, чтобы комната казалась больше, не стоит: при просмотре всё встанет на свои места.

Окончательное решение арендатор принимает не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Перед фотосессией обязательно приведите квартиру в безупречный вид: уберитесь, расставьте вещи по местам, а всё лишнее спрячьте. Если интерьер в сдержанных тонах, не помешает акцент — например, комнатное растение в кашпо.

Желательно проводить фотосессию в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Каждую комнату по возможности снимайте так, чтобы в кадр попадало по два угла.

Загружать огромное количество фотографий не стоит. Главное, показать все комнаты, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон.

Оптимальное количество фотографий — около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, сразу задайте все интересующие вопросы (кто будет жить в квартире: состав семьи, где работает арендатор, как часто планируются вечеринки, есть ли животные, можно ли поговорить с предыдущим арендодателем). После разговора сделайте вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах — не только порядок и чистота в квартире, но и адекватность хозяина, говорят арендаторы.

На показе пригодятся ваш паспорт и правоустанавливающие документы на жилье. Во-первых, наниматели захотят увидеть их перед тем, как примут решение. Во-вторых, не исключено, что договор они захотят заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение надо подтвердить распиской.

Показ — ключевой момент, подготовиться к которому лучше заранее. Вот несколько советов о том, как его проводить:

1. Будьте доброжелательны. Во время просмотра арендатор оценивает не только квартиру, но и вас. Согласившись снять вашу квартиру, он окажется в зависимом положении, а зависеть от самодура — сомнительное удовольствие. Поэтому — терпение и доброжелательность.

2. Заранее продумайте сценарий просмотра: куда поведете клиента в первую очередь, куда потом. Составьте список основных преимуществ вашей квартиры и добавьте к нему пару неочевидных (только не переборщите).

3. Покажите из окна, где находятся метро, магазин и школа (или выберите другие важные для арендатора объекты: для этого вы заранее и интересовались, кто будет жить в квартире — самое время указать плюсы именно для этих арендаторов).

4. Не будьте навязчивы: если потенциальный арендатор хочет походить по квартире самостоятельно и в тишине, не мешайте ему (но и не оставляйте одного: мошенников еще никто не отменял!).

5. Рассказывая о квартире, задавайте встречные вопросы об образе жизни потенциального жильца, о его работе, о причинах, побудивших искать жилье. Обращайте внимание на жесты и мимику — это поможет сделать выводы о характере и жизненных обстоятельствах гостя.

6. На встрече обсудите и дальнейшее взаимодействие — те же пункты, которые планируете прописать в договоре: как часто вы сможете приходить, что будет при задержке оплаты или при досрочном расторжении договора.

Чтобы безопасно сдать квартиру без посредников, не спешите. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места работы — она поможет убедиться в его платежеспособности. Кроме того, в интернете есть сервисы (например, на сайтах Федеральной службы судебных приставов и МВД), с помощью которых можно проверить надежность нанимателей и удостовериться, что они не числятся в черных списках как неплательщики.

Даже если наниматель вам сразу понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на другой день.

Шаг 4. Заключаем договор

Важнейший этап — подписание договора. Типовой договор по сдаче квартиры вы можете дополнить своими пунктами.

Для заключения договора понадобится два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре.

Внимание! Это не отменяет обязанности собственника платить налоги с полученной прибыли: если зарегистрироваться в качестве самозанятого, то они составят 4%.

При бо́льшем сроке регистрация становится обязательной процедурой: если сторонам важно, чтобы договор имел юридическую силу. Максимальный срок действия договора — пять лет.

По сложившейся практике первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. Далее надо заключать новый договор.

Принципиальный пункт, на который нужно обратить внимание, — оплата. В нем фиксируется не только действующая арендная ставка, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи (чаще всего это расходы на коммунальные услуги). Обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков.

Что касается интернета, то следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. Общепринято, что расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но будет нелишним упомянуть это в тексте договора.

Раньше яблоком раздора между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Некоторые ушлые квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас городской телефон перестал быть востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок можно его и отключить.

Еще один финансовый пункт касается депозита — точнее, его размера и порядка возврата. Еще на берегу имеет смысл обсудить с арендатором, что этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания (так считают многие наниматели). Депозит — это залог, из которого будут вычтены все платежи по ущербу, нанесенному квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).

Например, если наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. То же самое относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Кроме того, собственник может вычесть стоимость ремонта, если есть незначительные повреждения: есть сколы на плитке, порваны обои и пр.

В договоре зафиксируйте, как часто вы будете приезжать в сдаваемое жилье и можете ли вы это делать, если жильцов нет дома.

Немаловажный пункт — условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, уточняется, разрешено ли проживание других лиц и на какой срок. Также надо отметить в договоре, что несоблюдение условий ведет к его расторжению и, например, невозврату депозита.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте «Досрочное расторжение договора». В нем перечисляются условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут сторонами, и оговаривается, с какими финансовыми потерями. В договоре указывается и дата освобождения квартиры, если он не будет продлен на нужный срок.

Добавьте пункт об уборке или ее стоимости, если жильцы не удосужатся прибраться сами. Это должно сподвигнуть арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, который регламентирует порядок решения спорных вопросов. Укажите в договоре: если сторонам не удастся разрешить конфликт по обоюдному согласию, этим займется суд. Притом что это естественный способ решения любых споров, лучше об этом проинформировать постояльцев заранее: вдруг обращение к этому пункту позволит решить вопрос без участия суда?

Шаг 5. Акт приема-передачи жилья

К договору прилагается акт приема-передачи жилья.

В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть (предположим, царапины на паркете или пятно на обоях). Прилагается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.

Конечно, такие нюансы нужны скорее владельцам квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. Но и «бабушкины» квартиры вполне достойны такой подстраховки.

Еще один перечень в акте — вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте надо отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами.

Фактически на момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа), и в будущем наниматель будет оплачивать ежемесячные счета исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается у наймодателя, а второй — у нанимателя (с юридической точки зрения хозяин квартиры и жилец называются именно так).

Шаг 6. Расчет

Завершающий этап — расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги: сумму оговоренного депозита и ставку ежемесячной аренды.

Собственник пишет расписку о получении денег в двух экземплярах (для обеих сторон договора).

После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.