Как по объявлению понять, подходит вам квартира или нет? - «Риэлторские технологии»

Вы твердо намерены купить квартиру, уже рассчитали бюджет и определились, в каком районе хотите жить. Как сразу распознать фейки, отсечь обманки и заманухи и самостоятельно найти стоящие предложения уже на этапе просмотра объявлений?

Фотографии как источник информации

Первое, на что мы обращаем внимание, — фото выставленного на продажу жилья. Снимки всех помещений с разных ракурсов, панорамные фото, вид из окна, план БТИ, видео — идеальный набор, который дает наиболее полное представление о квартире. Но такие объявления встречаются редко.

Из фотографий понятно состояние квартиры и коммуникаций, мест общего пользования. Как правило, они дают представление о фасаде, дворовой территории и о том, какие виды открываются из окон.

По фотографиям бывает очень сложно оценить продающуюся жилплощадь. Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», поясняет, что есть люди, которые совершенно не умеют фотографировать — по их снимкам получается, что квартира темная и тесная. А на самом деле им не удалось правильно выбрать ракурс для красивого фото.

И наоборот, некоторые собственники прекрасно осведомлены о композиции и знают, с какого ракурса и с какими фильтрами наиболее выгодно сфотографировать объект. Благодаря этому они акцентируют внимание на достоинствах квартиры и скрывают недостатки.

Тем не менее даже некачественные фото служат источником полезной информации. Обратите внимание на потолок (на нем часто видны следы подтеков), обои (нет ли плесени), трубы (ржавчина хорошо заметна), что с полом — лежит новый ламинат или старые доски с облезшей краской, советует частный маклер Александр Иванов.

Если хозяева отремонтировали коммуникации, поменяли трубы, батареи, они обязательно напишут об этом в объявлении и проиллюстрируют свои слова фото. По ним понятно, с какими дополнительными затратами придется столкнуться или, наоборот, на чем получится сэкономить.

Внешний вид дома, состояние фасадов и дворовой территории дают первое представление о том, как работает управляющая компания.

Потенциальным покупателям стоит насторожиться, если продавец не выставил вообще ни одной фотографии квартиры. Не факт, что это непременно свидетельствует о ее плохом состоянии — не исключено, что собственник поленился сделать фото или не умеет пользоваться техникой, уточняет Михаил Куликов.

С ним согласна и Екатерина Фонарева, региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International, которая призывает крайне настороженно относиться к объявлениям, где отсутствуют фото или выставлено один-два ни о чем не говорящих снимка — фрагмент потолка с люстрой, цветочный горшок на окне, зато десяток изображений дома с разных сторон и картинки с панорамами города. Скорее всего, такой квартиры не существует вовсе, объявление — замануха, чтобы привлечь клиента и навязать услуги.

«МЕНЯ ОЧЕНЬ ВЕСЕЛИТ, КОГДА ПРОДАЕТСЯ, НАПРИМЕР, КВАРТИРА РЯДОМ С МЕТРО "ЩЕЛКОВСКАЯ", А В КАЧЕСТВЕ ВИДА ИЗ ОКНА ПРИЛОЖЕНО ФОТО С ИЗОБРАЖЕНИЕМ МОСКВА-СИТИ», — АЛЕКСАНДР ИВАНОВ.

Когда неискушенный покупатель видит объявление о продаже квартиры с видом на Красную площадь за 10 млн рублей, он бросается звонить по указанному телефону, думая, что ему необыкновенно повезло. Но чудес не бывает. Ему ответят, что квартира, к сожалению, уже продана, но есть другая — правда, значительно дороже и в спальном районе.

Бывает и так, что люди избегают делать фото квартиры из-за ее плохого состояния. В этом случае следует позвонить продавцу и попросить его прислать фотографии.

КАК ВЫЧИСЛИТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ-ОБМАНКУ?

- По цене: стоимость квартиры значительно ниже аналогичных предложений в этом районе, а на фото она выглядит идеально.

- По набору фотографий: квартира представлена снимками позолоченной дверной ручки и кожаного дивана и несколькими открыточными видами города. Иногда в тексте объявления подчеркивается, что это вид из окна.

- По телефонному общению с продавцом: контактное лицо после нескольких минут разговора начинает путаться в характеристиках квартиры, забывает сказанное или внезапно предлагает другой объект.

Читаем между строк

Толково написанный текст совсем не показатель того, что у квартиры нет недостатков. Некоторые собственники не умеют писать цепляющие, продающие тексты, поэтому в объявлении перечисляют лишь основные характеристики объекта (расположение, стоимость, площадь и т. д.).

Эксперты рекомендуют критически относиться к броским фразам в объявлениях и обращать особое внимание на конкретные цифры и факты: площадь квартиры и ее отдельных помещений, этаж, год постройки дома. Цифры в тексте как минимум должны совпадать с теми, что содержатся в подписях к фото. Допустим, если на фото крупным шрифтом написано, что площадь кухни — 15 кв. м, а в тексте отмечено, что кухня — 11 кв. м, холл — 4 кв. м, это повод усомниться в правдивости информации.

Зачастую продавцы специально ошибаются в расстоянии до метро. На деле указанные в объявлении 5 минут подчас превращаются в 20. Нередко встречаются «ошибки» и относительно типа дома: «кирпичный» в реальности оказывается панельным.

Кроме того, эксперты советуют тщательно сверять текст с фотографиями. Если в объявлении написано, что квартира очень теплая, а на фото вы видите обогреватель, задумайтесь о том, можно ли доверять продавцу.

Перевод с русского на русский: что означают фразы из объявлений

Написано в объявлении

На самом деле

Красивая пологая лестница

Лифта нет, на 5-й этаж придется ходить пешком

Мощные кирпичные стены почти метровой толщины работают как тепловой аккумулятор, сглаживая суточные перепады температуры в квартире; зимой будет тепло, летом — мягкая и приятная прохлада даже без кондиционера

Стены метровой толщины. Автору показалось, что в объявлении мало текста

Срочная продажа!

Просто мотивационная фраза, призывающая не медлить с покупкой. Не обращайте внимания

Квартира предоставляет широкие возможности для воплощения ваших самых смелых дизайнерских фантазий

Начали ремонт, снесли стену, надоело, решили продать

2-й этаж

Бывает, что это первый, но «очень высокий»

8-й этаж в девятиэтажке, 11-й — в 12-этажном доме и т. д.

Частенько оказывается последним этажом: покупатели недолюбливают такие варианты

Торг неуместен

Не факт. Если покупаете за наличные, без ипотеки и маткапитала, смело торгуйтесь

Квартира вас ждет. В ней вы будете счастливы. Обратите на нас внимание, не пожалеете!

Очень нужно быстрее продать. Купите, ну пожалуйста!

Если выставленная на продажу квартира в целом нравится, но информация в объявлении вызывает сомнения, лучше позвонить продавцу и подробно, в деталях обо всем его расспросить.

ЧТО СПРОСИТЬ, КОГДА ЗВОНИТЕ ПО ОБЪЯВЛЕНИЮ

1. Кто продает — риелтор или собственник.

2. Местоположение и точный адрес квартиры.

3. Подлежит ли дом сносу по программе реновации.

4. Этаж.

5. Площадь квартиры, комнат, кухни.

6. Планировка.

7. В каком состоянии находится квартира.

8. Сколько собственников, есть ли среди них несовершеннолетние.

9. Существуют ли у квартиры обременения.

«Совет: прежде чем начать звонить по объявлениям, купите себе новую сим-карту. После первого же звонка вы попадете в базу данных потенциальных покупателей, через день-два вам начнут названивать разные агентства недвижимости, пытаясь навязать свои услуги. Иногда это продолжается год-два. Когда подберете подходящую квартиру, симку просто выбросите».

Александр Иванов, частный маклер

Чек-лист для грамотного выбора квартиры по объявлению

— Уточните расстояние до метро, указанное в объявлении, по Google.Maps или «Яндекс.Карты».

— Сверьте названные в тексте площадь квартиры, этаж, тип дома с тем, что написано под фотографиями. Информация должна совпадать.

— Сравните цену квартиры со стоимостью аналогичных вариантов в этом районе. Они не должны слишком различаться.

— Внимательно изучите фотографии. Если большинство из них — красивые виды города, вероятно, что квартира в плохом состоянии или перед вами объявление-обманка.

— Составьте список вопросов, которые нужно задать продавцу.

— Позвоните и подробно обо всем расспросите. Надо выяснить не только число собственников и существующие обременения, но и уточнить, верны ли приведенные в объявлении параметры: площадь квартиры, тип дома и прочее.

— Только если вас все устраивает, назначайте время и отправляйтесь на просмотр квартиры.