Как риелтору заработать на субаренде посуточной недвижимости - «Риэлторские технологии»

Автор курсов в сфере посуточной аренды и наставник академии Subarendator Ярослав Стригунов рассказал, с чего начать свое дело в сфере субаренды и чем этот формат отличается от доверительного управления посуточной недвижимостью.

Об авторе

Я начинал в городе Армавире в 2014 году, будучи торговым представителем. У многих есть заблуждение, что зарабатывать на посуточной аренде можно только в курортных городах, но это не так. В своем маленьком городе с населением 190 тыс. человек я за четыре года вырастил сеть из 23 посуточных квартир с доходом в 250 тыс. рублей в месяц.

Четыре года назад я продал свою квартиру и начал бизнес в Москве. Сегодня у меня в субаренде апарт-отель, хостел, квартиры в разных районах столицы, а также коттедж на Рублевке.

Как начать свое дело в посуточной аренде

Первое, что вы должны сделать, — выбрать форму управления (доверительное или субаренда).

Доверительное управление — формат управления посуточной недвижимостью, когда собственник и арендодатель работают вместе как партнеры. Собственник заходит в совместный бизнес со своим активом (объектом недвижимости), арендодатель — со своим (энергия, знания).

ВАЖНО

Прибыль доверительного управляющего рассчитывается следующим образом:

(товарооборот – товарная часть, реклама, уборка, ремонт, оплата за коммунальные услуги) х 0,3*

*ставка управляющего в размере 30%.

Плюсы модели:

- мало рисков;

- низкая степень ответственности управляющего;

- мало инвестиций на старте.

Минусы:

- большая часть прибыли уходит собственнику;

- нужно убедить собственника, что с вами он будет зарабатывать больше;
- высокая зависимость от собственника;

- низкий доход в регионах из-за низких арендных ставок;

- выгодно работать только на высоком среднем чеке.

При такой форме управления посуточной недвижимостью работает золотой принцип предпринимательства: меньше доход там, где меньше уровень ответственности.

Субаренда — формат, в котором управляющий берет объект в длительную аренду с правом пересдачи посуточно третьим лицам. Субарендатор компенсирует амортизацию недвижимости, обеспечивает комфорт клиента, оплачивает хоумстейджинг и косметический ремонт.

Субарендатор — это «таблетка от головной боли» для собственника недвижимости, так как он полностью берет на себя взаимодействие с жильцами, косметический и мелкий бытовой ремонт. Он делает из квартиры собственника «конфетку» и поддерживает ее товарный вид, при этом обеспечивая стабильный доход.

ВАЖНО

Прибыль субарендатора рассчитывается следующим образом:

(товарооборот – товарная часть, реклама, уборка, ремонт, оплата коммунальных услуг) – (месячная ставка за аренду + коммунальные услуги или плата по счетчикам).

Плюсы модели:

- высокий доход;

- возможность быстро начать свое дело;

- возможность самостоятельно влиять на свои результаты.

Минусы:

- нужно найти собственников, согласных на субаренду;

- высокая ответственность;

- на старте необходимы инвестиции на аренду и продвижение;

- нужна финансовая подушка на хозяйственные расходы и ремонт.

В отличие от доверительного управления субаренда — это бизнес, а не работа на себя. В этой модели субарендатор не работает, на него работают арендованные квадратные метры.

Выбирая формат управления посуточной арендой, определите, насколько вы готовы вовлекаться в процессы.

Есть три типа людей, планирующих заниматься посуточной арендой:

1. Люди, у которых есть основная работа, но им нужен небольшой дополнительный заработок.

2. Люди, которые хотят серьезно увеличить свой доход, начав свое дело (например, появилась семья, взяли ипотеку, на работе сократилась оплата труда).

3. Предприниматели, которые хотят построить бизнес (стартовый капитал будет зависеть от целей).

Если вы относитесь к первой категории, то стоит попробовать себя в доверительном управлении. Этот формат позволит потренироваться, проверить себя, его можно совмещать с основной работой. Однако если у вас есть опыт работы в недвижимости, рассмотрите формат субаренды.

Риелтору легко начать свой бизнес в субаренде, т. к. у него есть:

- база клиентов и знакомых, которым можно предложить услуги;

- знания о методах продвижения объектов на профильных площадках;

- насмотренность и знание рынка недвижимости.

Кроме того, субаренда — это формат, который позволяет совмещать разные виды деятельности.

СУБАРЕНДА ПОСУТОЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦИФРАХ

Как рассчитать точку входа: месячная арендная ставка в вашем городе + 50% (если в вашем городе есть депозит) + 50% на залог + 25 тыс. на упаковку квартиры.

Окупаемость: 2–3 месяца.

Точка кипения: после восьми объектов (дальше придется масштабироваться).

Бюджет на амортизацию: ежемесячно откладывайте 5% прибыли в амортизационный фонд для ремонта и обновления квартир.

Рекомендации по ведению бизнеса

Всегда важно начинать с аналитики. Многие новички, посмотрев пару бесплатных вебинаров, бегут снимать любую свободную квартиру.

1. Начинать поиск вариантов для посуточной аренды нужно не с объекта, а с локации.

При этом нужно ориентироваться на стратегические объекты, которые притягивают к себе людей:

- Больницы. При них, как правило, нет гостиниц и общежитий, это вечнозеленая локация, востребованная в любой сезон.

- Высшие учебные заведения. Сюда на установочные сессии приезжают заочники.

- Торговые центры. Здесь есть стабильный поток командированных сотрудников.

- Промзоны, где работают цеха, предприятия, заводы. Как правило, возле них нет гостиниц, но есть стабильный поток командированных.

- Бизнес-центры.

- Оптовые рынки и галереи, где закупаются оптовики.

- Центр города. Эта локация всегда работает благодаря притоку туристов и командированных.

2. Считайте финмодель.

Соотношение ставки суточной аренды помещения для клиента к ставке его длительной аренды для управляющего. Если разница между ставками не бьется (субарендатор не остается в плюсе при расчете чистой прибыли), нужно искать другой объект.

ПРИМЕР

В Москве и Санкт-Петербурге в центре математика часто «не бьется», так как в топовых локациях идет жесточайшая конкуренция и есть демпинг на посуточную аренду (в то же время на регулярную ежемесячную аренду цены не снижаются).

На окраинах Москвы маржинальность такая же, как в центре. Только в центре нужно заходить с ценником на аренду от 70 000 рублей, а на окраинах можно найти квартиру от 40 000 в месяц. При этом ставка посуточной аренды в центре и на окраинах не сильно отличается.

3. Работайте легально.

У легального бизнеса больше преимуществ:

- проще решать любые вопросы, связанные с жильцами;
- банки могут дать большую кредитную линию на расширение бизнеса.

4. Заключайте договор.

В договоре с собственником обязательно должна быть прописана возможность сдать квартиру в субаренду.

5. Начинайте со своего города и смотрите, как работают там.

Если вы не житель столиц, начинайте бизнес в своем родном городе. Это будет легче, чем сразу стартовать в Москве или Санкт-Петербурге.

Минусы Москвы и Петербурга:

- точка входа дороже;

- продвижение и реклама дороже;

- свободных объектов меньше;

- конкуренция за объекты выше.

6. Позаботьтесь о чистоте и порядке.

Начиная свое дело по субаренде можно делать уборку самостоятельно. Если у вас есть свободное время и нет свободных денег, в первое время это позволит сэкономить. Уборка не требует специфических навыков. Чтобы нанять горничную, можно познакомиться с коллегами из вашего района и «арендовать» специалиста у них.

7. Применяйте бесконтактное заселение.

Это существенно сэкономит ваши ресурсы и позволит вести бизнес по субаренде сразу нескольких объектов.

8. Думайте как предприниматель.

Создавайте подушку безопасности в высокий сезон, чтобы в низкий не испытывать лишний стресс.

9. Освойте базовые принципы хоумстейджинга.

В этом бизнесе субарендатор сам ничего не продает, объект предлагает сам себя через модули онлайн-бронирования. Поэтому важно, чтобы квартира была красивой и удобной.

Уют складывается из простых элементов комфорта: хлопкового белья, двуспальной кровати, плотных штор, хорошего освещения, рабочей техники, аккуратного и современного наполнения.

10. Используйте понятные инструменты продвижения.

Для привлечения клиентов пользуйтесь:

- топовыми классифайдами;

- туристическими площадками онлайн-бронирования;

- услугами риелторов (в агентства иногда обращаются командированные, а иногда посуточные квартиры ищут покупатели квартир из других городов);

- чатами «посуточников» в вашем городе (если у субарендатора есть клиент на определенную дату, но квартира занята, он может поделиться контактами клиента с коллегами).

Выводы

Бизнесом в субаренде посуточной недвижимости может заниматься любой человек: от студента до пожилой семейной пары. Здесь не нужно специальных навыков и всему можно научиться.

У меня есть история парня с рассеянным склерозом, который раньше продавал сладкую вату на аттракционах за 50 рублей в час и работал контролером на детских праздниках, а сегодня у него есть стабильный доход и уверенность в своих силах.

В этом бизнесе важно помнить, что субарендатор — первое лицо, заинтересованное в том, чтобы квартира была в идеальном состоянии. Снизьте ожидания, наберитесь терпения, заходите в бизнес с небольшими суммами и учитесь у лучших в своей сфере.