Доверительное управление квартирой: преимущества и недостатки - «Риэлторские технологии»

Доверительное управление – один из удобных инструментов для рантье, которые хотят сдавать квартиру выгодно, но при этом не желают заниматься организационными моментами: поиском жильцов и их заселением, оплатой коммунальных счетов, отчислениями в налоговую, ремонтными работами и решением непредвиденных ситуаций. Все эти задачи берет на себя компания, которая занимается управлением квартирой за определенную плату или процент от ежемесячных платежей квартирантов.

Что такое доверительное управление недвижимостью

По сути, доверительное управление – это передача прав на использование имущества другому лицу с целью получения совместной выгоды. Организация получает право в рамках установленных ограничений сдавать в аренду жилье, чтобы получить максимум средств. Чаще всего в доверительное управление попадают квартиры, дома, комнаты, однако законом не запрещено отдавать в управление и другие активы – ценные бумаги, долю на предприятии, технику, автомобили.

Когда речь идет о недвижимости, это означает, что управитель (чаще всего – управляющая компания) занимается размещением объявлений, оплатой коммунальных услуг, налогов, клинингом, заселением, а также задачами, которые связаны с поломками, износом. Распорядитель не является риелтором, точнее он берет на себя агентские услуги, но этим его деятельность не ограничивается: доверительное управление является гораздо более масштабной работой, которая, помимо прочего, осуществляется не единично, а на регулярной основе в течение определенного времени. Основная цель доверительного управления – заработать средства для собственника без его непосредственного участия в процессе.

Для соответствия букве закона заключается договор, в котором прописывается перечень услуг, которые управляющая компания будет предоставлять в рамках действия этого документа. Также там указывается комиссия, которую получает распорядитель: иногда это бывает фиксированный доход, но чаще всего устанавливается процент со сдачи в аренду – так менеджер становится максимально заинтересован в получении высокой прибыли.

Вопросы, связанные с доверительным управлением, регулируются Гражданским кодексом: передать в управление разрешается практически любое имущество, но только если оно принадлежит конкретному лицу, а не является частью муниципального предприятия, не находится в хозяйственном ведении и т.д.

Что следует помнить: доверительное управление – это не обременение, не передача прав собственности. Кроме тех действий, которые прописаны в договоре, распорядитель не может предпринять никаких действий, в том числе – не может подарить квартиру, продать ее и т.д.

Преимущества доверительного управления

Сегодня в России и, в частности, в Петербурге доверительное управление находится на пике своей популярности, и с каждым годом появляется все больше компаний, которые оказывают подобные услуги. Почему такой формат популярен? У него есть немало плюсов:

· Экономия времени. Такая услуга избавит собственника от необходимости выезжать на объект, решать возникающие вопросы с ЖЭКом, показывать квартиру, делать фотографии. Это исключительно удобно, если вы занятой человек, либо проживаете в другом городе или стране. И, определенно, без этого не обойтись, если у вас в собственности сразу несколько объектов недвижимости. Вам достаточно будет один раз подписать договор доверительного управления, после чего вы просто будете получать деньги на карту.

· Регулирование договора на законодательном уровне: менеджер не сможет вас обмануть, а за все действия, направленные против вашего объекта недвижимости, ответит по закону. Крайне редки случаи, когда управляющая компания выходит за рамки своей деятельности.

· Все возникающие проблемы решает распорядитель. Арендатор залил соседей? Сломался телевизор? Лопнула батарея? Все эти проблемы решит менеджер самостоятельно. Именно ему будут звонить из жилищной конторы, с ним будут разбираться в случае появления проблем.

Минусы доверительного управления

Конечно, у такой услуги есть и свои недостатки:

· Дополнительные траты. Управляющая компания может брать до 25% от дохода за свои услуги. К тому же, сегодня арендный рынок Петербурга переживает не лучшие свои времена, и есть риски, что квартира будет приносить меньше дохода, чем вы ожидали. Особенно, когда речь идет о посуточной сдаче.

· Легкий обман: агент может сдавать квартиру посуточно в то время, как говорит, что сдает ее помесячно – впрочем, такая ситуация будет невозможна, если с каждым, кто заселяется, будет заключаться официальный договор.

· Обязательная оплата налогов. Если вы заключаете договор доверительного управления и регистрируете его, вам потребуется оплачивать налог с полученного дохода – причем, налог вы будете платить со всей суммы целиком, комиссия агенту учитываться не будет.

· Неосведомленность. Вы можете не знать, как именно используется квартира, и что с ней происходит – кто в ней живет на данный момент.

· Износ жилья может оказаться выше, чем если бы квартиру сдавали вы сами.

· Вы не сможете в любой момент прекратить сдачу – необходимо будет дожидаться завершения действия договора (при желании можно установить возможность расторжения договора в любой момент, однако не все агенты на это соглашаются).

Несмотря на обилие недостатков, доверительное управление является весьма удобным инструментом, а если контролировать работу агентства, то можно избавить себя от ряда имеющихся рисков.

Процесс передачи квартиры в управление

Если вы приняли решение воспользоваться такой услугой, то потребуется сделать следующее:

· Найти компанию, которая занимается управлением, либо индивидуального предпринимателя. По закону в качестве управителя не может выступать лицо, которое в будущем унаследует эту квартиру. В большинстве случаев, договор заключается со специализированной фирмой.

· Вы должны четко сформулировать, что требуется от компании, какие действия она должна выполнять, каковы будут полномочие менеджера, срок действия договора, величина процента комиссии.

· Открыть счет в банке, на который будет поступать оплата, собрать необходимые документы (право собственности, паспорт, доверенность на агента).

Составить договор, подписать акт-приема передачи и зарегистрировать в Росреестре.

Яркий пример доверительного управления

Можно ли считать договор с УК в апарт-отеле контрактом на доверительное управление? Ответ вполне очевиден – да, можно. Управляющая компания осуществляет те же действия – поиск арендаторов, заселение, оплату к/у, ремонтные работы. Вместе с тем, она предоставляет полный комплекс гостиничного сервиса – заказ еды и билетов, клининг, услуги переводчика, в гостинице часто есть прачечная, переговорная, коворкинг-зона, ресторан, лобби-бар. В большинстве случаев договор с УК заключается на три года. Доходность составляет 9-12% годовых, комиссия – 10-25%.

Существуют разные доходные программы – в некоторых случаях собственник принимает участие в управлении (например, оплачивает к/у), в этом случае размер комиссии минимален.