Пошаговая инструкция: как купить квартиру в новостройке - «Риэлторские технологии»

Купить квартиру можно различными способами (забегая вперед: не только в ипотеку). Новострой-М расскажет о самых актуальных для покупателей схемах приобретения жилья, а также их достоинствах и недостатках.

Без риелтора – реально

Существует мнение, что сегодня почти невозможно купить квартиру без участия риелтора. Конечно, это не так. Вполне реально самостоятельно разобраться в обилии предложений, существующих на рынке. И для этого вовсе необязательно мотаться по офисам застройщиков – для этого существует интернет с его безграничными ресурсами.

Например, тем, кто имеет четкое представление о том, какая требуется квартира, можно воспользоваться специальным онлайн-сервисом по подбору жилья в новостройках. На основании полученных от пользователя данных (локация, комнатность, близость метро, наличие отделки, степень готовности дома, бюджет покупки) робот сформирует список подходящих новостроек и пришлет его на почту. Как вариант, можно просто смотреть, что строится в конкретном районе.

Но если вы пока не знаете, чего хотите, и не представляете, с чего начать, то предлагаем вам пошаговую инструкцию о том, как выбрать квартиру в строящемся доме.

Как выбрать квартиру: пошаговая инструкция

1. Определиться с локацией

Для этого надо оценить три первостепенных фактора:

- транспортную доступность;

- степень развитости инфраструктуры;

- наличие зеленых зон.

Оптимально, если рядом с ЖК в пешей доступности есть станция метро, остановки общественного транспорта и удобный выезд на магистраль с несколькими возможными маршрутами. В противном случае может получиться так, что дорога домой будет слишком утомительной и длинной из-за пробок. Проверить транспортную доступность локации можно по онлайн-картам.

Не менее важна качественная торгово-развлекательная и социальная инфраструктура. Сейчас большинство застройщиков отдают первые этажи зданий под «коммерцию» и возводят собственные детские сады и школы. Но не стоит забывать о том, что на их строительство могут уйти годы. Поэтому желательно, чтобы рядом с домом имелись магазины, супермаркеты, кафе, аптеки, учебные заведения, поликлиники.

Что касается зеленых зон и парков, то их близость не только создает благоприятную экологическую обстановку, но и повышает ликвидность жилья.

Кстати, Новострой-М регулярно готовит подробные экспертизы новостроек, вы можете ознакомиться с ними в этом разделе нашего сайта.

2. Выбрать надежного застройщика

Понять степень надежности девелопера можно по следующим параметрам:

- репутация и опыт;

- наличие в открытом доступе документов на ведение деятельности (устав компании, свидетельство о регистрации и о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ);

- отсутствие проблемных объектов, значительных переносов сроков строительства и судебных тяжб с дольщиками;

- высокая степень схожести уже построенных объектов с рендерами.

3. Выбрать новостройку

Критериев оценки будущего дома может быть множество. Но самое главное, чтобы у застройщика имелось разрешение на строительство, документы на земельный участок и проектная декларация.

Отдельно стоит оценить сам проект: количество корпусов и квартир в нем, тип здания (панель или монолит), наличие/отсутствие паркинга, гостевых автостоянок, собственной инфраструктуры и плановые сроки их возведения, а также сроки завершения строительства.

4. Выбрать квартиру

Покупателю стоит оценить не только комнатность и размер будущей жилплощади, но и этаж, вид из окна, тип квартиры (классическая, «евро» с объединенной кухней-гостиной, со свободной планировкой), наличие отделки от застройщика (черновая, предчистовая или полная), количество окон, их расположение и сторона света, куда они выходят, а также эргономичность планировки.

Далеко не всегда работает правило «чем больше, тем лучше». Самая удачная планировка – та, где все помещения правильной формы (лучше всего квадратные), без скошенных углов и длинных коридоров.

Способы покупки квартиры

Существует несколько популярных способов купить квартиру в новостройке:

- в ипотеку;

- в рассрочку;

- в trade-in.

Самый доступный и популярный способ – ипотека, в том числе благодаря наличию множества программ кредитования для различных категорий граждан. Льготная и семейная ипотека, военная и сельская, для врачей, айтишников и молодых семей – каждый может найти себе программу по душе. Также немаловажную роль в востребованности ипотеки играет то, что в качестве первого взноса можно использовать материнский капитал – тогда требуется добавить не так много собственных сбережений.

Ипотека – это целевой заем на длительный срок под проценты и под залог недвижимости. Если не выплачивать вовремя ежемесячный взнос, банк может продать квартиру на торгах. Несмотря на существующие риски, подавляющее большинство россиян делают свой выбор в пользу ипотеки, потому что у них нет возможности накопить всю сумму для покупки жилья. Тогда они вносят 10-20% от общей стоимости в качестве первоначального взноса, а оставшиеся средства выплачивают в течение 10-30 лет.

По-прежнему востребована покупка квартиры с использованием собственных сбережений. Кроме того, при 100%-ной оплате застройщики зачастую предлагают ощутимую скидку или приятный бонус.

В рассрочку квартиру берут нечасто. Такой способ предпочитают порядка 2-5% покупателей. Он позволяет рассчитаться за жилье не сразу, а фиксированными частями за определенный временной период. Непопулярность этого способа покупки жилья связана с тем, что необходимо сразу внести крупную сумму (обычно от 30 до 50%), а остаток выплатить за 6-12 месяцев (реже за 18-24 месяца) большими платежами.

В последние пару лет стал набирать обороты формат trade-in, где застройщик выступает в качестве посредника при продаже уже имеющейся у клиента квартиры. Такой способ подходит тем, кому есть, где жить (то есть, приобретается второе жилье), и тем, кто не желает заниматься продажей самостоятельно. Если же квартира, которую отдают в trade-in, единственная, то тут может возникнуть дискомфорт. Ведь клиенту придется где-то жить, пока строится его будущий дом – а это может занять 2-2,5 года (самые выгодные цены – на старте продаж). И все это время придется где-то арендовать жилье, а это может влететь в копеечку.

Как купить квартиру и провести сделку: порядок действий

Процесс покупки квартиры происходит в несколько «стандартизированных» этапов:

Этап 1. Подготовка к покупке

На этом этапе нужно определиться с будущим домом и квартирой, которая устраивает по всем параметрам, начиная от стоимости и заканчивая планировкой. Затем обязательно надо проверить, все ли в порядке с документами у застройщика (если это первичное жилье) или продавца (если приобретаете лот на вторичном рынке). После этого надо собрать пакет документов для заключения договора.

Этап 2. Определиться со схемой покупки жилья

На первичном рынке можно купить квартиру в ипотеку, в рассрочку или с использованием собственных средств. Для этого нужно будет заключить или ДДУ (договор между застройщиком и дольщиком), или договор уступки прав требования, или вступить в жилищно-строительный кооператив (сейчас такой вариант почти нигде не встречается).

На вторичном рынке (в том числе от застройщика, если дом сдан) квартира приобретается по договору купли-продажи (ДКП).

Этап 3. Заключение договора

Сначала может быть заключен предварительный договор купли-продажи, который показывает серьезность намерений продавца и покупателя. В нем содержится вся информация о приобретаемом объекте, внесенном задатке (если таковой был), стоимости квартиры, сроках заключения основного договора и порядке передачи прав собственности.

В основном договоре прописываются все нюансы, начиная от сведений о квартире и заканчивая ответственностью за невыполнение обязательств обеих сторон (паспортные данные продавца и покупателя, основные данные о квартире (адрес, этаж, площадь (жилая и общая), кадастровый номер, количество комнат), ее полная стоимость, порядок расчетов, сроки передачи объекта и т.п.).

Этап 4. Регистрация в Росреестре

После заключения договора необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр –через МФЦ. Для этого потребуется заявление о регистрации, паспорт покупателя/продавца или учредительные документы, если речь идет о юрлице, квитанция об оплате госпошлины, сам договор в нескольких экземплярах, кадастровый и технический паспорта квартиры (если это готовое жилье). Сроки исполнения обычно не превышают 9 рабочих дней.

После того, как будет зарегистрировано право собственности, покупатель получит выписку из ЕГРН и договор с отметкой о госрегистрации перехода права собственности.

Как происходит оплата

Оплатить покупку квартиры можно следующими способами:

- при помощи банковской ячейки (в присутствии сотрудника банка);

- через аккредитив (открывается счет в банке на имя покупателя, туда поступают деньги. После завершения сделки и проверки банком документов сумма переводится на счет продавца. В случае, если регистрация по каким-то причинам не состоялась, деньги остаются у покупателя);

- через депозит у нотариуса (деньги вносят на банковский счет-депозит третьего лица – нотариуса).

Осмотр квартиры и акт приема-передачи

Чтобы стать счастливым обладателем новенькой квартиры, надо провести ее осмотр и подписать акт приема-передачи, то есть осуществить приемку квартиры.

Застройщик приглашает дольщика на осмотр, прислав ему сначала уведомление об окончании строительства, а затем о том, что ему необходимо прийти в определенный день и удостовериться в том, что объект передается ему в надлежащем состоянии.

Во время осмотра составляется акт осмотра (или дефектная ведомость), в которой подробно описываются все недоделки или брак (если таковые имеются). Если обнаруживаются строительные недочеты, то акт не подписывается до момента устранения их силами застройщика в установленный срок (не более 45 дней). Затем дольщика приглашают на повторный осмотр. Если обе стороны все устраивает, то акт подписывается в двух экземплярах и направляется в Росреестр. Если же снова обнаруживаются недостатки, то составляется новая дефектная ведомость – и так до тех пор, пока брак не будет устранен окончательно.

Ошибки при покупке недвижимости

Главная ошибка – не проверить продавца, будь то застройщик или частное лицо. В первом случае существует риск пополнить ряды обманутых дольщиков, если нарваться на недобросовестного девелопера. Хотя при покупке с помощью эскроу-счетов это уже не так легко сделать.

Во втором – может оказаться, что в квартире прописаны другие люди или она является предметом судебных тяжб. Также квартира на вторичном рынке может находиться в собственности сразу у нескольких людей – тогда потребуется согласие каждого их них, иначе сделку могут признать недействительной. А еще могут неожиданно объявиться наследники, обнаружиться долги за ЖКУ и иные неприятные сюрпризы. Объективно – спокойнее и надежнее приобретать жилье в новостройке.

Также не стоит покупать квартиру по доверенности: бумага вполне может оказаться поддельной. Согласитесь, довольно странно, когда собственник не может принять участие в сделке. Хотя в свете последних событий, когда многие в спешном порядке уезжали в другие страны и оформляли доверенность на ближайших родственников, такая ситуация перестала быть чем-то из ряда вон выходящим. И тем не менее, обязательно надо проверить доверенность на подлинность. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты – документ должен быть в реестре.

Ну и, конечно, не стоит соглашаться на «мутные» схемы покупки, даже если продавец обещает вам некие мнимые бонусы. На кону стоят огромные деньги – не стоит ими рисковать.