Как подарить строящуюся квартиру в 2023 году: 2 рабочих метода - «Риэлторские технологии»

В последнее время в интернете все более популярным стал запрос о дарении договора долевого участия. Вполне логично, ведь дарение – это быстрый и безопасный способ переписать квартиру на близкого человека без глобальных затрат. Но можно ли подарить квартиру в строящемся доме? Расскажем о двух вариантах передачи прав на ДДУ.

Что гласит закон?

В соответствии с нормами действующего законодательства дарение строящейся квартиры в прямом понимании этого действия невозможно. Написать дарственную и зарегистрировать ее у нотариуса нельзя. Однако есть 2 реальных способа «переписать» ДДУ на другого человека.

Первый – обещание дарения. Осуществляется данная процедура согласно Гражданскому Кодексу РФ, статье 2. Право на передачу объекта оформляется посредством официального обещания дарения квартиры в будущем – когда жилой комплекс будет введен в эксплуатацию, и покупатель оформит на себя право собственности. Почему такая сложная система? Все связано с тем, что договор дарения можно зарегистрировать только в отношении квартиры, которая находится в собственности. Нельзя подарить то, что вам еще не принадлежит.

Второй вариант – безвозмездная переуступка прав. Наверное, все слышали о договоре цессии – переуступке прав на строящуюся квартиру. Обычно этот способ используют, чтобы продать квартиру до сдачи дома. Для желающих подарить квартиру в стройке это настоящая «палочка-выручалочка»: переуступка прав возможна на безвозмездной основе. Но есть один важный нюанс – возможность переуступки прав без внесения средств за квартиру должна быть прописана в договоре долевого участия. Застройщик также должен согласиться на данную процедуру – без его участия ничего не получится. Договор о переуступке прав в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Плюсы и минусы передачи прав на строящуюся квартиру по переуступке

Как правило, передача прав на квартиру по безвозмездному договору цессии происходит между супругами или близкими родственниками. Однако при желании переписать таким образом объект недвижимости можно и стороннему лицу. Самое важное, что нужно сделать при этом: прописать в теле договора цессии, что сделка безвозмездна. И если стоимость в договоре не указана, это еще не значит, что он безвоздмездный – должна иметься соответствующая фраза. Безвозмездная уступка права на квартиру регулируется теми же законодательными актами и разделами Гражданского Кодекса РФ, что и договор дарения.

Особый плюс такой сделки – простота ее осуществления. Без каких-либо сложностей вы можете переписать строящуюся недвижимость на другое лицо.

А что с налогами?

Налогообложение сделок, связанных с переуступкой прав на безвозмездной основе, работает не на пользу одаряемого. Для начала – он не сможет воспользоваться налоговым вычетом, ведь на покупку квартиры ничего не потратил. Вместе с тем и первоначальный покупатель не сможет воспользоваться вычетом – ведь он уже передал права на объект недвижимости.

Если квартира будет продана ранее, чем через пять лет после сделки (или через три года, если переуступка осуществляется между ближайшими родственниками), потребуется оплатить 13%. Причем не с разницы между суммой покупки и суммой продажи, а со всей суммы (за вычетом одного миллиона рублей, который является стандартным для всех сделок).

Сумма, мягко скажем, не самая маленькая. К примеру, если квартира стоит 16 миллионов рублей, заплатить в качестве налога придется 1,75 млн.

Что важно знать: если в договоре указано, что сделка безвозмездная, то она не будет считаться совместно нажитым имуществом с супругом или супругой. Если в договоре цессии прописано, что сделка имеет под собой финансовую основу, то квартира будет считаться нажитой в браке. За исключением случаев, предусмотренных брачным контрактом.

Преимущества и недостатки варианта передачи прав через обещание дарения

Обещание дарения – изначально гораздо более сложный документ, чем переуступка права. Основной его минус – он фактически не позволяет человеку сразу стать владельцем жилья, а лишь дает право сделать это в будущем, уже после сдачи жилого объекта.

То есть, будущему собственнику придется дождаться, когда застройщик завершит возведение жилого комплекса, получит разрешение на ввод, передаст квартиры дольщикам, и те оформят право собственности. Иногда эта процедура занимает до года и более после официального ввода в эксплуатацию.

Когда это случится, между новоиспеченным собственником и одаряемым будет заключен договор дарения. Затем будет перерегистрирована и собственность. Минимальный срок владения объектом недвижимости будет исчисляться с момента переоформления права собственности на квартиру. И при продаже в течение первых трех или пяти лет потребуется платить 13% налога со всей суммы (минус 1 млн рублей).

Если даритель не брал налоговых вычетов, уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов реально. Но сделать это разрешается только в том случае, если стороны являются близкими родственниками (супругами, родителями, детьми).

Данный вариант передачи прав на квартиру – не самый удачный. Особенно когда есть потребность в быстрой смене собственника (как это часто бывает в текущих реалиях).

Безвозмездная уступка: особенности

Процесс проведения сделки складывается из нескольких стадий и должен учитывать ряд важных правил:

· Прежде всего, нужно, чтобы ДДУ был полностью оплачен (в некоторых случаях допускается, чтобы сумма долга выплачивалась параллельно с подписанием переуступки – когда речь идет о рассрочке от девелопера, и он согласен на такие условия). Важно: если доплату совершит одаряемый, сделка уже не будет считаться безвозмездной.

· Перед совершением сделки необходимо согласовать с застройщиком все детали – во-первых, он должен одобрить проведение данной манипуляции: иногда для этого даже оформляется официальное разрешение. Кроме того, переуступка может оказаться платной – нужно уточнить размер комиссии и форму оплаты.

· Безвозмездная переуступка прав, как и любая другая форма договора цессии, возможна только в том случае, если застройщик еще не сдал жилой комплекс. Если объект уже сдан, придется ждать передачи ключей, оформления собственности и уже потом оформлять дарственную.

· Договор уступки в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре: процедура несложная – это можно сделать как в нотариальной конторе, так и просто обратившись в многофункциональный центр.

· Если квартира была приобретена в браке, собственник должен получить согласие на дарение (безвозмездную уступку) квартиры от супруга или супруги.

Если договор цессии будет отмечен как возмездный, можно будет получить налоговый вычет. Кроме того, такую сделку будет значительно сложнее оспорить в судебном порядке. Также сумма уступки будет вычтена из налогооблагаемой базы, если новый собственник решит продать недвижимость ранее, чем через 3 года (5 лет).