Медленная цифровизация: почему сделки с недвижимостью не могут перейти в онлайн полностью - «Риэлторские технологии»

2020 год привнес в привычный уклад жизни множество изменений. Например, в период самоизоляции купить квартиру, кроме как удаленно, было невозможно. И люди покупали. Благодаря системе сделок онлайн. Но, даже несмотря на очевидные плюсы (экономию времени или средств на поездку на просмотр квартиры в другом городе), пока полный переход купли-продажи жилья «на цифру» невозможен. О том, что этому мешает и готов ли рынок к цифровизации, читайте в материале.

Эмоциональный фон

Покупка жилья для большинства россиян – важный шаг и большие деньги. Поэтому неудивительно, что психологически очень тяжело отдать существенную сумму без личного знакомства с объектом: посещения шоу-рума, очного знакомства с предлагаемой отделкой, разговора с менеджером, показа места строительства ЖК. В период самоизоляции эти опции заменяли виртуальные туры, аэрофото- и видеосъемка, прямые трансляции с веб-камер. Ими можно воспользоваться и сейчас, но для подавляющего большинства покупателей визит в офис и беседа с брокером тет-а-тет остаются в прерогативе.

На вторичном рынке ситуация повторяется. Только в отличие от новостройки, которая может обладать всем необходимым в плане инфраструктуры, здесь будущим владельцам квартиры важно и сформировавшееся окружение, а также, в каком состоянии находится само жилье, придомовая территория, подъезд, лифт, лестницы и т.д.

«Оценить все это онлайн не получится. Нужно увидеть своими глазами. Просмотр через веб-камеру позволит потенциальному покупателю составить лишь первое впечатление о квартире, даст понять, стоит ли ехать на реальный просмотр и тратить свое время и время собственника», – рассказывает руководитель офиса МИЭЛЬ «Крылатское» Ирина Бербенева.

Электронная цифровая подпись

Одна из помех на пути проведения сделок с недвижимостью онлайн – отсутствие у покупателей электронно-цифровой подписи (ЭЦП), которая нужна для их заключения. И зачастую легальность ЭЦП вызывает у людей большие сомнения, а также опасения, что их обманут. Многие граждане до сих пор уверены, что только живая подпись гарантирует юридическую силу документа.

«Нужны ментальные сдвиги в сознании населения, что подписание документа с помощью ЭЦП – нормальный и законный способ заключения сделок. Также необходимо развить и упростить систему оформления ЭЦП. Сейчас процедура хотя и не сложная, но требует определенных трудозатрат, начиная от поиска места, где получить данную услугу, и заканчивая техническими моментами при ее использовании», – отмечает партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков.

Важно знать, что все этапы формирования ЭЦП и визирование такой подписью документов защищены криптографией ФСБ. Удостовериться, что конкретная организация может выдавать ЭЦП, достаточно легко. «На сайте Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации можно посмотреть аккредитацию удостоверяющих центров, которые выпускают эту электронно-цифровую подпись, и выяснить, действительно ли та или иная компания может использовать такого рода инструменты», – объясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.

Технические сложности

С одной стороны, в качестве трудности для перехода сделок купли-продажи жилья в онлайн эксперты называют неготовность органа регистрации прав (Росреестра – прим. ред.) к такого рода сделкам. При их большом объеме придется менять практически все программное обеспечение, уверен Андрей Большаков. С другой стороны, препятствия «цифре» могут чинить и самые заинтересованные в ней люди – девелоперы. «Основная проблема для застройщиков в части проведения онлайн-сделок заключается в сложных и запутанных бизнес-процессах внутри компаний. Чтобы осуществлять онлайн-продажи, девелопер должен подготовить и выстроить полноценную цифровую экосистему. Это дорогостоящий и трудозатратный процесс, и, как правило, только крупные компании могут позволить себе его внедрение», – считает сооснователь digital-агентства idaproject Дмитрий Ответчиков.

Высокий спрос

Любопытно мнение, что на росте числа сделок онлайн негативно сказывается высокий спрос на жилье. Для того, чтобы организовать цифровизацию сделок, застройщикам нужное многое изменить: обновить скрипты работы, переучить менеджеров по продажам, которые привыкли работать по вполне определенной схеме: созвониться, встретиться, показать, продать. Но если продажи растут и так, без всяких усилий, вполне логично, что без изменений и нововведений можно обойтись. «Виной» покупательской активности стала программа по льготной ипотеке, которая подтолкнула людей к покупке, пока жилищный кредит под 6,5% еще доступен, отметила директор по маркетингу digital-интегратора DD Planet Елизавета Трибунская.

Ипотека

В случае, когда клиент приобретает квартиру с привлечением ипотечных средств, а такие сделки преобладают на российском рынке, очень редко получается осуществить эту процедуру без его физического присутствия в банке. «Как правило, это обусловлено внутренними регламентами работы заимодателя. Получается, пока банки полноценно не адаптируют данный процесс для онлайна, говорить о полном отказе от оффлайна не приходится», – комментирует специалист по продажам Aurum Realty Давид Мамаиашвили.

Личное посещение банка требуется и в том случае, когда нужно заключить договор на открытие аккредитива, банковской ячейки или эскроу-счета. Причем, если эскроу-счет и ипотека оформлены в разных банках, пока приходится посещать сразу два отделения. В таком случае теряется ключевая ценность онлайн-сделки – оформить покупку, не выходя из дома, рассуждает директор департамента продаж «Главстрой-Недвижимость» Максим Гладченко.

Нотариус

Свой «вклад» в замедленное развитие цифровизации сделок с недвижимостью вносит и работа нотариусов. Если жилье в ипотеку приобретает семейная пара, для регистрации ДДУ необходимо оформить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. «Нотариус готовит электронный документ, но все равно необходимо личное посещение его офиса одним из супругов. Соответственно, снова ничего общего с онлайном», – комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что еще?

По мнению директора по маркетингу и продажам Larus Capital Елены Калининой, еще возникают сложности с подготовкой документов со стороны клиента. Так, если сделка проходит с участием ипотеки, нужно заказывать справки на работе, а дистанционно сделать это проблематично. Кроме того, при оформлении сделок с использованием материнского капитала в качестве первого взноса покупателю необходимо предоставить банку дополнительный пакет документов, которые невозможно получить онлайн, заключает Калинина.

Если же говорить о вторичной недвижимости, достаточно затруднительно проверить юридическую сторону сделки, сидя дома. Конечно, можно сделать выписку из ЕГРП в электронном виде, однако заказ справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ и выписки из домовой книги требуют личного присутствия. Это касается также справок из психоневрологического диспансера, отмечает Ирина Бербенева.

Готов ли рынок к онлайн-сделкам?

На этот вопрос Domofond.ru ответил директор по продажам холдинга «РСТИ» в Москве Андрей Непомнящий. По его мнению, рынок готов к онлайн-сделкам «морально»: для этого и девелоперы, и риелторы внедряют на своих сайтах сервисы по онлайн-бронированию, договариваются с банками о возможности заключения электронной сделки. В свою очередь госструктуры поддерживают систему «одного окна», передают МФЦ полномочия по межведомственному взаимодействию и т.д.

«При всех благоприятных условиях и попытках участников рынка перевести сделки в онлайн, остаются два главных аспекта, которые мешают этому переходу. Во-первых, отсутствие единой для всех регионов системы оформления электронной сделки, в которой будут стандартизированы и регламентированы все этапы. Во-вторых, необходимо проработать удаленную процедуру, которая защитит участников рынка от оформления кредита на подставное лицо в случае ипотечной сделки», – отмечает Непомнящий.

Для одних экспертов, опрошенных Domofond.ru, онлайн-сделки с недвижимостью – временный, вынужденный инструмент. Другие считают, что это концепция будущего. Как будет на самом деле – узнаем в ближайшие несколько лет. А пока совет на все времена – подходите к выбору квартиры тщательно, просчитывайте все варианты и задавайте как можно больше вопросов продавцу.