Вам наверх или вниз? Зачем реальную сумму продажи квартиры меняют в договоре и к чему это может привести - «Риэлторские технологии»

Суровость российского налогового законодательства заставляет граждан пускаться во все тяжкие и придумывать различные схемы для ухода от кабальных налогов с продажи недвижимости. Основными видами таких схем являются завышение или занижение ее стоимости на сделке, в зависимости от ситуации. Они так часто используются на практике, что люди уже стали забывать о последствиях, которые могут возникнуть. А зря.

999 990 рублей

С занижением стоимости недвижимости при продаже все предельно понятно. Эта схема в большинстве случаев используется продавцами, которые не хотят платить 13% с разницы между ценой покупки и продажи в случае, если не истек так называемый минимальный срок владения объектом. В зависимости от типа недвижимости он составляет 3 года или 5 лет.

Обычно необходимо дождаться 5 лет с момента приобретения недвижимости. Но в случае, если объект:

- является единственным жильем;

- получен по наследству;

- получен в подарок от близкого родственника;

- получен в результате приватизации;

- передан по договору пожизненного содержания с иждивением;

- продается, чтобы не позднее 90 дней после этого купить другую квартиру, которая будет единственным жильем,

то в этом случае достаточно владеть им всего 3 года, чтобы обязанности по уплате подоходного налога не возникло.

Популярный ранее вариант со стоимостью в договоре до 1 миллиона рублей, который затем трансформировался до 2 миллионов, равных сумме налогового вычета, использовать теперь бесполезно. Налоговая инспекция считает налог по разнице между ценой продажи и кадастровой стоимостью объектов, которая за последние годы была пересмотрена и все время растет. Кроме того, этим вычетом можно воспользоваться только один раз.

В последнее время получила распространение схема с дроблением суммы, когда в договоре указывается цена приобретения недвижимости, а на разницу составляется отдельный договор, по которому покупатель «берет» так называемые «неотделимые улучшения» – мебель и отделку. Что примечательно, эту аферу поддерживают практически все банки, включая Сбер.

Но иногда занижения просят и покупатели. Особенно те, кто не может или не хочет показывать источник происхождения денег на покупку. Нельзя просто так взять и выложить неизвестно откуда взявшиеся десятки миллионов рублей за недвижимость. Сделку может заблокировать банк, если увидит сумму выше определенного предела. А также придется объясняться с налоговой, доказывая чистоту этих средств.

Кроме того, занижение выгодно покупателям-нерезидентам. Налоговое законодательство постепенно меняется, приравнивая их по размерам налогов к обычным гражданам. Но пока остаются условия, по которым нерезиденты вынуждены отдавать до 30% от стоимости продажи недвижимости. Для людей, которых разделил распад Советского Союза, это настоящая проблема.

Полезное завышение

Завышение стоимости недвижимости чаще всего требуется покупателям, у которых нет собственных средств на первоначальный взнос по ипотеке. В этом случае продавец пишет фиктивную расписку о «получении» требуемой суммы, на которую и завышается стоимость квартиры.

Сначала большинство банков, за редким исключением, не интересовалось наличием первоначальных средств у заемщиков. Но в связи с ухудшением экономической ситуации и ростом просрочек кредитные учреждения стали чаще требовать их наличие на специальном расчетном счету. Что, впрочем, легко решается краткосрочным займом после одобрения ипотеки.

Кроме того, завышение делают для получения средств на оплату ремонта помещения или покупку новой мебели. А также для погашения уже имеющихся потребительских кредитов и особенно кредитных карт. Поскольку ипотечные деньги обходятся покупателю дешевле, такое завышение, в целом, даже полезно. Потому что ставка по ним и, соответственно, риски получаются ниже. Но только если сумма кредита не превышает реальную стоимость объекта.

Еще завышение просят покупатели, которые заранее знают, что будут продавать недвижимость раньше минимального срока владения. В этом случае они, как и продавцы с занижением, стремятся избежать уплаты подоходного налога. Уложиться с продажей в 90 дней получается не всегда. Да и цепочки бывают достаточно сложные, чтобы за это время оставшееся жилье стало единственным. Законодателям нужно вернуться к этому вопросу.

По тонкому льду

Поскольку схемы занижения и завышения стоимости незаконны, то их использование нередко приводит к довольно печальным последствиям. Обывателям, которые связываются с покупкой или продажей недвижимости всего два-три раза в жизни, этого негатива не видно. Поэтому им кажется, что ничего страшного в этих манипуляциях нет.

Между тем, на этот счет уже сформировалась обширная судебная практика, которая охватывает все возможные варианты заигрывания с ценой на сделках. Фискальные органы ситуацию отслеживают, начинают применять в работе искусственный интеллект, и оперативно доначисляют налоги по неучтенным доходам.

Интересно, что сами участники сделок тоже не остаются в стороне и пользуются моментом в своих корыстных интересах. Так, например, растет количество исков по признанию договоров на приобретение неотделимых улучшений недействительными в связи с завышением их стоимости. И суды часто такие иски после независимой оценки удовлетворяют. Главное, не подписывать акты приема-передачи за это имущество.

Также нередки случаи, когда продавец не торопится передавать полученную от банка по ипотечной сделке сумму завышения покупателю, если первоначальный взнос от него прежним собственником уже получен. И заставить его отдать эти средства законными методами невозможно. Только если он бестолковый настолько, что готов написать обязательство вернуть еще не полученные деньги.

Очевидно, что на всех сделках с занижением стоимости и покупатели, и продавцы, в зависимости от ситуации, рискуют потерять значительную часть потраченных средств, если купля-продажа по каким-то причинам будет признана недействительной. Опять же, обывателю не видно, сколько сделок расторгается. На деле их количество растет лавинообразно. Особенно по делам о банкротстве.

В завышении стоимости тоже нет никаких безопасных вариантов. Подстраховка встречными расписками помогает далеко не всегда. Нередки случаи, когда судебные баталии сторон заканчиваются уголовными делами. Часто их инициаторами выступают сами банки, для которых это является способом получения страховки по потерянным займам. Потому что под уголовную ответственность попадает неуплата налогов уже от 2,7 миллиона рублей.