Как купить квартиру в 2023 году: советы экспертов - «Риэлторские технологии»

Покупка квартиры — требует не только денег, но и тщательной подготовки и информированности. В этой статье вместе с экспертом — гендиректором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлией Усачевой — делимся пошаговым планом, который поможет приобрести жильё в 2023 году, и советами для максимально гладкой и выгодной сделки.

Что лучше: вторичка или новостройка

Большая часть покупателей стремится покупать жильё в новостройках, рассказала гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.

Причин для этого несколько. Во-первых, никто в этой квартире не жил, во-вторых, новые жилые комплексы современные и более комфортные для проживания, в-третьих, на новостройки действуют льготные программы ипотеки.

Но у новостроек есть один минус — иногда застройщик затягивает со сдачей дома. И, если ещё нет своего угла, приходится тратиться на аренду жилья. А после сдачи дома немало средств нужно вложить в ремонт.

Поэтому тем, кто собирается купить квартиру за наличные, эксперт рекомендует рассмотреть готовое жильё, куда можно сразу заехать и жить. Если покупка возможна только в ипотеку, то лучше выбирать новостройку, так как на первичное жильё ставки существенно ниже, чем во вторичке.

Как найти квартиру по адекватной цене

Юлия Усачева

гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

На первичном рынке определиться с ценой проще всего, так как отделы продаж застройщиков озвучивают реальную стоимость.

В случае со вторичным жильём ситуация сложнее. На сайтах объявлений очень много фейковых описаний. Кроме того, зачастую продавцы выставляют завышенные цены с расчётом на то, что покупатель попросит скидку. Поэтому в данном случае придётся сравнивать и анализировать цены только после личного общения с каждым продавцом и осмотра каждого объекта.

Если работать вместе с риэлтором, то процесс немного ускорится.

Узнать рыночную стоимость квартиры бесплатно можно онлайн на Домклик.

Просто введите адрес квартиры, укажите количество комнат и примерную площадь квартиры.

Остальное Домклик сделает сам за пару секунд. Алгоритм сайта рассчитает стоимость квартиры, опираясь на реальные сделки купли-продажи и с учётом более 40 характеристик.

Что учесть при оформлении ипотеки

К процессу оформления ипотеки эксперт советует подготовиться заранее. Снизить кредитную нагрузку (уменьшить лимиты по кредитным картам), убедиться, что нет задолженностей по уплате штрафов или налогов, исполнительных производств, открытых судебных разбирательств. Затем нужно собрать пакет документов для подачи заявок в банки.

«Рекомендую сначала получить одобрение по ипотеке и только после этого подбирать объект, так как в ипотеке могут отказать или одобрить сумму кредита меньше желаемой», — отметила Юлия Усачева.

На Домклик можно подать одну единую заявку на ипотеку и получить одобрение по всем доступным программам с указанием максимальной суммы кредита по каждой из них. После получения решения от банка можно сравнить предложенные условия и выбрать ту, которая вам подходит.

Ещё нужно быть готовыми к тому, что будут расходы по сделке: оплата страховки, расчётов, электронной регистрации. Страхование залога — обязательное условие, без него банк может откажет в выдаче ипотечного кредита.

От страхования жизни можно отказаться, но, как правило, в таком случае некоторые банки могут поднять ставку по ипотеке на 1-2%, что оказывается менее выгодно, чем платить страховку, отмечает эксперт. В некоторых банках дают скидку на ставку для клиентов, которые подают заявки на ипотеку через партнёров — риелторов или застройщиков.

Как искать квартиру

При выборе новостроек можно использовать карты: выбрать строящийся жилой комплекс в нужной локации, изучить прилегающую инфраструктуру. Затем зайти на сайт застройщика и узнать о ЖК подробнее. Эксперт советует обратить внимание на раздел «Документы» (если он есть).

«На сайте могут быть не отражены все нюансы, а менеджеры отдела продаж компании, скорее всего, будут пытаться сбыть вам тот объект, который выгоден им. Поэтому лучше воспользоваться услугами риэлторов, которые знают обо всех подводных камнях новых жилых комплексов. При выборе вторичного жилья поиск можно вести на популярных площадках в интернете. Ещё вариант — выставить на этих площадках своё объявление о желании приобрести квартиру с указанием нужных параметров. И, конечно, можно доверить подбор жилья агентству недвижимости», — подчеркнула Усачева.

Как осмотреть недвижимость на вторичном рынке и в новостройках

И в случае с новостройкой, и в случае с готовым жильём осмотр жилья лучше проводить лично или онлайн. Не стоит совершать покупку, доверившись рендерам или фотографиям в объявлении.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Лучше доверить проверку квартиры специалистам, но если вы решили сделать это самостоятельно, то обратите внимание на следующие документы, которые должны быть у продавца квартиры:

- Документы, подтверждающие передачу прав имущества. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону и другие.

- Документы собственников. Их паспорта. Если есть возможность, то стоит также проверить продавца на наличие судимости, крупных задолженностей, статуса банкротства.

- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если продавец состоит в браке.

- В расширенной выписке из ЕГРН обратите внимание на графу «особые отметки», где сообщается об имеющихся на квартиру ограничениях: ипотека, арест и так далее.

- Выписка из финансово-лицевого счёта квартиры и справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

- Выписка из домовой книги. В квартире не должно остаться прописанных жильцов.

- Во время осмотра квартиры сверьтесь, совпадает ли реальная планировка квартиры с техническим планом, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки.

Сервис «Юридическая проверка» на Домклик помогает выявить неочевидные, но существенные риски для покупателя недвижимости. Сделки с недвижимостью, прошедшей «Юридическую проверку» и рекомендованную к покупке специалистами Домклик, ни разу не были оспорены.

Как вести переговоры и сбить цену на квартиру

При покупке новостройки в некоторых случаях застройщики сами предлагают скидки. Например, если это быстрая сделка, за наличные. Также бывают партнёрские программы с определёнными застройщиками, которые предлагают скидки своим клиентам.

Юлия Усачева

гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

При покупке жилья на вторичном рынке торговаться приходится с частным лицом, у которого есть свои ожидания и «хотелки». Я считаю, что в переговорах надо прямо заявлять о своих требованиях и пожеланиях. Например, если вы смотрите квартиру за 10 млн рублей, а у вас только 9 млн рублей, то сразу надо так и говорить: «Я готов к приобретению вашей квартиры, но у меня только такая сумма». И приходить к компромиссному решению.

Как и в случае с новостройками, продавец вторички может пойти на уступки, если сделка будет быстрой и за наличные. Также продавец может сделать скидку, если изначально закладывал сумму с учётом возможного торга. Поэтому нужно всегда обговаривать, возможен ли торг.

Как защититься от мошенников при покупке квартиры

Эксперт назвала несколько способов, которые помогут избежать мошенников:

- Никогда не переводите авансы, не оплачивайте комиссии до заключения сделки.

- Прекращайте любое взаимодействие с риелтором, который размещает фейковые объявления.

- Проверяйте документы риелтора.

- Не проводите дистанционные сделки по доверенности на риелтора, если не уверены в нём на 100%. Такие сделки лучше доверять крупным агентствам с безупречной репутацией.

- Если решили воспользоваться услугами агентства, изучите отзывы в интернете.

- Если решили воспользоваться услугами частного риелтора, тоже поищите о нём информацию в интернете. Сделать это будет сложнее, чем на компанию, но если риелтор отметился сомнительными делами, то по ФИО и номеру телефона реально найти на него отзывы в сети.

Что важно помнить на сделке

Заключая предварительный договор купли-продажи, продавец квартиры подтверждает своё намерение продать квартиру за определённую стоимость и освободить в конкретные сроки. А покупатель подтверждает, что он готов приобрести недвижимость.

В предварительном договоре обязательно должны быть указаны данные продавца и покупателя, характеристики объекта (адрес, кадастровый номер).

Юлия Усачева

гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»

При заключении договора купли-продажи я не советую скачивать шаблоны с интернета и заполнять самостоятельно. Для недопущения ошибок лучше обратиться к юристу.

Для составления договора понадобятся паспорта всех сторон, документ основания права, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счёта, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Зарегистрировать сделку как на первичное, так и на вторичное жильё можно в МФЦ, сдав договор между продавцом и покупателем. В случае с новостройками есть возможность сделать это через застройщика или через банки, воспользовавшись электронной регистрацией сделки.

Что делать после оформления сделки с недвижимостью

Если вы продавец и продаёте квартиру за наличные, то после оформления сделки нужно, чтобы с вами сразу же рассчитались. Если предусмотрена безналичная форма расчёта, то нужно обратиться в банк для раскрытия аккредитива, чтобы деньги поступили на расчётный счёт.

Если вы покупатель и приобрели квартиру в строящемся доме, то предстоит подождать, когда он достроится. Если купили жильё на вторичном рынке, то остаётся подождать, когда продавец по вашей договоренности передаст ключи.

После получения ключей эксперт рекомендует сразу позаботиться о переоформлении коммунальных платежей на себя.

Если это новый жилой комплекс со своей управляющей компанией, то ей можно просто предоставить документы, и счета переформят. Если квартира находится в старом фонде, то, скорее всего, с каждым поставщиком услуг заключён отдельный договор, поэтому придётся обойти все организации и переоформить документы на себя.