Когда сделку с жильем могут признать недействительной, и как этого избежать - «Риэлторские технологии»

Заключить ничтожную или оспоримую сделку на вторичном рынке недвижимости легче, чем кажется, — тогда есть риск потерять не только время, но также деньги и имущество.

В каких случаях возможно признание сделки купли-продажи квартиры недействительной и как этого избежать, рассказываем в нашей статье.

Основной документ для оформления сделки купли-продажи недвижимости — соответствующий договор (ДКП). Это надежный формат, но участники сделки или третьи лица могут сделать так, чтобы сделку по квартире признали недействительной.

Худший для покупателя недвижимости вариант развития событий, если имущество придется вернуть. В каких случаях это возможно?

Законодательство утверждает следующее:

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Подробнее об этом расскажем дальше.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Основания оспаривания договора купли-продажи

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной требует усилий. У сделок с недвижимостью есть порядок оформления и юридические последствия: покупатель получает квартиру, а продавец (бывший собственник) деньги. Но если сделка заключена с нарушениями интересов одной из сторон или не соблюдены законодательные требования к ее форме, то возникают основания для признания ее недействительной.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Чаще всего основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например неполная оплата стоимости квартиры, несоответствие квартиры условиям договора или нарушение сделкой прав третьих лиц.

Со стороны покупателя квартиры нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть. А со стороны продавца нарушением считается уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру или передача квартиры покупателю в состоянии, которое не соответствует условиям заключенного договора.

Недействительные сделки бывают двух видов:

Ничтожные. Это сделки, не порождающие юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.

Оспоримые. Для того чтобы признать недействительной оспоримую сделку, нужно решение суда. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.

Поскольку недействительная сделка купли-продажи недвижимости не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть, что получила по договору.

Если недействительным признают договор купли-продажи недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю — полученную сумму.

Причины расторжения договора купли-продажи

ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и, соответственно, признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

Взаимное согласие сторон. Сделка аннулируется соглашением о расторжении ДКП. Но если обязательства сторон исполнены и имущество во исполнение договора купли-продажи передано покупателю, то Росреестр откажет в расторжении договора купли-продажи.

При этом следует учитывать, что только регистрация перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости не является препятствием для расторжения договора. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор, не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору и расторжение договора в судебном порядке по требованию сторон.

Существенное изменение первоначальных обстоятельств. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа).

Если стороны заключили сделку в неправильной форме

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили свои подписи на документе, договор считается недействительным.

Сделка нарушает закон

Мнимую сделку стороны заключают «для вида». Формально все может быть правильно, но на самом деле стороны не хотят реализовать право, ради которого сделка совершается.

Например, в одном из дел суд признал недействительным ДКП нежилого помещения, по которому сын предпринимателя, признанного банкротом, пытался купить у него помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель на самом деле не хотел продавать недвижимость, — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам.

Притворную сделку тоже заключают не по-настоящему. Стороны хотят прикрыть ею другой договор. Сделка недействительна при дарении квартиры, когда продавец и покупатель по каким-либо причинам не хотят заключать ДКП, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае договор дарения — притворная сделка, поскольку она прикрывает куплю-продажу.

Одна из сторон сделки недееспособна

Человек, которого суд признал недееспособным, не всегда осознает, что его возможностями могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Поэтому сделка с недееспособным считается ничтожной.

Если человек дееспособен по формальным признакам, но при этом не может в момент заключения договора понимать значение своих действий, оспаривание сделки в суде тоже возможно (ст. 177 ГК РФ).

Пока ребенку не исполнилось 18 лет, он не полностью дееспособен, от его имени действуют родители. Поэтому сделки без получения нужных согласий детьми до 14 лет считаются ничтожными, а с 14 до 18 — оспоримыми.

Сделка совершена без согласия другого лица

По закону на совершение ряда сделок нужно получить согласие другого лица. Например, если нет брачного договора, супругу, покупающему или продающему квартиру, нужно нотариальное согласие другого супруга, заверенное нотариусом. Если его не оформить, в дальнейшем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде.

Есть и другие случаи. Так, человек, признанный банкротом, в процедуре реструктуризации долгов не может совершать некоторые сделки без согласия финансового управляющего.

А сделки с недвижимостью, где собственником является несовершеннолетний, не могут проходить без согласия органов опеки.

Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения

Если сторона договора неправильно представляла себе его предмет, сторону или существенные условия, она может ее оспорить. Суть в том, что, если бы участник сделки понимал ее условия верно, он бы ее не совершил.

Например, человек купил земельный участок для строительства дома, полагая, что он для этого предназначен, но потом оказалось, что строить на земле запрещено. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле выяснилось, что она меньше заявленной.

Но нужно иметь в виду, что при оспаривании таких сделок необходимо будет убедить суд, что покупатель произвел должную осмотрительность при приобретении недвижимости, то есть проверял недвижимость перед сделкой, но его ввели в заблуждение.

Один из участников совершил сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Если кому-то из участников пришлось заключить договор из-за того, что к нему применяли насилие или угрожали, потерпевший может оспорить сделку. Это же касается ситуации, когда сторону сделки намеренно обманули. Например, если оценщик специально сильно занизил настоящую стоимость квартиры.

Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной иногда приравнивается к кабальной сделке. Это значит, что человек был вынужден заключить договор из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась.

Кто может оспорить сделку

Чаще всего с требованием о признании сделки с недвижимостью недействительной обращается одна из ее сторон, поскольку ее права нарушены. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом.

Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Потребовать признания недействительности сделки, совершенной недееспособным человеком, который не понимал значения своих действий, может его опекун.

То есть если вы хотите оспорить сделку, докажите, что она нарушает ваши права или охраняемые законом интересы, в частности повлекла неблагоприятные для вас последствия. Доказывать наступление таких последствий не нужно будет в двух случаях:

- оспаривается сделка, которая совершена без согласия, предусмотренного законом;

- представитель или лицо, действующее от имени юридического лица без доверенности, при совершении сделки нарушили ограничения полномочий.

В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по определению не порождает юридических последствий. Однако, чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет.

Срок начинает идти со дня, когда стороны приступили к исполнению ничтожного договора. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год. В этом случае срок начинается со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности. Кстати, если провести с Домклик юридическую проверку сделки до ее заключения, можно избежать подобных казусов.

Что проверить перед покупкой квартиры

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что можно и нужно проверить:

- Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.

- Получить справку в бюро кредитных историй: она покажет, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.

- Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.

- Узнать, все ли выписаны из квартиры.

- Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, и зафиксировать это письменно.

- Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.

- Постараться собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно и постоянно проживающих или ранее проживавших в квартире.

- Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.

- Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.

- Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.