Продажа унаследованной квартиры или доли в квартире: Что нужно знать - «Риэлторские технологии»

Бывает, что человек получает в наследство квартиру, однако для него актуальнее ее продать, а не использовать. Можно ли выставить недвижимость на продажу сразу, какие шаги должен предпринять наследник и какие нюансы нужно учесть, чтобы потом не возникло серьезных проблем и дополнительных трат - разбираемся с экспертами.

Как вступить в наследство

Если завещание написано на вас, это еще не означает, что вы автоматически являетесь владельцем недвижимости. Да, вы можете пользоваться квартирой - жить в ней, покупать мебель и делать ремонт, платить за коммунальные услуги и так далее. Но вот совершать с ней сделки - например, сдавать ее в аренду, дарить или продавать вы не можете. Полноправным же собственником наследополучатель является, если он:

- оформил у нотариуса свидетельство о праве на наследство;

- поставил объект недвижимости на кадастровый учет;

- зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре.

Какие документы нужно предоставить нотариусу

Чтобы вступить в права наследника, нужно обратиться к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя, а если оно неизвестно, то по месту нахождения недвижимости, на которую вы претендуете. При себе нужно иметь:

- документ, подтверждающий ваше родство с наследодателем (если нет завещания и вы претендуете на недвижимость на основании закона о наследовании);

- подтверждение адреса проживания покойного;

- свидетельство о смерти покойного.

Принятие наследства: сроки

На то, чтобы заявить о своих правах и открыть наследственное дело, гражданину, считающему себя наследником, дается только полгода. Если вы пропустите этот срок, это значительно усложнит процесс вступления в наследство: придется обращаться в суд, а служители Фемиды обычно с подозрением относятся к таким ситуациям и не всегда дают добро на продление периода.

Комментарий эксперта

Подобные дела рассматривают особенно тщательно, потому что сейчас участились случаи мошенничества с выморочным имуществом, поясняет юрист Алексей Никитин.

Оно считается таковым, если у умершего не оказалось наследников - в этом случае по закону недвижимость должна перейти в собственность государства. Аферисты находят такие выморочные квартиры и подделывают документы для вступления в наследство и получения права собственности.

Если вы хотите узнать, открыто ли на вас наследственное дело, это можно сделать, зайдя на сайт Федеральной нотариальной палаты (раздел - "Реестр наследственных дел"). В поисковых строках необходимо указать фамилию, имя и отчество умершего владельца недвижимости и даты его рождения и смерти.

Госпошлина на наследство: размер, расчет

Чтобы получить свидетельство о праве на наследство, недостаточно только вышеперечисленных документов - нужно еще и заплатить государственную пошлину:

- для наследников первой очереди и родных братьев и сестер (когда у них одни и те же оба родителя - и отец, и мать) она составляет 0,3% от стоимости недвижимости, которая наследуется (но не более 100 тыс. руб.),

- для остальных наследников - 0,6% (но не более 1 млн рублей).

Для того чтобы рассчитать пошлину, нужно сделать оценку недвижимости, которую проводят бюро технической инвентаризации или независимые оценочные компании.

Пример: если квартиру, которую вы получили в наследство, оценили в 5 млн. руб., а вы - сын наследника, пошлина (0,3%) для вас составит 15 тыс. руб.

Как получить свидетельство о праве на наследство

Свидетельство о праве на наследство клиент получает после обращения к нотариусу с необходимыми бумагами (заявление о наследстве, пакет документов, результаты оценки квартиры и квитанция об уплате пошлины). Оно выдается через полгода после смерти наследодателя. Имея на руках этот документ, можно подать заявление о регистрации квартиры в Росреестре.

Совет эксперта

При вступлении в наследство на квартиру по завещанию по возможности убедитесь, что в вашем распоряжении его окончательная версия и перед смертью наследодатель не переписал свое имущество на других людей, предупреждает юрист. Дело в том, что закон учитывает именно последнюю версию завещания, и если позже объявятся такие наследники, а вы квартиру уже продали, у вас и у покупателя возникнут серьезные проблемы: они наверняка захотят оспорить сделку в суде.

Как правильно продать квартиру

Как только наследник становится собственником, он имеет право выставить квартиру на продажу. Когда на нее найдется покупатель, все будет происходить стандартным образом: за недвижимость вносится аванс, заключается договор и т.д.

Документы для продажи квартиры, полученной по наследству

При совершении сделки потребуются:

- паспорта всех участников;

- договор купли-продажи;

- выписка из Единого госреестра недвижимости о правах на квартиру (можно получить через МФЦ)

- если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, разрешение органов опеки и попечительства;

- выписка о зарегистрированных в квартире гражданах;

- свидетельство о праве на наследство.

Также покупатель может попросить у вас:

- техплан на квартиру,

- выписку с лицевого счета, подтверждающую, что у вас нет долгов за ЖКХ (ее можно взять в МФЦ),

- аналогичную выписку из энергетической компании, подтверждающую отсутствие долга за электричество.

Особо осторожные покупатели даже просят от продавца квартиры справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Когда квартиру уже можно продавать

Подать объявление о продаже недвижимости можно сразу после получения документа, подтверждающего ваши права собственника. То есть не ранее, чем через 6 месяцев после смерти наследодателя, ведь именно этот срок нужно выждать для вступления в наследство.

Еще раз подчеркнем, что быть просто наследником недостаточно - для того, чтобы сделка состоялась, вы должны быть официальным владельцем квартиры. Если же вы хотите продать жилплощадь бесплатно, без уплаты налога, нужно выждать трехлетний срок (подробнее об этом - в следующем разделе).

Лучше не выставлять квартиру на продажу раньше времени, надеясь, что к моменту подписания договора с покупателем регистрация недвижимости в Росреестре пройдет и выписка из ЕГРН о вашем праве собственности будет готова, ведь еще на этапе показа квартиры у вас, скорее всего, попросят этот документ покупатель и его риелтор.

Что нужно учесть на этапе продажи: советы эксперта

На этапе продажи квартиры владельцу лучше ничего не скрывать ни от риелтора, ни от потенциальных покупателей, советует риелтор Юлия Артикулова. Если вы будете замалчивать какие-то нюансы (например, наличие других наследников, которые собираются оспорить ваше вступление в права собственности), что-то недоговаривать, у покупателя могут появиться сомнения. Если же продавец грамотно рекламирует свою квартиру, честен и открыт, продажа унаследованной недвижимости будет проходить точно так же, как и обычной, и никаких проблем не возникнет.

После оформления сделки и перечисления денег идет процесс регистрации недвижимости. В среднем он занимает семь рабочих дней, но иногда проходит и быстрее. Стоит отметить, что пошлину за регистрацию перехода права собственности на недвижимость по закону платит покупатель (Согласно пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Если унаследованная квартира в ипотеке

Бывают случаи, когда новый владелец получает в наследство недвижимость, купленную наследодателем в ипотеку (и на момент смерти она еще не была погашена) или находящуюся под залогом. Это усложняет ситуацию, ведь по закону такую недвижимость вы сможете продать, только заручившись официальным согласием кредитора или залогодержателя, предупреждает Алексей Никитин. Как правило, банк-кредитор дает такое согласие только после полного погашения новым владельцем долга. Если же недвижимость будет продана без согласия залогодержателя, впоследствии он может оспорить вашу сделку в суде. Если она будет признана судом недействительной, вам придется возвращать покупателю уплаченные им деньги.

Как продать долю в унаследованной квартире

Бывает, что человек получает в наследство не всю квартиру, а только долю в ней. В этом случае он может ее продать, лишь учитывая интересы других собственников. Для этого нужно:

- либо предложить им выкупить вашу долю (согласно Гражданскому кодексу РФ они имеют первоочередное право на это),

- либо получить от них официальный отказ от права преимущественной покупки доли.

Важно! Отказ от покупки вашей доли в квартире и согласие на совершение вами сделки необходимо заверить нотариально.

Бывает, что владелец доли не может получить ответа от других собственников. Причины могут быть разными - например, они не выходят на связь или просто не хотят писать официальный отказ от покупки либо согласие на вашу сделку. Это вовсе не означает, что продать свою долю вы не можете - просто придется выждать месяц (именно такой срок дается остальным владельцам долей на принятие решения по поводу вашего намерения). Но чтобы в будущем не возникло проблем, вам нужно будет официально уведомить их о намерении продать свою долю.

Уведомление составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса, после чего отправляется по почте с обязательным уведомлением о вручении (иначе адресат потом может заявить, что письма не получал). Месяц отсчитывается с момента уведомления. При этом цена, по которой вы продадите свою долю покупателю, не должна быть ниже той, которую вы указали владельцам других долей в уведомлении.

Комментарий эксперта

Судебная практика показывает, что такое уведомление необходимо направлять не заказным письмом, а ценным письмом с описью вложения, рассказывает судебный юрист Евгения Васильченко. В описи будет указан документ, который отправляется (а именно - нотариально заверенное уведомление о продаже доли). Также в описи вложения ставится печать почтового отделения в подтверждение данного факта. Иначе в суде вы никак не докажете, что в заказном отправлении у вас был именно этот документ, а не поздравление с Новым годом. Второй экземпляр описи остается у отправителя (для подтверждения при необходимости).

Если вы получили квартиру по наследству в доле с другим членом семьи и оба хотите ее продать, нужно тоже учитывать определенные нюансы. Так, любые операции с недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, проводятся только при личном участии каждого владельца доли. Поэтому придется выбирать время и место проведения сделки, которое удобно для всех.

Также стоит отметить, что с финансовой точки зрения будет выгоднее, если вы будете продавать свои доли по отдельному договору. В этом случае каждый собственник вправе самостоятельно оформить налоговый вычет на 1 миллион рублей.

Нужно ли платить налог с продажи

Платить НДФЛ за само по себе вступление в наследство не нужно - после того как вы станете собственником, будете просто уплачивать обычный ежегодный налог на недвижимость, который обязаны платить все владельцы квартир, земельных участков и так далее. А вот если вы хотите продать полученную по наследству квартиру, но стали ее собственником относительно недавно, стоит знать один нюанс.

Налог с продажи не взимается с продавца, если он владеет квартирой более пяти лет. Если срок меньше - придется заплатить:

- 13% от ее стоимости, если вы резидент страны,

- 30% - если не резидент (гражданин РФ, находящийся за пределами страны более 183 дней в течение 12 месяцев подряд).

Однако если право собственности получено на безвозмездной основе, как в случае с завещанием недвижимости, минимальный срок сокращается до трех лет. Иными словами, наследнику, решившему продать недвижимость после истечения трехлетнего периода, платить налог не нужно.

Обратите внимание! При расчете трехлетнего периода срок владения исчисляется не со дня вступления вами в право собственности, а с даты смерти наследодателя.

При этом стоит учесть, что продавец недвижимости вправе сделать налоговый вычет. В случае с продажей квартиры он может составлять не более 1 миллиона рублей. Подробнее о том, как его получить и как рассчитать, описано на сайте Федеральной налоговой службы.