Продажа унаследованной квартиры: нюансы и порядок сделки - «Риэлторские технологии»

Может казаться, что все жилые объекты продаются одинаково – достаточно заключить договор, передать деньги и сделка состоялась. Но в продаже недвижимости могут быть свои особенности, например, связанные с основанием для регистрации права собственности продавца, которому квартира досталась по наследству.

Разбираемся в особенностях продажи квартиры, которую продавец получил в наследство и рассказываем о том, в каком случае придется платить налоги за полученную прибыль от сделки.

Когда можно продать унаследованную квартиру

Когда квартира достается в наследство, ее новый собственник может сразу начинать пользоваться своими правами. Например, въезжать и жить, проводить ремонт, оплачивать электричество и прочие коммунальные услуги. Но для того, чтобы считаться полноправным собственником и иметь право продать жилье, нужно пройти ряд процедур и оформить необходимые документы.

В общем порядке нужно сделать следующее:

1. Оформить свидетельство о праве на наследство у нотариуса.

2. Поставить недвижимость на кадастровый учет, если это необходимо.

3. Внести сведения о себе, как о новом собственнике недвижимости в Росреестр.

Иногда оказывается, что тот, от кого остается наследство, приобрел недвижимость в ипотеку и не успел погасить ее перед смертью. В таком случае к обязательным действиям добавляется еще один пункт. Нужно будет получить одобрение на оформление права собственности от залогодержателя — банка, который выдал кредит на покупку квартиры. Но если право собственности будет оформлено с обременением, продать квартиру сразу не получится. Сделка будет невозможна до тех пор, пока не будет выплачен долг и снято обременение. Если наследник хочет сразу стать полноправным собственником без каких-либо обременений, нужно сразу погасить весь кредит.

Кто может открыть дело о наследстве

Это может сделать любой человек, у которого есть право на наследство. Например, жена умершего человека, его сын или отец. Обычно обращаться для открытия дела нужно по месту жительства наследодателя – человека, который умер. Но если наследодатель жил за границей или не известно точное место его жительства, можно обратиться к нотариусу по месту нахождения его имущества. Например, там, где находится квартира, которая принадлежала умершему.

Если после обращения к нотариусу хочется проверить, открыто дело или нет, это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Документы для открытия наследственного дела

Нужно подготовить:

- документы, подтверждающие родство. Например, свидетельство о рождении, по которому можно определить, что обратившийся к нотариусу человек — сын умершего наследодателя;

- документ, подтверждающий адрес постоянной регистрации умершего человека, если такая информация необходима;

- свидетельство о смерти человека, который выступает в роли наследодателя.

Какие сроки открытия наследственного дела

Чтобы прийти к нотариусу и открыть наследственное дело, есть шесть месяцев. Бывает, что наследником выступает ребенок, который еще не родился. Например, в случае, если умирает его отец. В такой ситуации срок вступления в наследство увеличивается — его отсчитывают с момента рождения ребенка.

Если по каким-либо причинам срок вступления в наследство был пропущен, это еще не означает, что унаследовать квартиру или другое имущество не получится. Чтобы стать наследником, нужно восстановить срок принятия наследства. Для этого надо иметь веские причины и обратиться в суд. Например, такой веской причиной может быть отсутствие наследника в стране или болезнь, из-за которой не было возможности обратиться к нотариусу в течение положенных шести месяцев.

Особенности получения свидетельства о праве на наследство

Чтобы получить такой документ, нужно заплатить госпошлину. Ее размер может быть разным и составлять 0,3 или 0,6% от стоимости недвижимости. В некоторых случаях наследники могут не платить налог на унаследованное имущество, например, те, кто относится ко льготным категориям граждан. Еще возможность освобождения от налога зависит от вида имущества и статуса наследника, который становится собственником жилья.

Наследник получает свидетельство о праве на наследство после того, как истекает шесть месяцев с момента открытия наследственного дела. Такой документ — основание для последующей регистрации права собственности на объект. В некоторый случаях допускается получение свидетельства раньше установленного срока. Например, это возможно при условии, что есть достоверные данные об отсутствии других наследников, которые могут иметь право на все имущество или его часть.

Регистрация права собственности на унаследованную квартиру

Чтобы считаться полноправным собственником недвижимости и иметь право ее продать, недостаточно только получить свидетельство о праве на наследство — необходимо внести данные о новом собственнике в единый реестр. Для этого можно обратиться в МФЦ либо внести информацию удаленно — через сайт Росреестра. Но для этого надо оформить усиленную квалифицированную электронную подпись. При желании регистрацию права собственности можно провести через нотариуса. В таком случае нотариус для проведения процедуры может использовать свою электронную подпись.

Что нужно для продажи унаследованной квартиры

После того, как информация о новом собственнике будет внесена в ЕГРН, недвижимость можно продавать. Порядок сделки стандартный и может включать в себя следующие этапы:

1. Собственник квартиры готовит недвижимость к продаже. Например, убирает квартиру, выкидывает старую испорченную мебель, делает косметический ремонт, если это необходимо.

2. Владалец делает фотографии квартиры, подъезда, прилегающей территории и выкладывает объявление о продаже недвижимости.

3. Собственник квартиры общается с потенциальными покупателями и договаривается о просмотре квартиры.

4. Покупатели посещают квартиру для ее осмотра.

5. В случае, если покупателя устраивает состояние недвижимости и ее стоимость, он и текущий владелец квартиры договариваются о сделке.

6. Заключается предварительный договор купли-продажи, если стороны решили его оформлять.

7. При подписании предварительного ДКП вносится задаток, если он предусмотрен в сделке.

8. Заключается основной договор купли-продажи и покупатель передает деньги оговоренным способом. Чаще всего используют безопасные для обеих сторон способы. Например, когда деньги переводят на аккредитивный счет или помещают в банковскую ячейку. Продавец сможет забрать свои деньги только после того, как право собственности будет перерегистрировано на нового владельца.

9. На основании заключенного договора покупатель обращается для регистрации права собственности в Росреестре.

10. Продавец квартиры забирает свои деньги после внесения сведений в ЕГРН.

Документы для продажи

Перечень документов может быть разным и включать следующее:

- паспорта сторон сделки;

- выписку из ЕГРН;

- правоустанавливающий документ. В данном случае это будет свидетельство о праве на наследство.

- справку о зарегистрированных в квартире;

- справку об отсутствии долгов по оплате ЖКХ.

Почему унаследованные квартиры покупают неохотно

Собственники квартир, которые получены по наследству, часто сталкиваются с тем, что на их недвижимость тяжелее найти покупателя. Особенно, если квартира продается практически сразу после регистрации права собственности. Это связано с тем, что покупатели настороженно относятся к такой недвижимости. Никто не может гарантировать, что через месяц не объявится человек, права которого не были учтены при выдаче свидетельства о праве на наследство. Если такое произойдет и человек обратится в суд, сделку могут признать недействительной.

На обращение в суд при нарушении прав наследника закон отводит три года. Но срок начинает отсчитываться с момента, как наследник узнал о нарушенных правах. Например, он мог не знать о смерти своего близкого родственника и долгое время проживать в другой стране — суд примет дело на рассмотрение даже через четыре, пять или больше лет со дня смерти наследодателя. Если суд встает на сторону объявившегося наследника, то квартира возвращается его владельцам, а продавец должен вернуть деньги покупателю.

Как правило, чем больше времени проходит с момента регистрации права собственности, тем меньше недоверия к квартире, полученной по наследству. Если нет желания долго искать покупателя или снижать стоимость квартиры, можно подождать со сделкой некоторое время. В течение этого времени можно сдавать квартиру в аренду.

Налог с продажи унаследованной квартиры – когда и сколько платить

Необходимость уплаты налога зависит от того, как давно возникло право собственности на недвижимость. Освобождаться от налога при продаже квартиры собственники могут в случае, если прошел срок, установленный НК РФ. В общих случаях он составляет пять лет, но может быть и меньше — только три года. В случае с получением недвижимости в наследство установлен минимальный срок — три года. Дополнительная особенность такого срока в том, что он начинает отсчитываться с момента открытия наследственного дела. Например, если вы обратитесь к нотариусу сразу после смерти родственника, но зарегистрируете право собственности только через три года или позже, налог на прибыль с продажи недвижимости уже не придется платить.

Если три года еще не прошло, налог уплачивается и его размер зависит от суммы продажи и резидентства продавца. Если продавец проживает в России больше 183 дней в течение календарного года, он считается резидентом. В таком случае нужно платить 13% от полученного дохода. Те, кто проживает меньше времени в течение года, считаются нерезидентами. Они платят 30% от стоимости проданной недвижимости.