Как выбрать земельный участок под свои нужды - «Риэлторские технологии»

О своей земле, на которой можно построить дом, посадить дерево и вырастить детей, мечтают многие. Но когда доходит до дела, появляются вопросы. Разбираемся, какие участки подходят для строительства жилья, а какие нет, и что еще нужно учесть при покупке.

Выбор типа участка — ориентируемся на цели

При выборе участка каждый потенциальный покупатель ориентируется на свои цели: одни планируют выращивать урожай, другие хотят получить прописку за городом, третьи мечтают о развитии бизнеса в сфере сельского хозяйства.

От целей покупки зависят подходящие виды разрешенного использования участка (ВРИ). Это характеристика земли, предписывающая, как ее можно эксплуатировать и что на ней можно строить. Использование земли не по назначению может обернуться штрафами, которые измеряются десятками тысяч рублей для простых граждан и сотнями тысяч для юридических лиц.

Рассмотрим несколько примеров:

Назначение
Возможности использования

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Позволяет возводить разные постройки, в том числе и дом. Также разрешается обустройство огорода

Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

На приусадебном земельном участке (то есть на землях населенных пунктов) предполагает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, строительство гаража и других вспомогательных сооружений. Позволяет также разводить скот.

Но если участок располагается на землях сельхозназначения, возведение жилья на нем запрещается

Ведение огородничества

Предусматривает только хозпостройки. Возведение жилого дома и прописка здесь запрещены

Ведение садоводства

Позволяет строить жилье и выращивать урожай

При выборе участка рекомендуем заранее решить, планируете вы жить здесь постоянно или будете приезжать только на выходные. Возводить дом разрешается на землях населенных пунктов, землях для садоводства и частично — для ЛПХ. Располагаются такие участки чаще всего на территории садовых некоммерческих товариществ (СНТ) и дачных некоммерческих партнерств (ДНП).

Что учесть при выборе участка

Выбирая участок, потенциальные покупатели ориентируются на разные аспекты. Некоторые ставят во главу угла красоту и богатство окружающего ландшафта. На самом деле, лесной массив или речка рядом с домом — это хотя и приятный, но все же бонус.

При выборе важно учитывать и практические вопросы:

- Транспортная доступность — убедитесь, что к участку ведет хорошая дорога и туда можно подъехать на большой машине, чтобы без проблем доставить стройматериалы.

- Рельеф — выбирайте участок с минимальным уклоном. В противном случае придется его выравнивать, что может обернуться значительными тратами.

- Тип грунта — от него зависит надежность и основательность будущего фундамента, а также цена его строительства. Рекомендуем провести геологические изыскания — на этом аспекте не стоит экономить. Для строительства больше подходит сухой грунт. Фундамент, например, на суглинке будет стоить на порядок больше — из-за влажности почвы потребуется дополнительный дренаж. Возведение зданий на торфе также зачастую оборачивается множеством проблем.

- Возможность проведения коммуникаций — узнайте, можно ли подвести к участку воду, газ, электричество.

- Площадь территории — она должна быть достаточной для строительства дома, соответствующего вашим пожеланиям.

Где купить участок — плюсы и минусы разных вариантов

Приобрести земельный участок можно тремя способами. У каждого есть свои достоинства и недостатки.

У частного лица

Плюсы. Широкий выбор вариантов — можно найти участок с желаемыми характеристиками по доступной цене.

Минусы. Высокие риски, в числе которых:

- Покупка проблемного участка — нередки случаи, когда продавец не имеет всех необходимых документов, что может привести к проблемам с оформлением права собственности.

- Скрытые ограничения — продавец может утаить информацию об ограничениях на использование земли, что сделает строительство дома невозможным.

- Мошенничество — при заключении сделки недобросовестный продавец может обмануть покупателя. Один из признаков мошенничества — спешка.

У девелопера

Плюсы. Меньше рисков — девелоперы обычно тщательно проверяют документы и обеспечивают юридическую чистоту сделки.

Минусы:

- Ограниченный выбор — количество участков в строительных проектах не бесконечно.

- Дополнительные расходы — не все девелоперы берут на себя подключение коммуникаций к участкам, и это может привести к дополнительным тратам.

- Мошенничество — на рынке встречаются недобросовестные игроки, так что перед покупкой стоит тщательно проверить отзывы о компании и изучить другие ее проекты.

У государства

Есть несколько вариантов покупки земельного участка у государства — торги, выкуп арендованной ранее земли или прямая покупка (в пределах населенных пунктов физлица могут купить участки для ИЖС, садоводства и ЛПХ без торгов).

Плюсы. Низкие цены — участки из госсобственности обычно продаются по кадастровой стоимости, которая значительно ниже рыночной.

Минусы:

- Сложность оформления — процесс получения земли у государства может быть долгим и трудоемким.

- Ограниченный выбор — не всегда среди государственных предложений легко найти подходящий участок.

- Конкуренция — на торгах за участок могут бороться и другие претенденты, предложения которых потребуется «перебить».

Проверка земельного участка перед покупкой

Перед покупкой участка рекомендуется предпринять следующие действия:

1. Узнайте план развития территории. Посетите департамент архитектуры и градостроительства в том поселении, к которому относится участок. Уточните планы строительства в этом районе — не пройдет ли по присмотренной вами земле шоссе или газопровод, не планируют ли там создание промышленные зоны.

2. Проверьте ограничения. Уточните, какие природоохранные требования действуют в выбранном вами районе. Проверьте, можно ли будет построить на участке дом, не находится ли он в залоге, аренде, под арестом.

3. Запросите документы. Продавец должен подтвердить право собственности на земельный участок, факт его межевания и постановки на кадастровый учет, а также отсутствие обременений.

Если все документы в порядке, можно приступать к оформлению сделки.

ВАЖНО

Вы можете проверить документы продавца самостоятельно, изучив публичную кадастровую карту и воспользовавшись электронными справочными сервисами Росреестра. Однако этот путь требует определенного опыта и знаний. Без них покупатель легко может ошибиться.

Усложняет дело и то, что по новым правилам посторонний человек не может запросить выписку из ЕГРН с персональными данными собственника — это возможно только с его письменного согласия на открытие информации или при личном участии.

Тем, кто не слишком уверен в своих знаниях, лучше обратиться за помощью к профессионалу: риелтору и/или юристу. Специалист истребует все необходимые документы, изучит их и даст свое заключение относительно перспектив сделки.

Заказать юридическую проверку земли и другой недвижимости вы можете на Циан. Всего за три рабочих дня опытные юристы изучат правоустанавливающие документы, убедятся, что на объект не наложен арест, проверят продавца на банкротство, причастность к уголовным делам и т. д. Результатом их работы станет отчет о возможных рисках и способах их избежать.

Заключение предварительного договора

После того как вы подобрали участок и договорились с собственником о цене, необходимо составить и подписать предварительный договор купли-продажи.

Для чего он нужен:

- Защищает и покупателя, и продавца: если одна из сторон отменит сделку или захочет изменить условия, другая сторона получит компенсацию.

- Позволяет зафиксировать основные условия сделки: цену, сроки, порядок оплаты.

- Фиксирует договоренности об авансе или задатке. При отказе продавца от сделки задаток возвращается покупателю. Аванс возвращается всегда, за исключением случаев, когда договор расторгнут по инициативе покупателя.

Проведение сделки купли-продажи

Для оформления сделки купли-продажи участка потребуются:

1. Обязательные документы:

- Паспорта собственника земли и покупателя.

- Договор купли-продажи участка.

- Свидетельство о государственной регистрации права на землю.

- Акт приема-передачи.

- Квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. рублей для граждан, 22 тыс. для организаций).

2. Дополнительные документы (требуются опционально):

- Заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на продажу — если участок находится в совместной собственности семейной пары.

- Согласие органов опеки — если совладельцем участка является несовершеннолетний.

- Письменное согласие залогодержателя — если участок находится в залоге.

- Кредитный договор с банком и закладная — при покупке земли в ипотеку.

Способы оплаты

Оплатить покупку участка можно несколькими способами:

1. Наличными — это самый простой и быстрый способ.

2. Аккредитивом. Аккредитив — документ, по которому банк гарантирует выплату средств продавцу после выполнения им определенных условий (в данном случае — после переоформления права собственности).

3. Банковская ячейка. После подписания договора покупатель закладывает деньги в ячейку. Открыть ее продавец может только после переоформления права собственности — для этого ему нужно показать сотрудникам банка зарегистрированный в Росреестре договор.

4. Ипотека. При покупке участка в кредит деньги продавцу переводит сам банк, покупатель в их передаче не участвует.

Главное

Покупка земельного участка — важный шаг, к которому нужно подойти со всей ответственностью.

Резюмируем основные моменты, на которые стоит обратить внимание:

- Тщательно проверяйте участок, его статус и характеристики, наличие ограничений, юридическую чистоту.

- Выбирайте надежного продавца — изучите отзывы, проверьте документы.

- Оформляйте сделку грамотно. Заключайте предварительный договор купли-продажи, регистрируйте право собственности в Росреестре.

- Не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным юристам и риелторам.