Как определить и изменить категорию земли: Пошаговая инструкция - «Дайджест»

Прежде чем заняться строительством или развернуть бизнес на своем земельном участке, нужно узнать, к какой категории этот участок относится. Если использовать его не по назначению, возможны различные санкции. О том, что такое категория земли и можно ли ее изменить, рассказал "Российской газете" доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Сергей Носов.

Категория земли: что это значит и как формируются категории

Категория земельного участка означает, что есть конкретная цель его использования: это земля предназначена для сельского хозяйства, это участок для промышленности, просто лесная земля и др.

Категория, к которой отнесен участок, зависит от его природного, социального и экономического потенциала. Использовать землю можно только в рамках установленной категории, говорит Носов. Иначе нарушителя могут оштрафовать, а иногда - даже лишить участка без выплаты компенсаций.

Чем отличается "целевое назначение" от "категории земли"

Между терминами "целевое назначение участка" и "категория земли", по словам эксперта, разницы нет.

Однако отличаются понятия "категория земли" и "вид разрешенного использования". Второе - это разновидности первого. То есть в одной категории земли выделяются различные виды разрешенного использования. Например, в категории "земли населенных пунктов" могут быть разные виды использования: под жилую, под общественную застройку и т. п.

Виды категорий земель

В России земли делятся на семь категорий, поясняет Носов. У каждой свои особенности.

Земли сельскохозяйственного назначения

Такие участки выделяются, соответственно, для сельского хозяйства - выращивания сельхозкультур, разведения животных.

На них разрешены разные виды хозяйственной деятельности. Скажем, распашка, обработка почвы, возведение хозпостроек, теплиц.

Нельзя застраивать земли объектами, которые не касаются аграрного сектора (жилыми домами, магазинами, заводами и т. д.). Запрещается порча и загрязнение плодородного слоя почв - например, сброс промышленных отходов или неконтролируемое внесение удобрений.

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов - это территории каких-либо поселений, городов, сел и т. п. Здесь разрешено жилищное строительство, размещение производственных зданий. Но использование земли должно соответствовать градостроительному регламенту, который устанавливают местные власти. Могут быть, например, введены требования по максимальному количеству этажей в зданиях, по плотности застройки, минимальной доле озелененных территорий, мест на автостоянках и т. п.

Земли промышленности и иного специального назначения

Промышленные и другие специальные земли нужны для размещения промышленных, энергетических, транспортных и военных объектов.

Здесь можно создавать заводы, аэродромы, делать шахты, строить дороги и пр.

Запрещены другие виды деятельности, которые не связаны с промышленностью, энергетикой, транспортом. Например, здесь нельзя строить жилые дома, кафе, рестораны, больницы и иные социальные объекты.

Особо охраняемые территории

Это участки, которые ценятся из-за уникальной местной природы, их исторического значения, оздоровительного, культурного и т. п. К ним относятся:

- заповедники (например, Алтайский, Баргузинский),

- национальные парки (скажем, Лосиный остров или Куршская коса),

- памятники природы (Ленские Столбы в Якутии).

Здесь разрешены:

- научные исследования,

- туризм (в установленных зонах),

- лесовосстановительные работы.

Строго запрещена деятельность, наносящая какой-либо вред этим территориям. Например, вырубка лесов, охота, строительство жилья, кафе и ресторанов.

Есть исключения - разрешается создавать объекты, которые необходимы для обеспечения заповедного режима: например, для работы сотрудников, склады и гаражи для технического обслуживания оборудования, лаборатории.

Земли лесного фонда

Это территории для ведения лесного хозяйства и лесопользования.

Здесь можно заготавливать древесину, собирать грибы, ягоды, орехи и пр.

Запрещена любая деятельность, которая может причинить вред лесам (например, вырубка деревьев без разрешения, устройство мусорных свалок). Нельзя предоставлять эти земли для ведения садоводства.

Земли водного фонда

В земли водного фонда включены акватории водных объектов и их береговые полосы.

Разрешено использование этих территорий для нужд водного хозяйства. Здесь можно рыбачить, набирать воду для питья, производства, полива и т.д.

Запрещено наносить вред водным объектам - например, сбрасывать неочищенные сточные воды, захламлять берега. Также под запретом действия, нарушающие права водопользователей - например, нельзя перекрывать доступ к водоему.

Земли запаса

К землям запаса причисляются территории, не отнесенные к остальным категориям. Разрешено ограниченное использование такого участка для сельхозпроизводства или, например, охотничьего хозяйства. Они переводятся в другие категории после межевания участков и уточнения потенциала территории.

Как определить категорию земли

Если участок поставлен на кадастровый учет, его категория зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), говорит эксперт. Чтобы получить эти сведения, запросите в МФЦ или через сайт Росреестра выписку из ЕГРН.

Если категория земельного участка там не указана, то ее нужно определить. Для этого можно:

1. Обратиться в Росреестр с заявлением об определении категории вашего участка. Там должны проверить документы и дать официальный ответ.

2. Воспользоваться услугами кадастрового инженера, который впервые установит категорию при межевании участка.

3. Изучить генеральный план застройки муниципалитета, в котором расположен участок. Здесь вы, скорее всего, найдете данные о территориальных зонах с соответствующими им категориями земель.

Категория многих участков определяется довольно четко, с опорой на здравый смысл: территории жилой застройки относятся к категории населенных пунктов, вдоль транспортных магистралей и под производственными объектами - к категории промышленности.

Что означает формулировка "категория земель не установлена"

Возможно, что сведений о назначении земли нет нигде - в документах указано "категория земель не установлена", поясняет Носов. Но без установленной категории невозможно понять, что можно или нельзя делать с этим земельным участком.

А это значит, что без определения категории участка:

1. Вам не выдадут разрешение на строительство какого-либо объекта на этой земле. Уполномоченные органы не смогут определить, соответствует ли планируемое строительство разрешенному использованию.

2. Нельзя зарегистрировать землю в ЕГРН. А без этого регистрации участок фактически не имеет законного статуса и не может быть оформлен в собственность или аренду.

3. Нельзя совершать с участком какие-либо сделки купли-продажи, дарения, наследования и т.д. Без четко определенного статуса участок находится вне правового поля.

Получается, что земельный участок, категория которого не установлена, не может быть полноценно использован. Поэтому так важно определить категорию участка. Для этого эксперт советует обратиться в Росреестр и его структуры (например, в "Роскадастр").

Как перевести землю из одной категории в другую

Иногда категория земли не подходит под ваши планы (скажем, вместо разведения коров на сельхозземлях вы хотите построить дом). В этом случае категорию земли можно попытаться изменить. Рассказываем, как это сделать пошагово.

Готовим документы

Прежде всего, необходимо собрать пакет документов. Как правило, это:

1. заявление о переводе земель в другую категорию;

2. кадастровый паспорт участка;

3. документы доказывающие, что участок принадлежит вам;

4. схема планируемого использования.

Также понадобится расписать обоснование перевода. Текст обоснования обычно включает в себя цель перевода, желаемую категорию и планы на фактическое использование, а также пояснение в свободной форме, почему вы настаиваете, что землю необходимо перевести в другую категорию (можно написать о несовместимости целевого назначения нынешней категории земли и планируемого использования).

Подаем заявление

Подготовленный пакет документов нужно подать в местную администрацию или в МФЦ. В некоторых регионах подать документы можно и через региональный портал Госуслуг. Например, эта возможность есть в Московской области.

Ждем решения: сроки и возможные результаты

Уполномоченный орган рассматривает документы. Проводятся необходимые согласования и экспертизы, оценка соответствия перевода законодательству. За проверки обычно платить не нужно, исключениями могут стать специализированные экспертизы - например, экологическая.

В результате выносится решение о переводе земель либо об отказе в этом. Решение о переводе оформляется как постановление, распоряжение или другой документ. В случае отказа заявитель получает мотивированное обоснование.

Ждать решения придется в течение 2-3 месяцев в зависимости от сложности ситуации. Решение должны направить заявителю в течение 14 дней после принятия. При желании его можно обжаловать в суде.

Проверяем внесение изменений в ЕГРН

Если перевод земель одобрен, то сведения о новой категории автоматически вносятся в ЕГРН. Это завершающий этап, после которого категория участка считается измененной.

Когда проводятся экспертизы?

Состав необходимых в конкретном случае экспертиз определяется органом власти (федеральным, региональным или местным - в зависимости от того, чей участок), который рассматривает заявление о переводе земель.

Экологическая экспертиза проводится в нескольких случаях. Например, при переводе особо охраняемых природных территорий в другие категории земель для оценки возможного ущерба окружающей среде. Также - при переводе сельхозугодий высокого качества, чтобы минимизировать потери для сельского хозяйства. Помимо этого, экспертиза проводится при переводе земель лесного фонда для предотвращения негативных экологических последствий (так как леса выполняют важные средообразующие функции).

Среди других экспертиз: государственная историко-культурная (проводится в случае перевода земель, на которых есть объекты культурного наследия), оценка качества сельскохозяйственных угодий (обязательна при переводе особо ценных сельхозземель в другие категории), землеустроительная (нужна для уточнения границ участка), кадастровая экспертиза (нужна для установления характеристик земельного участка).

Нужно ли платить за процедуру перевода?

За подачу заявления о переводе земли одной категории в другую платить не нужно. Однако могут понадобиться дополнительные расходы на проверку участка специальными службами. Например, средний ценник за час консультации с кадастровым инженером - 2 тыс. руб., а заказ услуги смены категории участка земли "под ключ" у специализированных компаний оценивается в среднем в 15 тыс. руб. за полное ведение процесса.

Когда могут отказать в смене категории земли

Отказать в переводе могут в нескольких случаях. Например:

- если планы на участок противоречат законодательству и региональным планам развития.

- если прогнозируются отрицательные экологические последствия от перевода (допустим, если предлагается построить крупный завод посреди города, вы, вероятно, также получите отказ).

- не стоит забывать про формальную сторону вопроса: отсутствие или неполнота представленных документов также является основанием для отказа в переводе.

Ограничения по переводу земель из одной категорию в другую

Есть ограничения по переводу земель сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов (скажем, для размещения коттеджного поселка или одного частного дома). Это связано с тем, что такие земли считаются особо охраняемыми государством. По закону перевести сельхозземли в другую категорию можно только в исключительных случаях, которые оговорены в законе. Среди исключений, например, консервация земель, размещение социальных, медицинских объектов, если нет других вариантов, где их построить, и т. п.

Вряд ли разрешат перевести сельхозучасток в земли под застройку, если, допустим, плодородие местных почв выше, чем в среднем по району, отмечает Носов.

Похожие ограничения есть и в переводе земель лесного фонда. Более того, их перевод потребует проведения экологической экспертизы и компенсации ущерба лесному хозяйству.

Также сильно ограничен перевод земли особо охраняемых природных территорий, это необходимо для сохранения уникальных природных комплексов.

Другие категории земель в целом переводить проще, чем сельхозземли, если нет конфликта интересов и четко обоснована необходимость перевода, замечает эксперт. Например, относительно легко можно перевести земли населенных пунктов в категорию земель промышленности (в случае строительства предприятия) или земли лесного фонда в категорию особо охраняемых природных территорий (например, с целью сохранить леса).

Участки категории запаса перевести в другую категорию можно только после формирования земельного участка. Это включает проведение межевания, постановку на кадастровый сюжет и получение кадастрового паспорта.

Совет эксперта

Возможность поставить жилой дом на сельхозземлях все же есть - нужно оформить фермерское хозяйство, говорит Носов. Тогда на сельхозземле можно будет построить жилой дом для фермера. Однако у его хозяина будут и обязательства - нужно, собственно, вести фермерское хозяйство, не допускать простоя и зарастания земли, отчитываться о своей деятельности, платить налоги и т. д.

Различия в правилах перевода земель в разных регионах

Существуют различия в правилах перевода земель в разных регионах. Для примера, рассмотрим Москву и Ростовскую область.

В Москве действует городской закон, который дополняет и конкретизирует нормы Земельного кодекса РФ. Например, перевести сельхозземели в другие категории можно только в исключительных случаях, перевод земель в границах особо охраняемых природных территорий Москвы запрещён.

В Ростовской области действует общий порядок перевода земель, установленный Земельным кодексом РФ. Для земель сельхозназначения также предусмотрены ограничения по переводу, но они менее жёсткие, чем в Москве. А перевод земель в границах особо охраняемых территорий возможен, но требует проведения экологической экспертизы.