Договор аренды квартиры: как составить и оформить договор найма квартиры в 2024 году - «Риэлторские технологии»

Снимать квартиру можно на любой срок для разных целей — от пары дней на время отпуска или командировки до нескольких лет, чтобы жить там постоянно. При этом свои права важно защитить и арендатору, и арендодателю. Сделать это поможет договор аренды квартиры. «Лента.ру» рассказывает, зачем нужен такой договор, что в нем указывать и когда возможно расторжение договора в одностороннем порядке.

Зачем при найме квартиры нужен договор

В разговоре часто можно услышать словосочетание «аренда жилья» или «договор аренды квартиры», однако по закону арендовать можно только нежилые помещения. Например, склад или офис. При этом договор аренды может быть заключен, если арендатором будет юрлицо.

Гражданский кодекс определяет, что к жилым помещениям применяется термин «наем». Заключить договор найма жилья может как физлицо, так и юрлицо. Однако если квартиру снимает компания, она может использовать ее только для проживания людей — например, сотрудников, которые приехали в рамках командировки.

Когда человек снимает квартиру, он заключает с арендодателем договор найма жилого помещения. Лучше делать это письменно, чтобы стороны не нарушали договоренности, — при этом нотариально заверять документ не нужно

Такой договор подтверждает, что человек может законно проживать в съемной квартире. Это позволит избежать ситуаций, когда недобросовестные собственники решают выгнать квартиросъемщика, получив от него оплату за месяц вперед.

Договор найма жилого помещения дает сторонам правовую защиту, охраняя интересы арендатора и арендодателя квартиры, рассказал «Ленте.ру» управляющий партнер DLMT Litigation group Максим Тимец.

Стороны самостоятельно определяют «правила игры», за нарушение которых наступают правовые последствия. К ним относятся порядок оплаты и приема/передачи жилого помещения, сроки, коммунальные платежи, ответственность и так далее

Максим Тимец

управляющий партнер DLMT Litigation group

Договор найма жилья позволит избежать спорных ситуаций. Например, не даст собственнику повысить стоимость аренды, а квартиросъемщика обяжет починить или заменить сломанное имущество. Если одна из сторон нарушит письменный договор, пострадавшие смогут доказать свою правоту в суде. «Следует понимать, что отказ от письменного договора найма серьезно усложнит решение конфликтных ситуаций и восстановление нарушенных прав для обеих сторон», — пояснил Максим Тимец.

На какой срок заключается договор найма жилья

Виды договора найма жилого помещения:

- краткосрочный;

- долгосрочный.

Краткосрочный договор

В таком случае договор заключают на срок до 11 месяцев. Чаще всего при сдаче квартир выбирают именно его, потому что такой документ не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Долгосрочный договор

Долгосрочный договор заключают на срок от одного года. Чтобы он вступил в силу, его нужно сперва зарегистрировать в Росреестре. «Если нет особого желания регистрировать долгосрочный договор найма жилья, арендатор и арендодатель вправе перезаключать краткосрочный договор неограниченное количество раз», — уточнил Максим Тимец.

Заключать договор аренды жилья стоит всегда — даже снимая квартиру на несколько дней. Ведь при краткосрочной аренде риски нарваться на обман у арендатора еще выше.

Кто заключает договор найма жилья

Договор заключают собственник жилья (арендодатель) и человек, который его снимает (арендатор). «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)», — уточнил в разговоре с «Лентой.ру» управляющий партнер юридического бюро «Палюлин и партнеры» Андрей Палюлин.

Какие документы нужны для договора найма жилья

Чтобы заключить договор, документы должны предоставить и арендатор, и арендодатель.

Список документов для арендодателя:

- паспорт;

- свидетельство о регистрации права собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

- доверенность — если договор заключает представитель собственника;

- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам, — если в договоре не прописано, что арендатор не должен оплачивать коммуналку.

От будущего квартиросъемщика понадобится только паспорт. Однако стоит подстраховаться и проверить подлинность документов собственника квартиры.

Рекомендуется запросить свежую выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником и нет ли каких-либо обременений на жилое помещение

Андрей Палюлин

управляющий партнер юридического бюро «Палюлин и партнеры»

Что такое обременение на квартиру?

Обременение на квартиру — это ограничение собственника недвижимости в возможностях распоряжаться имуществом. Например, из-за ипотеки, ренты или ареста недвижимости. Также обременением считается долгосрочный договор аренды, который зарегистрирован в Росреестре.

Арендодатель должен указать, что на квартиру есть обременение, чтобы арендатор решил, готов ли он снимать такое жилье. Ведь в зависимости от ситуации ему придется столкнуться с рисками. Так, если на квартиру наложили арест, а собственник сдал ее, то квартиросъемщика могут в любой момент выселить — например, если жилье изымают в пользу кредиторов.

Прежде чем приступать к заключению договора, арендатору стоит проверить состояние квартиры. На этом этапе ответственность за жилье несет собственник, поэтому в договоре важно указать все неисправности, чтобы недобросовестный арендодатель не мог переложить материальную ответственность на съемщика. В этом поможет акт приема/передачи квартиры — его должны будут подписать и арендатор, и арендодатель. В документе также перечисляют все имущество, которое есть в квартире, указывая состояние каждого предмета и существующие недостатки, проверяют наличие счетчиков (по закону, без них нельзя сдавать квартиру). Это позволит избежать конфликтных ситуаций при выселении.

В беседе с «Лентой.ру» арендатор квартиры в Калуге Михаил рассказал, что такая опись помогла ему вернуть депозит: владельцы квартиры, которую он снимал, решили оставить себе деньги из-за поцарапанного паркета и залитого кофе дивана. Однако эти недостатки уже были, когда Михаил въезжал, — он лично вписал их в акт приема/передачи, который подписали собственники. В итоге они отступили и вернули мужчине депозит только после того, как Михаил пригрозил пойти в суд и потребовать с хозяев квартиры еще и компенсацию морального ущерба.

Что указать в договоре найма жилого помещения

С помощью договора арендатор и арендодатель определяют права и обязанности сторон. Поэтому в договоре найма указывают, кто, как долго и на каких условиях будет жить в арендуемой недвижимости, а также какими будут арендная плата и обеспечительный платеж.

В договоре найма жилья есть обязательные условия, без которых он не будет действовать.

Обязательные условия договора найма жилого помещения:

1. Предмет договора. Адрес в договоре найма должен совпадать с фактическим адресом недвижимости. Здесь же нужно указать площадь жилья и его кадастровый номер. Также надо прописать в договоре, что жилье не обременено правами других лиц и не находится в залоге.

2. Данные наймодателя и нанимателя. В договор надо внести паспортные данные арендатора и арендодателя, а также лиц, которые будут проживать в съемной недвижимости.

3. Срок действия договора.

4. Особенности арендной платы. В этом пункте нужно указать размер и сроки оплаты, а также ее порядок. Например, прописать в договоре, что арендатор будет передавать деньги собственнику 10-го числа каждого месяца, а повышать арендную плату можно не чаще одного раза в год. Также важно указать в договоре санкции за просрочку арендной платы и перечислить, что именно в нее входит. Если не прописать в договоре, кто должен вносить коммунальные платежи, ответственность за это ляжет на квартиросъемщика — платить придется за свой счет.

5. Порядок внесения и возврата обеспечительного платежа. В этом пункте указывается сумма обеспечительного платежа и как ее нужно внести (сразу или за несколько месяцев по частям). Обычно депозит равен сумме месячного платежа, но может и отличаться. Важно указать в договоре найма, что арендатор обязан вернуть депозит после прекращения договора, в том числе досрочно, если имущество не повреждено.

6. Права и обязанности сторон и их ответственность. Наймодатель должен передать квартиру новым жильцам в оговоренный срок, а квартиросъемщик — содержать жилье в надлежащем состоянии и вовремя вносить оплату. В этом же пункте нужно прописать, кто и когда может расторгнуть договор.

Также можно указать дополнительные условия. Например, собственник имеет право прописать в договоре, что будет приезжать проверять недвижимость. А новые жильцы могут защитить свое право на частную жизнь и уточнить, что это возможно только в тот момент, когда они находятся в квартире.

Часто квартиру снимают на долгий срок, чтобы потом сдавать ее посуточно. Поэтому если собственники хотят избежать такой ситуации, то в договоре стоит указать, что сданное в аренду жилье нельзя сдавать в субаренду

Когда договор можно расторгнуть досрочно

По закону арендатор может в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением арендодателя за три месяца. Однако в договоре можно отдельно указать случаи, при которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке — без суда и предупреждений за три месяца. Например, в случае неожиданной болезни одной из сторон или переезда за границу.

Арендодатель также может расторгнуть договор найма жилья в судебном порядке. Например, если арендатор не платит за жилье (два месяца при краткосрочном и шесть месяцев при долгосрочном договоре). Или если он разрушает и портит сданное в аренду помещение или имущество, которое в нем находилось.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения

Андрей Палюлин

управляющий партнер юридического бюро «Палюлин и партнеры»

Если же помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии, расторжение договора в одностороннем порядке возможно по требованию любой из сторон, заключил он.

Ошибки при заключении договора аренды

1. Не составлена подробная опись. Это поможет обезопасить себя как арендодателю, так и жильцам. Поэтому собственнику лучше подробно описать все имущество, которое сдается вместе с квартирой, в отдельном приложении к договору. Что касается техники, описать нужно не только марку, но и модели. В описании к мебели указать ее состояние и так далее.

2. Не указан размер страхового депозита. Как правило, залог жильцы вносят за один месяц проживания — заезжая, платят за текущий месяц плюс такую же сумму в качестве депозита. Размер залога следует указывать при заключении договора аренды: в противном случае невозможно будет доказать, что депозит был внесен, и арендодатель сможет не возвращать эту сумму бывшим жильцам.

3. Не указан срок. Некоторые собственники полагают, что если не указать срок действия договора, то расторгнуть его можно будет в любой момент. На деле это не так. Согласно Гражданскому кодексу РФ, максимальный срок действия договора найма жилого помещения — пять лет. Если срок в документе не указан, то такой договор автоматически приравнивается к максимальному — это значит, что без весомой причины квартиросъемщиков выселить раньше не удастся.

4. Нет пункта о досрочном расторжении. В этом пункте следует подробно прописать, по каким причинам договор найма жилого помещения может быть расторгнут досрочно, в какие сроки и как именно собственник должен предупредить жильцов. Иначе воспользоваться правом на досрочное прекращение договора у арендодателя не выйдет, и расторгать документ придется в суде. В таком случае нужно будет еще доказать, что жильцы допустили серьезное нарушение, например, несколько месяцев не платили за аренду.

5. Не указано, что конкретно входит в арендную плату. Как правило, жильцы покрывают только коммунальные расходы: платят за свет, воду, газ и так далее. Капремонт и содержание жилья остаются за наймодателем. Если же собственник договорился с квартирантами, чтобы они выплачивали всю квартплату целиком, то это нужно прописать в документе.